Entrevista a Leire Iglesias, directora general de SEPES"Vamos a blindar la función social de la vivienda por encima de todo"

Leire Iglesias nos recibe en su despacho, a resguardo del calor sofocante del verano madrileño. La que lleva siendo directora de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES) desde finales del año 2023, ha asumido esta semana una nueva responsabilidad. Llevará las riendas de la incipiente empresa pública de vivienda y suelo, encargada de la construcción, gestión y protección del -todavía escaso- parque de vivienda pública.

Consciente de la envergadura de este nuevo cometido, Iglesias da algunas pistas sobre el traspaso de viviendas y suelos de Sareb, acordado en el último Consejo de Ministros, sobre los planes del "embrión" de la empresa pública de vivienda y sobre el objetivo ulterior de la entidad a la que representa: la construcción de un parque de vivienda asequible.

P. La primera pregunta tiene que ver con el acuerdo de traspaso de viviendas y suelos de Sareb a SEPES que anunció la ministra, Isabel Rodríguez, el pasado martes. ¿Este traspaso ya se ha hecho efectivo?

R. Ojalá. Todavía no las tenemos. Lo que se llegó es a un acuerdo, una decisión que creo que es complicada y que cambia la lógica sobre qué hacer con ese patrimonio que formaba parte de Sareb. Ya no va a seguir a su disposición para que siga vendiéndolo, sino que va a pasar a ser parte no de SEPES o el Ministerio de Vivienda, sino del patrimonio de todos, a través de la creación de un parque de vivienda asequible. Lo que se ha llegado es a fijar las condiciones y el alcance de ese traspaso, que afecta a 40.000 viviendas y 2.500 solares sobre los que poder construir. Ahora lo que se abre es un proceso de traspaso en el que la titularidad tendrá que ir de Sareb a Patrimonio del Estado y de Patrimonio del Estado a SEPES para que lo podamos ofertar a la ciudadanía. El acuerdo no es menor, pero todavía no tenemos las llaves de las viviendas.

P. ¿Hay una estimación temporal de cuándo se completará este traspaso?

R. Correremos todo lo que se pueda correr, porque somos más que conscientes de su urgencia. Tampoco todo el patrimonio está en disposición para que pueda entrar mañana la gente a vivir. Por tanto, no se trata solo de haber fijado el perímetro, sino de ir haciéndolo bien para que las viviendas, cuando se oferten, estén en condiciones de habitabilidad.

No se trata solo un acuerdo del Consejo de Ministros, es un mandato del Consejo. Nosotros asumimos este mandato y nos ponemos a trabajar para disponer cuanto antes de las llaves, pero sobre todo de las viviendas en condiciones habitables. Empezando por esas 13.000 que mencionamos en el anuncio del acuerdo y además priorizando, y esto también lo explicó la ministra, aquellas que se ubican en zonas tensionadas. También aquellas de las que los gobiernos autonómicos o municipios ya hayan dicho: “Oiga, aquí hay que tomar medidas extraordinarias y activar todos los recursos de las administraciones públicas para revertir esta situación cuanto antes”. Empezaremos priorizando esas, que son aproximadamente el 35% de las viviendas que tiene el perímetro de Sareb.

P. ¿Cuál es el estado en el que se encuentran esas viviendas? ¿Cuánto se va a tener que invertir en aquellas que necesiten trabajos de rehabilitación y en construir nuevas viviendas en los terrenos que se traspasan?

R. Dos cosas. Una: no vamos a esperar a que se transfieran las 40.000 viviendas. Podríamos decir: “Bueno, pues ahora las adecuamos todas, hacemos la inversión necesaria y, cuando ya estén, empezamos a ofertarlas”. Pero lo vamos a ir haciendo progresivamente. Según vayamos viendo qué viviendas en circunstancias de habitabilidad están en estas zonas tensionadas, iremos habilitando su disponibilidad. Empezaremos por ese entorno de 13.000, que reúnen los requisitos y están en zonas tensionadas. Después iremos sumando todas las demás, según vayamos consiguiendo que tengan las condiciones necesarias.

Y dos: el Consejo de Ministros el otro día aprobó dos cosas. Primero, el perímetro de las viviendas que se van a traspasar y que van a ser parte del patrimonio de todos a través de ese parque de vivienda asequible. Pero también la posibilidad de SEPES, como entidad pública de vivienda, de disponer de recursos económicos para abordar esta situación. Tenemos ahora mismo cerca de 600 millones de euros disponibles para poder empezar a desarrollar esos suelos. Lo haremos en colaboración público-privada, para asegurar la adecuación de cada vivienda. Por tanto, el problema no va a estar en ningún caso en la inversión.

"Nuestro objetivo es que los ciudadanos hagan el menor esfuerzo posible para acceder a la vivienda"  

P. ¿Algunas de las viviendas que se van a traspasar están habitadas, es decir, tienen inquilinos a día de hoy?

R. Hay cerca de 7.000 viviendas, 7.700 viviendas, con inquilinos. Sareb ya no es solo el instrumento del gobierno para recuperar deuda, sino que, desde que ha pasado a tener una participación pública mayor del 51%, se le ha ido dando algún tipo de compromiso social. Y en ese sentido se llegaron a firmar contratos sociales con 7.700 familias. Esas viviendas están regularizadas: tienen condiciones jurídicas y contratos firmados. Puede haber otras que estén en situación de ocupación irregular. Pero todas las que pasen al parque de viviendas asequible, las que pasen a SEPES, van a estar en una situación jurídica para que las podamos ofertar. Sareb se seguirá encargando de solucionar los problemas jurídicos que pueda tener alguno de sus inmuebles. 

De todas formas, estas 7.700 que tienen contratos no van a ser las primeras que pasen a SEPES porque esas ya de alguna manera están cumpliendo su función social. Aunque también vendrán.

P. Y en el caso de que, como comentaba, haya viviendas en las que habitan personas sin un contrato legal, ¿qué pasaría con esos inquilinos?

R. Si son personas en situación de vulnerabilidad, se activarán los sistemas de protección a las familias en condiciones de vulnerabilidad. Se les podrán buscar realojos, asumir algún tipo de ayuda. Pero en los casos en los que haya otro tipo de ocupaciones irregulares, se procederá a los desalojos para poder aprovechar las viviendas.

Esto viene del pasado. En el pasado permitimos que hubiera viviendas vacías mientras se desalojaba a la gente de sus casas. De aquellos polvos, estos lodos. Son viviendas que estaban en disposición de la banca, a la que se le ofreció dación en pago a través de la Sareb. Mientras tanto, a las familias no se les ofrecía ningún tipo de alternativa. Hoy sí queremos que esas viviendas estén utilizadas en condiciones dignas y a precios asequibles. Creo que es de justicia poder recuperarlas para que formen parte de ese parque de vivienda asequible del que podamos disfrutar todos los ciudadanos.

P. Nos llegan al periódico prácticamente todas las semanas, a través de las asociaciones, casos de personas en diferentes situaciones, a veces incluso con un contrato de alquiler asequible con Sareb, que están enfrentándose a un intento de realojo forzoso o directamente a un desahucio. Esto sin hablar del estado de los pisos en los que viven. Hay personas, en este sentido, en situaciones bastante acuciantes. 

R. Aclaro: cualquier persona que tenga un contrato con Sareb, sobre el parque de Sareb que vaya a ser traspasado a SEPES, ese contrato se va respetar. Ese contrato se subroga, como se haría o como se debe hacer también en cualquier otra situación privada. Que cambie el dueño, el casero de tu vivienda, no quiere decir que se rompa automáticamente tu contrato. Solo faltaría que nosotros no respetáramos la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por supuesto, esos contratos se subrogarían.

P. Me refiero más bien al caso de personas que se están enfrentando ahora mismo a un realojo forzoso o a un intento de desahucio por parte de Sareb. No se llegaría a tiempo a gestionar su situación y acabarían fuera de sus viviendas. 

R. Pero un intento de desahucio, ¿por qué? ¿Por impago?

P. Hay diferentes circunstancias, pero encontramos casos de personas y familias vulnerables, incluso con menores. Son situaciones que requerirían una cierta urgencia.

R. En cualquier caso, los desahucios en caso de familias vulnerables están protegidos. Hay legislación justamente para eso, para atender las necesidades de desahucios de familias en condiciones vulnerables, que no se pueden ejecutar sin que haya una alternativa residencial. En ese sentido, el Plan de Vivienda se acompaña de fondos para poder cubrir las rentas de esas familias, se establecen los sistemas de protección e incluso se puede mandar no ejecutar en los juzgados los procesos de lanzamiento. 

 "Estamos creando una herramienta pública con la que poder intervenir en los precios de mercado y dar una alternativa a las familias" 

De todas formas, no estamos hablando de un parque de vivienda social, el que se va a crear con estos inmuebles de Sareb, sino un parque de vivienda asequible, dirigido a la mayor parte de la población. No va a ser un parque que sirva para cubrir determinadas circunstancias sociales, que deben ser atendidas desde los recursos de los servicios sociales y que son competencia de la de las comunidades autónomas.

P. Durante el anuncio del martes, la ministra relacionó este traspaso con el aumento del parque de vivienda pública. ¿En cuánto se incrementaría el porcentaje de vivienda pública actual con la incorporación de estos activos? ¿Es suficiente? Al final seguimos bastante lejos de la media europea, que está en torno al 9%, y de la de otros países vecinos que llegan a superar o por lo menos se aproximan al 20%.

R. Se trata de hacer un cambio de paradigma y no cometer los errores del pasado. Estamos en el tres y pico. Hemos avanzado desde un dos y pico. Esto, desde luego, contribuye a alcanzar ese objetivo del 9%. A la vez que, lamentablemente, Europa va bajando. Estaba en el 9% de media y está ahora mismo en el 8%. 

Pero va más allá de eso. Esa cifra normalmente la referenciamos con el parque de vivienda protegida, el parque de vivienda social. Pero en España realmente no existe un parque de vivienda asequible y es el que tenemos en algún momento que empezar a construir y proteger. Lo hemos dicho muchas veces: si los 2,7 millones de viviendas, 6 millones y medio si contamos desde que existe la vivienda protegida en España, no se hubieran descalificado nunca, no los hubiéramos privatizado y no los hubiéramos liberalizado, sin que además hubiera compensaciones del suelo, que sigue calificado como si fuera de vivienda protegida, seguramente estaríamos ya en ese entorno de la media europea. Lo que vamos a hacer ahora es corregir ese error del pasado y evitar que se vuelva a repetir, poniendo estas viviendas a disposición de los ciudadanos. Y no solo de la gente que las está reclamando hoy. Se trata de que cada diez años no tengamos que vivir una crisis de vivienda, por unas circunstancias distintas, sin que existan medios públicos para poder corregir esa crisis.

P. Hay mucha gente que parece que no sabe con claridad qué hace cada una, ¿cuál es la diferencia entre Sareb y SEPES? Y, si realmente la idea a largo plazo es que todos los activos públicos que gestiona la Sareb acaben pasando a SEPES, ¿cuál va a ser el futuro de Sareb?

R. No se parecen en nada Sareb y SEPES. Bueno, tienen cinco letras, empiezan por s. Se pueden parecer en eso, pero en nada más. El propósito es absolutamente distinto. El propósito de tener inmuebles en Sareb es venderlos al mejor precio posible para liquidar la deuda de los bancos. Sareb no está preocupada por la política de vivienda. No se crea para ese fin. Además de que es una entidad participada por el sector financiero. SEPES, por su parte, no es una entidad participada por este sector y no tiene el objetivo de vender al mejor precio posible, sino el de que los ciudadanos hagan el menor esfuerzo posible para acceder a la vivienda.

P. ¿Y sobre el futuro de Sareb?

R. Bueno, Sareb en teoría tiene que liquidarse en 2027. De aquí a 2027 sigue teniendo activos, que son los que puede liquidar, y seguirá cumpliendo ese cometido de explotar sus activos para buscar el menor impacto posible en el aval del estado en el futuro. A partir de 2027, entiendo que entrará en proceso de liquidación y los socios de la empresa procederán a darle fin a su cometido y liquidar los inmuebles que queden disponibles.

Si en ese momento SEPES puede incorporar más inmuebles, que no lo sé, porque los que hemos seleccionado son los que entendemos que tienen las mejores condiciones para ser ofertados a la ciudadanía, raro sería que los rechazáramos. Además ya tendremos práctica de gestión en otros sitios.

P. Se habla mucho de SEPES como el embrión de lo que sería la futura empresa pública de vivienda. ¿Cuándo va a nacer como tal esta empresa?  

R. No somos un embrión, ya hemos nacido y ya estamos gateando. Es verdad que queremos caminar, correr y de todo. Y emanciparnos si hace falta.

P. Repito las palabras textuales de la última nota de prensa del ministerio.

R. Sí, pero como tal ya hemos empezado a operar como empresa pública de vivienda. Desde que se hizo el anuncio, asumimos el mandato del gobierno en ese sentido. Hasta ahora, SEPES solo hacía transformación de suelos. Nuestra única tarea era adquirir suelos en bruto y convertirlos en suelos finalistas, ya fuera para el desarrollo de actividades socioeconómicas o para actividad residencial. Normalmente para las primeras. Una vez que transformábamos el suelo y lo revalorizábamos, porque no cuesta lo mismo un suelo bruto que un suelo finalista, lo poníamos en el mercado o se lo dábamos a un tercero. En el caso de las actuaciones socioeconómicas: adquiríamos suelo, lo transformábamos en finalista en forma de polígonos con su reparcelación, lo vendíamos y de ahí obteníamos un beneficio. Siempre funcionando con un principio de autosuficiencia financiera.

En el caso de los residenciales, ya de un tiempo a esta parte el Ministerio de Vivienda nos ha ido encargando que hiciéramos la transformación de suelos para este fin. Y o vendíamos las parcelas resultantes para vivienda protegida o bien se lo cedíamos a otra administración. A un ayuntamiento, a una comunidad autónoma, pero no continuábamos nosotros el proceso. Eso ya ha cambiado. Ahora estamos urbanizando suelos fundamentalmente para convertirlos en grandes bolsas de suelos residenciales en las que pueda haber nuevos barrios. Con la idea de hacer barrios, no solo de hacer parcelas. Es el modelo de Campamento. Hay un Campamento en Madrid, hay un Campamento en Málaga, uno en Ibiza, uno en Mallorca, otro en Valencia… Hay varios repartidos por España.

 "Hemos pasado del rescate financiero al rescate ciudadano"  

P. Teniendo en cuenta la urgencia de la crisis habitacional, que los precios no paran de subir y que la vivienda se ha convertido en terreno de la especulación, ¿Qué más medidas se van a implementar? Está todavía pendiente la aprobación del Plan Estatal de Vivienda, por ejemplo. Al final parece que todo se queda corto.

R. El objetivo sigue siendo el mismo: el del 9% de parque de vivienda. Solo que es verdad una cosa, y lo quiero aclarar, porque todos entendemos en España por parque de vivienda social unas viviendas que no son para nosotros. Quiero que se entienda que lo que estamos construyendo es un parque de vivienda asequible, que va dirigido a cubrir las necesidades de la mayoría de la población. Hasta ahora ese servicio público lo hemos asociado con un recurso para sectores de población en situación de vulnerabilidad. Miramos a otros países, en los que existe esa oferta pública de vivienda a la que accede una persona, familia o, por ejemplo, un joven que se está emancipando y decimos: “¿Dónde está eso en España para mí?” Y eso es lo que estamos construyendo a partir de estas viviendas que se traspasan y también de las viviendas pendientes de construir. 

¿Va a ser esta la única herramienta del Gobierno de España para atender esas necesidades residenciales? Obviamente no. ¿Es suficiente? Seguramente, si solo hiciéramos esto, tampoco. En algún momento hay que empezar por construir ese parque de vivienda, pero creo que estamos haciendo muchas más cosas. No SEPES, pero sí el Ministerio de Vivienda. 

El mismo día que se aprueba en el Consejo de Ministros la habilitación de esos 600 millones a SEPES para que construya vivienda y el traspaso de esas 40.000 viviendas, entra en vigor el registro de apartamentos turísticos con el que decimos que ya está bien, que lo que se se construyó con un fin, que es que la gente pudiera tener una vivienda, no puede dedicar a otros usos. Vamos a proteger y a blindar la función social de la vivienda por encima de todo. Y eso mismo hicimos con la Golden Visa. Esto de comprar viviendas para conseguir permisos de trabajo, como se hacía en el pasado, se acabó que sea a costa de las inversiones en materia de vivienda, con la que se busca hacer negocio. 

Lo mismo con la idea de triplicar los fondos del Plan Estatal de Vivienda. Parece sorprendente que comunidades autónomas que hoy están construyendo cerca de 26.000 viviendas con fondos que ha habilitado el Estado, procedentes de recursos europeos, ahora se quieran negar a que le demos continuidad a esto. Es evidente, por tanto, que no es la única medida o la única propuesta del Gobierno de España. 

P. Mencionaba otros modelos de parque público de vivienda. No sé si a la hora de idear esta empresa pública de vivienda se ha tomado como referencia a otros países de nuestro entorno.

R. Hemos mirado otros modelos en Europa que pudieran ser referentes y también hemos mirado otros modelos de comunidades autónomas que pudieran tener sistemas de promoción de vivienda pública replicables. Para nosotros lo fácil hubiera sido replicar otro modelo. Pero creo que lo que estamos construyendo es un modelo español. Es nuestro propio modelo atendiendo a nuestras circunstancias concretas, después de muchos años en los que se ha invertido en una tipología de vivienda muy concreta y, como resultado, cerca del 80% de la tenencia de la propiedad de la vivienda esté en manos de particulares. Eso nos hace tener una casilla de salida distinta a la que tienen otros países de nuestro entorno.

 "Tenemos iniciativas legislativas pendientes de tramitación que blindan la protección de estas viviendas para siempre"  

En base a eso, estamos diseñando un modelo de empresa pública de vivienda español para construir ese parque de vivienda asequible, distinguiendo quién se va a encargar de la vivienda social, quién se va a encargar de la vivienda asequible y cómo nos vamos a organizar. También cuáles van a ser las las formas de colaboración en las que van a entrar en juego las comunidades autónomas. Este no es el modelo Viena a la española, esta es la versión española del modelo del parque de vivienda asequible.

P. ¿Cuál va a ser la continuidad de este proyecto si hay un cambio de gobierno?

Tenemos iniciativas legislativas pendientes de tramitación en el Parlamento que blindan la protección de estas viviendas para siempre. Como una especia de cláusula antiespeculativa por la que cualquier vivienda o suelo que hoy se venda por parte de SEPES a un tercero siempre va a tener un precio que no podrá exceder el de la categoría del módulo de vivienda protegida en el lugar en el que se ubique.

De todas formas, no estamos poniendo solo las bases de un proyecto. Ya no somos solo un embrión, la criatura está creciendo. Creo que esto va a ser irreversible en cualquier caso y trataremos de ultimar el proyecto. Uno no piensa cuando está gobernando en el siguiente gobierno, sino en la obligación que tiene en el momento que la tiene, y esta es la obligación que tenemos nosotros a día de hoy.

P. Habla de "venta a terceros", dando a entender que esas viviendas y suelos podrían venderse para su salida al mercado residencial, aunque respetando su función de alquiler asequible. ¿Dejarían entonces de ser propiedad pública? ¿Se cedería la gestión de SEPES a entidades privadas?

R. Ninguno de los activos perimetrados para traspasar de Sareb a Sepes perderá su titularidad pública. Habrá colaboración público-privada para el desarrollo de los suelos, pero sin perder esa titularidad y protección permanente del Estado.