Los hipotecados ganan otra batalla y comienzan a recuperar las abusivas comisiones de apertura

Los hipotecados comienzan a ganar una nueva batalla contra las abusivas prácticas de la banca española: los jueces han empezado a aplicar la doctrina del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) y ya declaran la nulidad de las comisiones de apertura cuando éstas carecen de justificación, lo que les supone recuperar una media de algo más de 2.000 euros pagados de más y, en casos, extremos, hasta 5.000.

Las condenas incluyen la actualización de esa cifra de acuerdo con el interés legal del dinero desde la fecha de formalización del préstamo, que es cuando el hipotecado liquida la comisión de apertura. Ese gravamen ha oscilado entre el 3,75% y el 7% en los últimos quince años, según los datos del Colegio de Abogados de Zaragoza.

"Cuando el banco no demuestra que cobra ese dinero por servicios que realmente ha prestado o por gastos que efectivamente ha soportado ha de devolvérselo al cliente", explica Sara Benedí, abogada zaragozana que ya ha conseguido que varias entidades financieras hayan sido condenadas a reintegrar a los hipotecados esas cantidades pagadas de más.

¿De cuánto dinero estamos hablando? De mucho, de varios miles de euros para cada familia que pagaba de más y de cientos de millones al cabo del año para las entidades financieras que los cobraban de manera indebida.

Según los datos de las Estadística de Hipotecas del INE (Instituto Nacional de Estadística), el crédito medio para adquirir una vivienda ha oscilado en España entre los 106.000 y los 125.000 euros en los últimos años, lo que sitúa el promedio de las comisiones de apertura entre los 1.867 y los 2.198, con los extremos en 533 y 3.768.

Eso, por el lado del hipotecado. Por el del banco, con el volumen de hipotecas contratadas (https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=3223#!tabs-tabla ) en claro ascenso en los últimos cinco años, en los que al mismo tiempo que crecía su valor el número de operaciones pasaba de 246.767 a 361.291, los ingresos se acercan a los 3.200 millones de euros en un lustro.

Las comisiones de apertura han sido una de las patas en las que se ha apoyado el renqueante modelo de negocio de la banca española para mantenerse a flote en los últimos años, en los que el cobro a sus clientes por supuestos servicios ha llegado a superar con creces el beneficio que el sector obtenía al cierre del año.

Entre un 1% y un 3% del préstamo que se paga al contratarlo

Las comisiones de apertura son, en principio, aplicables a los créditos hipotecarios, aunque, para ser legales, según las normas del Banco de España, deben consistir en una retribución "a la entidad por las gestiones administrativas realizadas para formalizar la hipoteca, con los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo", incluidos los referentes al cambio de moneda si se trata de una operación en divisas.

La comisión de apertura "normalmente supone entre un 1% y un 3% del importe del préstamo", anota el Banco de España, que añade que "tendrás que pagarla al inicio de la financiación (junto con la entrada inicial)".

Sin embargo, el TJUE, que a mediados de julio se pronunció en una histórica sentencia sobre el reparto de los gastos de constitución y de tramitación de las hipotecas en España, añadió algunos matices de interés a esos planteamientos: imponer una comisión de ese tipo puede causarle al consumidor "un desequilibrio importante" y contrario "a las exigencias de la buena fe" cuando la entidad financiera "no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido".

Ese criterio, que no formaba parte del núcleo del pleito y que ya ha sido aplicado por al menos una Audiencia Provincial (la de Las Palmas), está sirviendo para que los jueces de Primera Instancia comiencen a condenar a los bancos a devolver a sus clientes en dinero cobrado de más en concepto de comisión de apertura cuando esta no responde a ningún gasto extraordinario y se trata, en realidad, de un recargo abusivo.

"Actividades internas que por sí mismas no proporcionan servicio alguno"

"No podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente" en las hipotecas, sentencia el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Zaragoza, especializado en asuntos bancarios, que recuerda que "el hecho de que la entidad prestamista investigue el riesgo del cliente o asuma determinados gastos para averiguar su solvencia, no exceden de las actividades propias de toda la actividad bancaria" sino que constituyen "actividades internas" que "por sí mismas no proporcionan servicio alguno" al hipotecado.

"Están en la dinámica del propio negocio bancario" y "no se explica bien que haya de ser retribuido al margen y además de las propias condiciones financieras del préstamo (intereses)", añade, antes de "condenar a la entidad a restituir al consumidor la cantidad abonada en su día por este concepto".

"Sólo se puede cobrar una comisión por un servicio realmente prestado, cosa que no ha sucedido en la mayoría de las hipotecas en las que, habitualmente, se ha cobrado entre un 0,5% y un 3% del importe", explican fuentes de Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), que recuerdan que existe "la posibilidad de reclamar la restitución de las cantidades cobradas en un plazo de cinco años a partir de la obtener la nulidad de la cláusula" para "todas las hipotecas en las que se hayan pagado los gastos con independencia de cuándo hayan sido constituidas".

"Hasta ahora los juzgados estaban proponiendo transacciones que no incluían la indemnización por la comisión de apertura antes de llegar al juicio", explica Benedí, que anota que lo pagado por este concepto "supone en la mayoría de las ocasiones cantidades mayores que las pagadas por los gastos de notaría, gestoría y registro". Entre todos esos cargos, las cuantías pueden alcanzar los 2.000 euros por cada 100.000 de hipoteca.