No es un problema nuevo, pero lo que antes era un reto habitual —encontrar vivienda— se ha convertido ahora en una verdadera odisea. Ocurre de manera muy notoria en Santiago de Compostela, A Coruña y Vigo, pero también en el resto de ciudades gallegas. Lugo, por ejemplo, se ha situado en la parte alta del ranking de ciudades españolas donde más ha subido el alquiler en el último año, según datos de un informe de Idealista.

En la capital gallega, las colas de estudiantes a la búsqueda de alojamiento son la parte más visible de la crisis del alquiler. Las residencias públicas de la universidad ofertan unas insuficientes 910 plazas, que dejan a más de 2.000 estudiantes sin ella y a la búsqueda de otras opciones. "El alquiler es para muchas estudiantes el principal gasto a la hora de acceder a la enseñanza superior que, con la actual crisis de la vivienda, representa una barrera más, dificulta e incluso impide continuar los estudios", señalan desde la organización estudiantil Erguer, que convocó una huelga en octubre pasado para denunciar la situación en Santiago y reclamar soluciones.

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"Habitación de diez metros cuadrados en la calle da Rosa. Piso compartido entre cinco. 400 euros al mes". Quien se anime a buscar un alquiler en la ciudad se enfrenta a la escasez de oferta, en mínimos históricos, y a una escalada de precios sin precedentes. En la actualidad, Santiago cuenta con poco más de 200 pisos disponibles para alquiler, una cantidad ridícula teniendo en cuenta las 6.198 viviendas vacías que, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), hay en la ciudad. Además, el precio de estos alquileres ha aumentado un 55% en una década, según el Observatorio de la Vivienda de la Xunta. Si en el 2014 el importe medio era de 390 euros mensuales, ahora se sitúa ya en 605.

Los alquileres en Santiago han subido un 55% en diez años: de una media de 390 euros mensuales a más de 600

Dentro de la variedad de factores que entran en juego en esta crisis, en Compostela destaca el impacto de la llamada turistificación y sus efectos perversos. Con apenas 100.000 habitantes, Santiago recibió el año pasado casi un millón de viajeros; 9,5 visitantes por habitante. Superó así la presión turística de Granada o Toledo y se situó muy por encima de grandes destinos como Barcelona o Sevilla. Este escenario, con una demanda creciente de alojamiento a corto plazo, impulsó la proliferación de las viviendas de uso turístico (VUT). A principios de 2024, según el INE, operaban en Santiago 619 VUT, que en el registro de la Xunta superaban las 800, una cifra cuatro veces superior a la oferta de alquiler residencial.

Tal reproducción de pisos turísticos acentúa el carácter inestable y temporal de la vivienda, que pasa a medirse en períodos de septiembre a junio, como si de un año académico se tratara. Algo que ya era habitual en pisos de estudiantes, se extiende ahora a gran parte de la oferta y obliga a hacer una criba importante en los portales inmobiliarios si lo que se busca es un lugar de residencia a medio o largo plazo. No acaba de funcionar siquiera para aquellas profesiones que también se rigen por el calendario escolar.

En la ciudad vertical no hay donde vivir

Septiembre de 2024. El inicio del curso coincide con las últimas semanas de temporada alta estival en A Coruña. Los docentes que no disponen de plaza fija se trasladan a las ciudades asignadas por la Consellería de Educación para preparar la vuelta a las aulas. Muchos no encuentran vivienda en una ciudad en la que el alquiler residencial fue canibalizado por las VUT. "No tuve más remedio que irme a un camping", comenta uno de ellos. Sucede en A Coruña. "Ya ves. Los turistas están viviendo en las casas y los profesores, en los campings", resume la arquitecta Ruth Varela, presidenta de la delegación coruñesa del Colegio de Arquitectos de Galicia.

En A Coruña hay caseros que solo alquilan a trabajadores de Inditex

Su característica construcción en altura le ha valido a A Coruña el sobrenombre de ciudad vertical. La torre Hercón, la torre Trébol o la torre Galicia son emblemas del skyline de la urbe densa por definición del noroeste peninsular, pero la realidad es que en los últimos años no hay dónde meterse en A Coruña. Los datos de Idealista dibujan una realidad dramática: en el último año, el parque inmobiliario de arrendamiento en Galicia se encareció un 11,2%. Alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados supone un desembolso de 784 euros. En la misma ciudad se localiza el distrito postal con la renta media más alta de toda Galicia: vivir en el 15004 ya sobrepasa los 900 euros al mes. "Se ha roto todo. Esto es una bomba social", alerta la arquitecta.

En el cóctel de circunstancias que provocan esta emergencia habitacional destacan también otras como la falta de vivienda pública, la expulsión de la ciudadanía, la ausencia de medidas correctivas y la entrada en el tablero de nuevos actores, como los fondos de inversión extranjeros que adquieren vivienda con fines especulativos. "Hace falta analizar estadísticamente cuánta de la vivienda que se vende se compra como primera residencia o como producto de inversión. Hay quien tiene 25 pisos, pero hay comunidades de bienes que tienen 2.000. No les importa tenerlos vacíos durante cinco años si después los venden con mayor rentabilidad".

Las consecuencias se manifiestan en una doble vertiente. Por una parte, la invisible a los ojos: edificios vacíos a la espera de las bonanzas del mercado mientras la ciudadanía resiste a la asfixia en pisos de cuatro o cinco. Por otra, la que se aprecia en las calles, a poco que se afinen los sentidos: la ciudad pierde vecinos, expulsados hacia la periferia en favor de moradores itinerantes. Se redondea la paradoja. En la ciudad vertical no hay donde vivir. La ciudad vertical no tiene quien la habite.

"Estas dinámicas inmobiliarias consumen suelo sin dar servicio al ciudadano para extraer plusvalías, y entorpecen el acceso del vecindario. Estos inversores suelen comprar para alquilar con un plan de negocio muy agresivo, para recuperar la inversión en cinco años. No quieren sacar un 5% de rentabilidad, quieren ir a un 20%», ilustra la arquitecta. Contra las decisiones adoptadas en otras ciudades del continente, que buscan acotar estas prácticas, parece que los poderes públicos gallegos renunciaron a ejercer su rol regulador en un mercado inmobiliario que ya adquirió escala global.

Más allá de la clase social

En el debate sobre las necesidades residenciales en Galicia, en el que son habituales los reduccionismos para exonerar responsabilidades, suele situarse la emergencia habitacional como un problema que afecta la estudiantes, familias jóvenes o personas en situación de vulnerabilidad o exclusión social. Lo cierto es que la falta de vivienda a precios asumibles ya afecta a personas con un poder adquisitivo medio e incluso alto. Si las oportunidades escasean en los bolsillos con finanzas saneadas, para las capas con un nivel socioeconómico más bajo las esperanzas son casi nulas.

El primer cortafuegos tiene que ver con el acceso a las medidas que pretenden amortiguar el escandaloso incremento de los costes de vivir. Y es que el bono estatal de ayuda al alquiler, que gestiona la Xunta, cubre hasta un 50% del importe, pero solo se concede si la renta que paga el solicitante no supera cierta cantidad. En A Coruña, el límite es de 600 euros, cifra que se sobrepasa en la mayor parte de los distritos de A Coruña, según el Instituto Galego da Vivenda e Solo.

Para percibir la prestación, los ingresos de la familia deben ser iguales o inferiores a tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples (Iprem, 24.318,84 euros), entre otros requisitos. Para familias numerosas o personas con discapacidad, el importe varía hasta cuatro o cinco veces el Iprem. A pesar de que la Xunta ha expresado la intención de estudiar estos límites, la ayuda ha quedado congelada, como las opciones de los beneficiarios.

"A la mayoría ya les decimos que busquen en los municipios limítrofes, pero los precios siguen siendo altísimos",

"A la mayoría ya les decimos que busquen en los municipios limítrofes, pero los precios siguen siendo altísimos", detalla la educadora social coruñesa Sara Fernández, especializada en intervención con personas en riesgo de desahucio. Ya hace tiempo que no tiene respuesta para quien acude a ella en búsqueda de un techo.

Lo único que encuentran las personas con rentas bajas o los perceptores de prestaciones es un montón de requisitos que no pueden cumplir: avales, seguros de impago, fianzas abusivas… Son habituales también los castings que buscan el inquilino perfecto: sin hijos, con contratos indefinidos, asalariados y no autónomos. Cuantos más integrantes en la familia, más se complica. "Encuentras caseros que solo quieren alquilar a trabajadores de Inditex, así está la cosa. A muchos ya les recomendamos que compartan piso, aunque no sean gente joven", señala la educadora.

Este panorama se complica aún más por la ausencia de una política de vivienda pública o vivienda social efectiva en la ciudad, donde la bolsa disponible está aún muy lejos de las necesidades de la población vulnerable, la última de las prioridades de una emergencia que ya es transversal. "La gente, aunque quiera cambiar de vida, no puede. Están abocados a una situación cronificada de la que no pueden huir".

La mayor cuesta de Vigo

Si en A Coruña la metáfora se construye sola atendiendo a la verticalidad de edificios y precios, en el caso de Vigo ocurre otro tanto. De todas las cuestas que tiene la ciudad olívica, incontables hasta convertirse en un emblema, la del coste de la vivienda, y especialmente de la arrendada, se postula a ser la más inclinada. Así lo describe Celia, que vio como el casero de su antiguo piso incrementó el precio en un 32% "en menos de un año".

En el caso de Sabela Amil, su presupuesto ni siquiera le permitió poner el pie en una vivienda. Esta ourensana en la veintena, que consiguió su primer empleo en la pandemia, con 100% teletrabajo, tuvo que luchar con la empresa por la permanencia de esa modalidad, ya que no podía permitirse alquilar un piso en Vigo. A pesar de tener un trabajo, las inmobiliarias le pedían "sí o sí" una persona de aval.

"Era humanamente imposible, y compartir con desconocidos no me daba mucha confianza. Los sueldos, lógicamente, se revisan cada año, pero los precios de las viviendas escalan más", observa. "Al final, la dirección de la empresa cedió porque mucha gente somos de mi misma edad y, por la situación actual, seguimos viviendo con nuestros padres", explica Amil.

Las cifras, a pesar de salir de grandes portales inmobiliarios, no son alentadoras. La ciudad olívica es la segunda gran urbe del Estado donde más ha aumentado el precio de los alquileres en el último año, un 11,8%, solo por detrás de Madrid y por delante de otras como Palma, Sevilla, Bilbao o Barcelona. Son los datos de un estudio publicado en agosto por el portal inmobiliario Fotocasa, que también recoge la realidad interanual del mercado del alquiler en otras localidades gallegas.

Según este informe, solo A Coruña supera a Vigo en el incremento de los precios en Galicia (3,4 puntos más), mientras el coste medio de los alquileres en ambas ciudades se asemeja cada vez más: en Vigo se situó en 9,9 euros por metro cuadrado en agosto, solo una décima por debajo del coste de alquilar un piso en A Coruña, según el recuento de Idealista. En comparación con hace 5 años, vivir de alquiler en Vigo es un 24% más caro.

Desde el Sindicato das Inquilinas e da Vivenda Vigo estiman que el precio mensual del 80% de los alquileres de la ciudad se sitúa entre los 400 y los 2.880 euros. Al cierre de este texto, de los cerca de 458 pisos disponibles en la ciudad a través de los portales inmobiliarios, solo cinco podían alquilarse por menos de 500 euros, todos ellos microvivendas.

"Ni por asomo podemos señalar la ley de la oferta y demanda cómo única causa de la escalada de precios", señala Adolfo Telmo, representante del sindicato, quien observa que "solo hay que ver la cantidad de vivienda vacía, cómo proliferan los pisos turísticos y lo generalizada que está la práctica de la especulación", denuncia.

Especulación en el mercado del alquiler

De especulación en el mercado del alquiler sabe mucho Celia López, de 33 años. Inquilina en un estudio de 40 metros cuadrados en el centro de Vigo desde 2017, vio como el inmueble en el que se instaló cambiaba de manos solo dos años después. "Lo compró un hombre que tenía una gestoría en la zona. Pensé que era una especie de favor, porque el propietario anterior vivía en el extranjero y quería deshacerse del piso. No podía estar más equivocada: el favor se lo iba a hacer yo al nuevo dueño de mi casa", cuenta esta padronesa. Al tiempo, supo que el nuevo propietario había comprado otro estudio en el mismo edificio y «por lo menos otro más» en el de enfrente.

Relata como, "de manera reiterada", el nuevo casero "no se preocupaba de los problemas del piso", como una inundación que sufrió en la cocina un viernes por la tarde. "Tuve que llamar a la presidenta de la comunidad porque el propietario no quería enviar un fontanero hasta el lunes". Durante el confinamiento, Celia le pidió la condonación de parte del alquiler, ya que el cierre la había cogido en Padrón. "Me contestó que los gastos de la basura y de la comunidad eran elevados y me invitó a dejar el piso, si quería. Me dio la sensación de que "quería forzarme a marchar", recuerda Celia. Pasada la pandemia, en el 2022, le subió el alquiler, "de 380 a 400 euros". Fue lo último que aguantó.

 En Vigo hay registradas unas 1.800 viviendas de uso turístico, casi cuatro veces más que las de alquiler habitacional

Cuando decidió mudarse, encontró una realidad "desoladora". "Había muy pocos pisos disponibles y todos por encima de los 400 euros", pero ella "ya tenía tomada la decisión". Ahora vive en otro estudio, en un edificio repleto de VUT, pero "con una casera más decente", se consuela. Al poco de marchar, encontró su anterior hogar en un portal inmobiliario, "primero, por 450 euros al mes", pero "poco a poco subió a 500". "El precio creció un 32% en solo ocho meses", asegura.

En Vigo constan unas 1.800 viviendas de uso turístico, casi cuatro veces más que las de alquiler habitacional. Es la ciudad gallega con más VUT. "Eso ya lo dice todo. Esta cuestión especulativa está haciéndose con la mayoría del mercado y dispara los precios", observa Adolfo Telmo, que pone el acento en la necesidad de "luchar colectivamente de manera organizada".

Desde el Sindicato señalan una connivencia entre caseros, "muy bien organizados", e inmobiliarias, a las que culpa de unos contratos "infestados de cláusulas abusivas". "Todo esto con la complicidad del Ayuntamiento de Vigo y la Xunta, que se niegan a declarar zonas tensionadas para cumplir con la Ley de Vivienda", censura Telmo.

Escalones para el futuro

El Ayuntamiento de Abel Caballero confirmó hace poco que el nuevo Plan General de Ordenación Municipal, pendiente de aprobación, tiene previstas medidas para limitar las VUT en Vigo con el establecimiento de "uso residencial con carácter de permanencia". Sin embargo, en agosto, la Xunta destinó 700.000 euros a rehabilitar un edificio en el Paseo de Alfonso XII orientado exclusivamente a VUT. Una ayuda enmarcada, además, en los fondos Next-Generation.

Hasta un 82% de los hogares de Santiago están en áreas consideradas como zonas tensionadas

"Es inadmisible que se empleen fondos europeos para subvencionar proyectos privados de alquiler turístico. La Xunta se sitúa claramente del lado de los caseros y de las inmobiliaria"», valoran desde el Sindicato das Inquilinas.

También desde el Ayuntamiento de A Coruña informan que trabajan en la regulación de las VUT, con "varios encuentros" mantenidos con distintos sectores. En cuanto al alquiler residencial, el Ayuntamiento solicitó a la Xunta hace casi un año la declaración de zona tensionada, una opción recogida en la nueva Ley de Vivienda que facilitaría imponer límites a los precios de los alquileres. Con todo, el propósito quedó embarullado en una disputa burocrática: la Xunta defiende que la petición municipal no estaba debidamente justificada y se define a la espera de una nueva, "oficial", por parte del Ayuntamiento. A su vez, el Consistorio coruñés culpa el Gobierno gallego de la demora.

Pero si se atiende a las posibles medidas que se toman desde los ayuntamientos, hace falta volver al caso de Compostela. Para tratar de corregir el impacto de las viviendas turísticas, el anterior Gobierno socialista en Raxoi decidió prohibirlas en el casco histórico y en las calles colindantes a través de una modificación puntual del PGOM.

Ilegalización de pisos turísticos

Tras abstenerse entonces, la actual alcaldesa, Goretti Sanmartín, decidió ir más lejos. Además de mantener el veto en la zona monumental, se aprobó la ilegalización de unos 600 pisos turísticos que ahora solo podrán operar un máximo de 60 días al año, siempre que sean residencia habitual durante por lo menos 180 días. Además, las viviendas vacacionales deberán estar situadas en bajos o en primeros pisos.

Aprobada en junio con los votos en contra del PP, la nueva ordenanza provocó una fractura interna en el PSOE local tras el apoyo del grupo municipal a la iniciativa. En un giro inesperado y contrario a lo que los socialistas defienden en otros lugares, la ejecutiva municipal del partido les solicitó a sus concejales que se abstuvieran. Tras romper la disciplina, los ediles socialistas están a la espera de la resolución de un expediente disciplinario que podría dejar el PSOE sin representación en el Ayuntamiento.

Reyertas internas aparte, la nueva reglamentación de las VUT, calificada cómo "vanguardista" por el concejal de Urbanismo Iago Lestegás, tiene como objetivo reintegrar las propiedades al mercado del alquiler residencial. A pesar de que aun es pronto para medir su impacto, desde la Asociación Gallega de Inmobiliarias afirman que está sumando inmuebles a la oferta de alquiler.

"De 150 viviendas que solía haber en estas fechas en Santiago, que hoy tengamos 240 es una subida importantísima. Ahora falta un ajuste en los precios. Más de la mitad de esas viviendas están por encima de los 900 euros", dice Vicente Martínez Legaspi, de la Inmobiliaria Apóstol.

Es en ese punto donde también quiere intervenir el Gobierno municipal con la declaración de zona de mercado residencial tensionado. En enero, el pleno municipal, la propuesta del PSOE y de nuevo con el voto en contra del PP, instaba al gobierno de Rueda a adoptar esta medida. Según la consultora Atlas Real Estate Analytics, hasta un 82% de los hogares compostelanos están en áreas consideradas como zonas tensionadas.

"La declaración de mercado tensionado, podrían estar ya en vigor si la Xunta quisiera",

"La declaración de mercado tensionado, podrían estar ya en vigor si la Xunta quisiera", asegura Sanmartín. "Podría hacerlo directamente, pero piden estudios a los ayuntamientos para retrasar el proceso", como pasó con la tasa turística, que finalmente verá la luz.

Consciente de que "la vivienda es un problema fundamental en Santiago", la regidora subraya que, pese a estar poniendo en marcha medidas para abordarlo, como la anunciada creación de una empresa municipal de vivienda, son otras administraciones las que tienen la mayor parte de las competencias. "Nuestro objetivo principal es crear un parque de viviendas en alquiler a precios asequibles. Estamos comenzando, pero reclamaremos a la Xunta la construcción de vivienda pública y buscaremos la financiación y la colaboración con entidades".

Las ciudades gallegas se enfrentan a un reto crucial en los próximos años: demostrar si son capaces de equilibrar su crecimiento turístico con la protección de un recurso tan fundamental como la vivienda. La crisis del alquiler pone el mundo al revés y el espacio entre paredes parece cada vez más y más estrecho, hasta casi no dar respiro. Vivir cuesta caro.