Pelotazo interruptus

Si algo caracteriza a la banca es la incapacidad para el disimulo. Acostumbra a ser el suyo un comportamiento sin dobleces ni segundas intenciones, que siempre llama al pan, pan y a la especulación, negocio. De especulación a una formidable escala ha tratado siempre la llamada Operación Chamartín, rebautizada ahora como Madrid Nuevo Norte, tal y como ha venido a confirmar en estos días el BBVA, principal adjudicatario de los derechos para el desarrollo urbanístico de uno de los mayores proyectos inmobiliarios de Europa, y que aun caliente su aprobación por el Ayuntamiento de Madrid, ya negocia con él para darle un pase torero con el que forrarse.

Ha sido en este caso un pelotazo interruptus porque alguien ha debido de decirle al banco que guarde las formas un poco más de tiempo, el necesario al menos para que la Comunidad de Madrid le dé luz verde sin sonrojarse. Por lo que se ha sabido, la intención de la entidad era vender su parte a Merlin Properties a cambio de 700 sucursales que ésta le tiene alquiladas –unos 1.100 millones de euros- y una participación a determinar en el capital de la socimi en función de lo suculento del pastel. Requerido por la CNMV, el BBVA confirmaba unas conversaciones que, según dice, ha abandonado (por el momento) para “avanzar en el proceso de aprobación del proyecto y garantizar su éxito”. Lo dicho: guardar las formas.

Es difícil resumir los 26 años de Operación Chamartín en unas cuantas líneas, pero se intentará. Todo arranca en 1993, cuando Renfe adjudicó a la empresa Desarrollo Urbanístico de Chamartín (DUCH), participada en un 75% por Argentaria (luego BBVA) y por Constructora San José, la explotación de los terrenos de la Estación de Chamartín que en su día fueron expropiados para uso ferroviario. Se trataba de más de 625.000 metros cuadrados de suelo con 187.000 de aprovechamiento urbanístico con los que se quería financiar la nueva estación y llenar las maltrechas arcas de la compañía ferroviaria. En definitiva, mercadeo con suelo público.

Como bien ha contado el exconcejal de Urbanismo de Madrid Jesús Espelosín en un libro sobre el particular, la adjudicataria lleva dedicada desde entonces a especular con los derechos sin intención de desarrollar absolutamente nada. Así, dos años más tarde el Ayuntamiento recalificó la parcela y duplicó su aprovechamiento a más de 363.000 metros cuadrados, que a DUCH –hoy conocida como Distrito Nuevo Norte- le parecieron pocos. Con las mismas, exigió a Renfe más suelo, al punto de que la compañía planteó la rescisión del contrato por inactividad. Lejos de eso, el Ministerio de Fomento, con Rafael Arias Salgado al frente, accedió sin mediar un nuevo concurso a triplicarlo hasta 1.850.000 metros cuadrados.

Paralelamente, y a medida que se incluían en el proyecto nuevas infraestructuras públicas que debían financiarse a cuenta del valor del suelo, se aumentaba la edificabilidad en los nuevos planes generales de urbanismo y sus correspondientes modificaciones puntuales hasta multiplicarla por diez. De los 187.000 metros cuadrados de aprovechamiento inicial se pasó a 1.855.500 metros cuadrados, un hito, según Espelosín, “en la historia de la especulación urbanística española”. Todo ello sin mover un dedo y con un movimiento de tierras consistente en cambiar los tiestos de ventana.

Para que el BBVA y su socio no tuvieran problemas con los reversionistas -los propietarios que en 1944 fueron expropiados para hacer los enlaces ferroviarios y a los que debía retornar el suelo desafectado del uso público o ser indemnizados-, se modificó la legislación pese a que en el contrato inicial ya se hacía mención a que estos costes correrían a cargo del adjudicatario.

Con la llegada de Carmena a la alcaldía se pensó que la historia podría cambiar 25 años después y que la operación pudiera pasar finalmente a un consorcio público donde se primaran las viviendas sociales y en alquiler y se compensara el desequilibrio urbanístico de la ciudad. Pese a la catarata de informes favorables, incluidos los de la abogacía del Estado, era el momento de haberse revisado el contrato, sometido a múltiples transformaciones y novaciones desde su versión original sin que mediara un nuevo concurso público.

Si bien es cierto que se han introducido modificaciones importantes en el plan -se redujo la edificabilidad, se elevó el porcentaje de vivienda protegida y se impuso como condición que el uso adicional que le correspondía recibir al municipio fuera residencial-, se quiso demostrar quizás que la nueva izquierda no sólo asaltaba los suelos sino que pisaba tierra firme y que no iba a renunciar a un proyecto para el que se calculaba un impacto de 18.260 millones que crearía más de 240.000 empleos. Faltaba la aprobación definitiva, consumada por el PP con la unanimidad de todos los grupos. Irónicamente, este impulso de Carmena a Madrid Nuevo Norte hizo saltar por los aires su plataforma política y determinó en buena medida la pérdida de la alcaldía. Pero eso es otra historia.

Estábamos en que el BBVA se disponía a dar un pelotazo vendiendo sus derechos a la promotora que le alquila 700 de sus oficinas. ¿Que cómo era posible que el adjudicatario de un concurso pudiera saltarse de nuevo el contrato original y transmitir a un tercero su participación sin haber movido un músculo ni haber puesto un solo ladrillo? Pues gracias a que Adif, la sociedad pública heredera de los activos de Renfe, lo permitió en 2015 con una cláusula adicional, en otro injustificable trato de favor avalado nuevamente por la Abogacía del Estado. Especulación legalizada. En cuanto la Comunidad de Madrid ponga el sello en el proyecto, el banco se lucrará con la burbuja que las distintas administraciones le han hinchado sin prisa pero sin pausa. “Es lógico” decía la entidad a la CNMV que dada la importancia y singularidad del proyecto haya inversores financiaros e industriales que muestren interés.

Aun así está por ver que la Operación Chamartín, que debería desarrollarse a lo largo de dos décadas, se ponga rápidamente en marcha o, incluso, se inicie alguna vez. A la querella presentada por IU y Podemos ante la Fiscalía Anticorrupción habrá que sumar las demandas que, pese al cambio de la normativa, presentarán los reversionistas en defensa de sus derechos pisoteados. Más de un cuarto de siglo después la única certeza es que el BBVA se llenará los bolsillos. Sin disimulo.