Una década de batalla legislativa por el derecho a la vivienda en Catalunya

Hace una década, era prácticamente inimaginable la ideal de limitar legalmente el precio del alquiler. Hoy, es una realidad en Catalunya. Hace una década, el debate sobre prohibir la compra especulativa de viviendas por parte de fondos de inversión no existía. Hoy, es una posibilidad que el Govern de Salvador Illa (PSC) ya contempla para frenar la crisis de la vivienda. 

En 2015, según el Centre d’Estudis d’Opinió (CEO), el acceso a la vivienda era la 16ª preocupación —de 17— de los catalanes. En 2025, el acceso a la vivienda cumple más de un año como la principal preocupación de los catalanes. El precio de los nuevos contratos de alquiler en Barcelona se sitúa en 1.133 euros y en 1.068 euros al mes de media en Catalunya, según los datos de las fianzas depositadas en el Incasòl.

En los últimos años, la organización ciudadana —de la mano de organizaciones sociales como la PAH o el Sindicat de Llogateres (Sindicato de Inquilinas en castellano)— y la presión social y política han hecho avanzar las leyes a favor del derecho a la vivienda, pese a la oposición judicial y al lobby inmobiliario. Desde la Ley 18/2007, la piedra angular de la política de vivienda en Catalunya, hasta la ley “antidesahucios”, el derecho de tanteo y retracto, la regulación del precio del alquiler, la ley para evitar la caducidad de las viviendas protegidas y la regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones, que se aprobará el jueves tras el intento del PP y Junts de bloquearla. 

Repasamos cómo se ha avanzado legalmente en los últimos años en materia de vivienda en Catalunya y cuáles deben ser los próximos pasos con Jaime Palomera, doctor en Antropología Económica por la Universidad de Barcelona, investigador y cofundador del Institut de Recerca Urbana (IDRA), y Enric Aragonès, portavoz del Sindicat. Ambos destacan el papel “imprescindible” de las entidades y movilizaciones a favor del derecho a la vivienda. “El sindicato ha tenido fuerza por las grandes movilizaciones que ha encabezado, pero también por la organización, por personas que han decidido no marcharse de casa, haciendo visible este conflicto. Y eso ha sido clave”, concluye Aragonès.

La ley 18/2007, el punto de partida  

El punto de partida del marco legislativo actual de la vivienda en Catalunya es la Ley 18/2007, que establece el derecho subjetivo a una vivienda digna, el concepto de función social de la propiedad, los deberes de los propietarios, un régimen sancionador contra las viviendas vacías e instrumentos como la mediación, la expropiación temporal de uso y la movilización de vivienda vacía, entre otros.

La crisis hipotecaria y la emergencia social de la crisis inmobiliaria de 2008 impulsaron un giro social en la regulación con la aprobación de la Ley 24/2015, que, pese a ser anulada por el Tribunal Constitucional, introduce medidas para evitar desahucios sin alternativa residencial y obliga a los grandes tenedores a ofrecer alquiler social a personas en situación de vulnerabilidad.

Aún en materia de desahucios, cabe recordar que en 2020, en el marco de la pandemia de la Covid-19, el Gobierno español puso en marcha la “moratoria antidesahucios”, un escudo social que permitía a los inquilinos en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional solicitar la suspensión extraordinaria de su desalojo. Ahora, sin embargo, el fin de esta moratoria amenaza con desahucios masivos de familias vulnerables. Catalunya es líder en el ranking de desahucios y concentra más de una cuarta parte de los desahucios del Estado.

Volviendo a 2015, este giro social tras la crisis inmobiliaria se refuerza posteriormente con la Ley 4/2016, que amplía el derecho de tanteo y retracto de la Administración para adquirir viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias, y con el Decreto ley 17/2019, que endurece las obligaciones de los grandes propietarios y consolida la intervención pública sobre la vivienda vacía.

Palomera destaca el sistema de tanteo y retracto como una medida estructural que no actúa solo sobre los síntomas, sino que va a las causas del problema de la vivienda. “A través de este sistema, la Generalitat ha pasado 5.500 pisos del mercado al sistema público en los últimos 10 años. Es una manera de aumentar el parque de vivienda pública mucho más rápida y a menudo más barata que construir de nueva”, asegura. El resto de normativas para hacer frente a la crisis de la vivienda, según Palomera, son “paliativas”. “Son un torniquete que básicamente ha intentado frenar la hemorragia de precios y desahucios”, concluye.

A partir de 2020, la regulación del derecho a la vivienda incorpora la dimensión económica del mercado con la autonómica Ley 11/2020, que introduce por primera vez la contención de rentas del alquiler en zonas de mercado tensionado, donde muchas viviendas habituales pasaron al régimen de pisos turísticos. Pese a su anulación parcial por motivos competenciales, esta norma marca un punto de inflexión y anticipa el cambio de paradigma que se consolida con la Ley estatal 12/2023 por el derecho a la vivienda, que habilita a las comunidades autónomas a limitar los precios del alquiler y a declarar zonas residenciales tensionadas.

En este nuevo marco, entre 2024 y 2025, la Generalitat aprueba diversos decretos ley que modifican y desarrollan la Ley 18/2007, reforzando el control sobre el mercado mediante la creación del registro de grandes tenedores, la ampliación de los derechos de tanteo y retracto, la preservación del parque de vivienda protegida y la regulación de los alquileres de temporada. Esta última regulación sirve para “tapar” los “agujeros” que permitían esquivar la ley estatal de vivienda, multiplicando los beneficios de los propietarios y empujando a la expulsión de muchos vecinos.

Aragonès señala que la normativa “estaba mal hecha expresamente”. “La ley estatal de vivienda contenía agujeros y el legislador lo sabía. De hecho, dijo que había que dejar alguna vía de escape para los inversores, que era el alquiler de temporada y de habitaciones”, explica Palomera. Un año y medio después de la aplicación de los topes al precio del alquiler en Catalunya, finalmente se ha desbloqueado la regulación.

“Cuando nació el sindicato parecía casi una excentricidad pensar que podía haber un precio máximo para el alquiler. El hecho de tener, por primera vez, una voz colectiva de la gente inquilina ha sido clave para que esto pudiera cambiar, y se ha ido situando no solo en el centro del debate político, sino como parte del sentido común”, apunta Aragonès, que también subraya la necesidad de prohibir la compra especulativa de vivienda que practican determinadas empresas, fondos de inversión, entidades financieras y particulares con múltiples viviendas, los llamados grandes tenedores de vivienda. “El siguiente paso es atacar la creciente concentración de la propiedad, sobre todo si es para otros usos que no sean para vivir”, señala.

De hecho, un estudio encargado por el Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB) —un organismo dependiente del Área Metropolitana de Barcelona (AMB)— concluye que es legalmente viable limitar la compra de viviendas cuando no se destinen a residencia habitual en zonas de mercado residencial tensionado, para permitir que solo se pueda comprar un piso para vivir en él. “La vivienda se ha convertido en un producto predilecto para quien tiene dinero, para depositarlo y esperar a que el precio vaya aumentando, para extraer rentas a través del mercado turístico o de alquileres cada vez más elevados. Y eso genera efectos inflacionarios”, explica Palomera.

Más allá de frenar la entrada de fondos de inversión que inflan los precios de la vivienda, tanto Aragonès como Palomera coinciden en la necesidad de tener “un parque de vivienda pública y protegida más grande” y lograr que “todos los pisos posibles pasen al sistema protegido” para hacer frente a la crisis de la vivienda. Palomera explica que hay dos maneras de hacerlo. “Una es comprando pisos y la otra es dando ayudas a los compradores privados, con la condición de que el piso que se queden no puedan subir el precio si lo quieren vender”, explica.

Que las viviendas protegidas no pasen al mercado libre  

Uno de los caballos de batalla de la legislatura de Salvador Illa es la promesa de construir 50.000 pisos públicos antes de 2030. Pero en ese mismo periodo de tiempo, los próximos cinco años, unos 40.000 pisos perderán la protección oficial porque la mayoría de los que se han construido tienen fecha de caducidad y pasan al mercado libre al cabo de unos años. Por ello, recientemente la Generalitat ha adquirido varias promociones de viviendas de protección oficial que estaban en manos de InmoCaixa.

Las viviendas en cuestión están ubicadas en Barcelona, Cornellà de Llobregat, L’Hospitalet de Llobregat, Mataró, Montornès del Vallès, Sant Just Desvern, Sentmenat, Sitges, Terrassa, Tordera, Olot, Lleida, Tarragona y Sabadell. Con estas, ya son más de 1.900 los pisos adquiridos por el Govern en el marco del acuerdo con la filial inmobiliaria de CriteriaCaixa tras tres lotes anteriores de 450, 214 y 179 viviendas. Varios de los inquilinos de estos pisos llevaban a cabo una huelga de alquileres desde hacía algunos meses.

Para evitar que las viviendas de protección oficial (VPO) pasen al mercado libre, la regulación que se aprobará el jueves también incluye cambios en este sentido. Según el texto, la vigencia de la calificación de las viviendas con protección oficial es “permanente”, y establece que los plazos de vigencia se prorrogan “obligatoriamente” cuando están incluidos en una zona de mercado tensionado. La ponencia propone una reforma de la ley de urbanismo para aumentar en un 10% el suelo que los planes de ordenación urbanística municipal deben reservar a VPO. Además, el texto plantea que como mínimo la mitad de la reserva de suelo deba destinarse a alquiler social.

“Hacer cumplir la ley”  

Las regulaciones impulsadas en los últimos años también requieren inspección y sanción por parte de la administración para que sean efectivas. Palomera lamenta que esta parte todavía flaquea. “El ritmo de ejecución y de inspección es prácticamente nulo. Se puede crear un nuevo cuerpo de inspectores —tal como han propuesto los Comuns—, pero la administración ya tiene muchas figuras que pueden realizar la labor de inspección”, apunta el experto.

El Govern aprobó a principios de año el régimen sancionador de los incumplimientos de la ley de vivienda. El marco legal castiga con sanciones de entre 90.000 y 900.000 euros a los propietarios, profesionales y plataformas inmobiliarias que cometan infracciones consideradas graves o muy graves en relación con esta normativa. No obstante, no consta ninguna multa. Palomera critica “la falta de determinación de las administraciones para sancionar y hacer cumplir la norma a los propietarios” y a los fondos de inversión.