Políticas públicas para desarticular la vivienda como factor de desigualdad social

La vivienda se presenta hoy como uno de los principales factores de desigualdad. Se trata de un déficit estructural urgente ante el cual parecen no existir medidas efectivas. Si bien desde la crisis financiera de 2008 la problemática ha ido mutando —pasando de los desahucios hipotecarios a los abusos del alquiler— la la vivienda ha sido un tema central en la agenda política y social de la última década y media. Esto se ha traducido en una intensa actividad legislativa: decenas de leyes se han aprobado desde entonces en parlamentos autonómicos (y también en el Congreso) y se han llevado a cabo múltiples iniciativas para aliviar la situación. 

El empuje de los movimientos sociales como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) o los Sindicatos de Inquilinas ha sido clave para lograr la aprobación de muchas de estas medidas. Sin embargo, persiste un cierto desánimo y hartazgo al no percibirse mejoras notables en el acceso a la vivienda, a pesar de los constantes anuncios por parte del Gobierno.

Un modelo roto: especulación arriba, precariedad abajo

Sabemos bien que estamos ante una dinámica global de financiarización de la vivienda y que, por lo tanto, el alcance de las soluciones estatales o locales puede ser limitado. Ahora bien, la manera en que se configura el sistema de vivienda en cada país y las decisiones políticas que se toman para proteger el derecho a ella pueden marcar la diferencia. 

No existe una varita mágica que solucione “el problema de la vivienda” en España. Las ciudades europeas en las que nos fijamos, sin embargo, llevan décadas legislando e implementando políticas públicas que facilitan el acceso a una vivienda digna para su ciudadanía. En cambio, en nuestro país la vivienda se ha dejado en manos del mercado privado, que, en lugar de garantizar este derecho básico, la ha convertido en una mercancía altamente lucrativa para inversores y propietarios, y extremadamente prohibitiva para la población. El Estado ha contribuido, sin duda, a esta visión de este derecho fundamental como bien de inversión clave para “dinamizar” la economía española y enriquecer al sector inmobiliario.

¿Por qué no funciona lo que se está haciendo?

Así llegamos a 2025, con un panorama profundamente desequilibrado: un mercado privado dominante, centrado en maximizar beneficios; y un sector público marginal, con recursos insuficientes y larguísimas listas de espera. La aprobación en 2023 de la primera Ley estatal por el Derecho a la Vivienda parecía un paso histórico para revertir estas dinámicas. Pero la realidad ha sido menos alentadora.

Existen dos obstáculos fundamentales. En primer lugar, la tibieza de las medidas adoptadas. Como ocurre con cualquier transformación profunda, garantizar derechos exige afrontar intereses establecidos. En el caso de la vivienda, garantizar el acceso implica limitar el poder del negocio inmobiliario, el rentismo y los fondos buitre. La nueva ley introduce avances, pero no aborda las raíces estructurales de la crisis habitacional. En segundo lugar, cabe recordar que las competencias en materia de vivienda son autonómicas. En este sentido, algunas de las medidas más ambiciosas, como el control de rentas del alquiler, deben ser aplicadas por las comunidades autónomas. El resultado ya lo estamos viendo: su cumplimiento se limita a algunos municipios de comunidades autónomas con gobiernos progresistas.

¿Qué papel deben asumir las administraciones públicas?

Frente a esta situación, se ha ido consolidando un amplio consenso social sobre la necesidad de una intervención decidida de los poderes públicos. El primer paso, aparentemente obvio, pero históricamente desatendido, es el aumento del parque público de vivienda. No podemos seguir dejando al mercado privado la garantía a este derecho. El objetivo debe ser desmercantilizar progresivamente la vivienda, para reconfigurarla como un derecho garantizado por el Estado. Sin embargo, partimos de una situación extremadamente débil: el parque público de vivienda en España apenas representa entre el 2% y el 3% del total, una cifra muy por debajo de países como Países Bajos (30%) o Austria (24%).

Por tanto, es urgente adoptar políticas ambiciosas y sostenidas para incrementar ese parque público, no solo mediante la construcción, sino también a través de mecanismos como el tanteo y retracto o el uso de suelos públicos con finalidades sociales, como la apuesta por el cooperativismo en cesión de uso.

Las nuevas políticas de vivienda deben estar alineadas con los objetivos de descarbonización: rehabilitación energética de edificios o reutilización del parque ya construido

Por otra parte, la expansión del parque público de vivienda en 2025 no puede abordarse de espaldas a la emergencia climática. El sector de la construcción representa aproximadamente el 40% de las emisiones de gases de efecto invernadero a nivel mundial, por lo que la construcción masiva sin criterios ecológicos no es viable. Las nuevas políticas de vivienda deben estar alineadas con los objetivos de descarbonización: rehabilitación energética de edificios o reutilización del parque ya construido. Garantizar el derecho a la vivienda no debe contradecir los límites ecológicos del planeta, sino integrarse en una transición justa.

Junto al imprescindible aumento del parque público de vivienda, existe un segundo eje de transformación que, dada la dimensión del mercado privado (más del 90% del total de viviendas), resulta igual de fundamental: su regulación. No se trata únicamente de evitar abusos, sino de garantizar el derecho a la vivienda. Para ello, se deben establecer normas claras en un mercado históricamente desregulado.

Ahora bien, a diferencia de otras políticas más ampliamente aceptadas, la regulación del mercado privado sigue siendo un terreno de disputa. Es, en cierto modo, el caballo de batalla de quienes defendemos la vivienda como un derecho frente a quienes la entienden exclusivamente como un bien de inversión. Hace apenas ocho años, regular el precio del alquiler parecía impensable: “no se pueden poner puertas al campo”, afirmaba entonces un portavoz del lobby inmobiliario. Sin embargo, el debate ha ido madurando. Hoy, cada vez más voces reconocen que proteger este derecho exige también intervenir el mercado.

Mientras las políticas de ampliación del parque público avanzan en la desmercantilización de la vivienda, la regulación actúa sobre el funcionamiento del mercado privado. Establecer límites a su lógica especulativa es una forma de equilibrar una relación profundamente desigual: la del propietario frente a la persona inquilina. Garantizar un acceso digno a la vivienda implica evitar que el mercado opere como una jungla donde prevalece la ley del más fuerte.

Por eso, medidas como la limitación de los precios del alquiler, el control y la progresiva desaparición de las viviendas turísticas, la penalización de inmuebles vacíos o las reservas de suelo para vivienda asequible —como el conocido 30%— no son más que herramientas de justicia social. Todas ellas cuestionan la omnipotencia de los grandes actores inmobiliarios y envían un mensaje claro: cuando se trata de derechos humanos, no todo vale.

Hacia un nuevo modelo habitacional

Garantizar el derecho a la vivienda exige superar el actual enfoque mercantilista. Lejos de ser medidas opuestas, la ampliación del parque público y la regulación del mercado privado son estrategias complementarias. La experiencia comparada demuestra que los avances son posibles cuando existe voluntad política sostenida, recursos adecuados y no se cede ante el lobby inmobiliario. Seguir conciliando intereses contrapuestos —el beneficio privado y el derecho a la vivienda— nos condena a la parálisis. Es hora de abandonar las soluciones tibias y apostar por políticas estructurales, ambiciosas y coherentes con la función social de la vivienda. Solo así podremos construir un modelo habitacional justo, sostenible y centrado en las personas.