Los tribunales abren la puerta a reclamar también por los abusos de las hipotecas canceladas

Los tribunales están reconociendo el derecho de los consumidores a ser indemnizados por los bancos, con intereses desde la fecha de inicio del abuso, por la aplicación de cláusulas abusivas y por el cargo de los gastos de tramitación de las hipotecas también cuando estas han sido canceladas.

Ese tipo de reclamaciones incluye dos desventajas para las entidades financieras: por una parte carecen de la posición de ventaja para negociar que les ofrece el hecho de que el demandante siga teniendo dinero pendiente de devolución por no haber amortizado el préstamo en su totalidad y, por otra, se ven obligados a asumir indemnizaciones netamente superiores a las cantidades que defraudaron a sus clientes, ya que el interés legal del dinero ha oscilado entre el 3% y el 5,5% anual en lo que llevamos de siglo, según los datos del Banco de España.

"El Tribunal Supremo ha concluido que no existen obstáculos al ejercicio de la acción de nulidad por la cancelación del préstamo, que pretende unos efectos restitutorios de lo indebidamente cobrado en aplicación de una cláusula nula", explica la abogada Sara Benedí, especialista en asuntos financieros e hipotecarios, que añade que los consumidores tienen "pleno derecho para obtener la restitución de lo que pagaron aun cuando el contrato ya esté extinguido y consumado".

¿A qué se debe esta vía?

En realidad lleva años abierta, aunque los consumidores apenas la han explorado tras haber acabado de pagar sus hipotecas. "Una cláusula nula lo es desde que existe, desde que comienza a aplicarse, y la posibilidad de ejercer una acción de nulidad para que lo declare un juez no se extingue con el paso del tiempo, es imprescriptible", señala Benedí.

¿Puede ser nula una parte de un contrato ya liquidado?

Sí, y los tribunales no tienen dudas acerca de ello. "Tampoco puede mantenerse que el contrato se había agotado y todas sus obligaciones surgidas del mismo estaban extinguidas" por haber sido liquidado, señala la Audiencia de Zaragoza en una sentencia del 22 de junio de 2018, en la que añade que los efectos de una cláusula abusiva "deberán ser corregidos desde el inicio del cumplimiento del mismo".

"El agotamiento del contrato no impide revisar la validez de las cláusulas tachadas como absolutamente nulas ni corregir sus efectos", anota la letrada.

¿El Supremo avala esas resoluciones?

También sin duda: "no existe fundamento legal para afirmar que la consumación de un contrato impide el ejercicio de la acción de nulidad", dictaminó la Sala Civil a finales de 2019 en una sentencia en la que apunta que, por el contrario, "el Código Civil fija la consumación del contrato como término inicial del plazo para ejercitar la acción de nulidad por error, dolo o falsedad de la causa". "Los prestatarios tienen un interés legítimo en obtener la restitución de lo que pagaron en aplicación de una cláusula que consideran nula de pleno derecho por ser abusiva", añade esa resolución.

"El Supremo ha dejado claro que ni percibir liquidaciones ni cancelar anticipadamente un crédito, ni tampoco encadenar varios, muestran una voluntad tácita de convalidar o confirmar el contrato", indica la letrada.

¿Hay algún plazo para poder reclamar?

No. Algunos jueces estiman que el plazo para reclamar por el contenido abusivo de un contrato es de cuatro años, aunque, en todo caso, la doctrina mayoritaria considera que ese periodo, llamado "de restitución" y que afecta a la percepción de la indemnización por el fraude pero no a la declaración de su existencia, comienza a correr en realidad cuando la cláusula es declarada nula.

La demanda para pedir al juez que declare la abusividad de una cláusula se puede plantear en cualquier momento, lo que en la práctica ofrece la posibilidad de pedir la indemnización ya entonces y de obtener un pronunciamiento judicial sobre ambos extremos en la misma resolución.

"Resulta irrelevante que el contrato se haya cancelado" cuando "existe un interés legítimo en la declaración de nulidad" como es "la obtención de la restitución por parte de la entidad (…) de las cantidades abonadas en su día de forma indebida con base en dichas cláusulas", sentenciaba hace unas semanas la magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Zaragoza citando al Supremo.

¿A cuántas hipotecas afecta?

Resulta imposible de estimar, pero en cualquier caso a todas las que incluyeron cláusulas abusivas, entre las que hay algunas especialmente generalizadas como la comisión de apertura, que podía llegar al 3% del préstamo y que solo puede aplicarse cuando efectivamente el banco tiene que realizar indagaciones para conocer la solvencia del cliente, o el endose por completo de los gastos de gestoría y registro, que deben soportarse a medias entre consumidor y entidad , y los de tasación, que corresponden en exclusiva al banco.

Entre enero de 2006 y los primeros nueve meses de 2021 se han cancelado en España 8,3 millones de hipotecas sobre fincas urbanas, de los que 5,8 corresponden a préstamos para adquirir viviendas, según indican los datos del INE, que confirman la tendencia a la amortización de ese tipo de deudas que tras el estallido de la burbuja ha acabado derivando en un gripado del negocio hipotecario de la banca española.

Cualquiera de los titulares de esos cinco millones largos de hipotecas amortizadas puede acudir a los juzgados si considera que el banco le cargo costes que no tenía por qué soportar o le impuso condiciones abusivas, la misma situación en la que se encuentran quienes las cancelaron con anterioridad.

¿A qué cláusulas afecta?

A todas las de carácter abusivo que figuraran en un contrato de préstamo hipotecario, caso de la decena que el TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) ha ido poniendo sobre la mesa en los últimos años, entre las que, además de los gastos de tramitación y la comisión de apertura, se incluyen las suelo, su revisión, el vencimiento anticipado, el interés de demora excesivo o el recargo desmesurado por impago.

¿Cuál es el trámite para reclamar?

El mismo que para cualquier asunto de abuso bancario: comienza con una reclamación al banco que este puede atender, intentar negociar o rechazar de plano y tras la que, salvo que haya un acuerdo, se interpone la demanda en los juzgados de Primera Instancia del partido judicial en el que se firmó la hipoteca. Es necesario disponer de abogado y de procurador.

¿Qué documentación se necesita?

Básicamente, el contrato y la escritura de la hipoteca, los papeles de su liquidación, y las facturas del Registro de la Propiedad, el notario y la gestoría, además de, de ser posible, las ofertas e instancias que se manejaron durante la negociación, si la hubo.

¿Cuánto dura el proceso judicial?

Eso varía en cada partido judicial y en cada provincia en función de la carga de trabajo de sus juzgados de Primera Instancia y de su Audiencia, aunque los procedimientos sobre cláusulas abusivas no suelen extenderse más de dos años por cada escalón de la judicatura.

¿Qué ocurre con las hipotecas ejecutadas por el banco?

"Ese tema es complejo, aunque los juzgados suelen resolver que no procede la reclamación en los casos de ejecución hipotecaria, ya que la deuda suele ser mayor que lo que se pide", explica Benedí, que añade que las demandas tampoco suelen prosperar cuando ha habido una dación en pago, ya que suelen incluir una liquidación que impide posteriores reclamaciones.