En varias ciudades turísticas españolas se viene comprobando una escalada de los formatos de alquiler online de viviendas turísticas para no residentes que podría estar asociada a un encarecimiento del alquiler de la vivienda para residentes. Es por eso que tiene interés evaluar distintos casos de grandes ciudades europeas con notables flujos turísticos en relación al comportamiento de los precios medios de alquiler.

De entrada tiene interés comprobar, o no, que si se produce esa mayor o menor afluencia del exterior se induce, o no, un encarecimiento del alquiler de los apartamentos. Un encarecimiento que provoca la exclusión y/o expulsión de muchos residentes de menores ingresos. Claro que aunque así no fuese, cabría suponer que son otros los factores concretos que explican que suceda o no ese acoplamiento.

Los datos de flujos turísticos que usaremos para grandes ciudades los recogemos de Eurostat y graduamos su intensidad en relación al número de residentes usando datos por regiones donde se ubican, datos que se ajustan razonablemente a las grandes conurbaciones urbanas que se detallarán en este análisis. Esa misma fuente (Eurostat), en un apartado de estadísticas para las ciudades en relación a las condiciones de vida, aunque promete datos específicos sobre precios de residencia habitual, lo cierto es que no los tiene disponibles, lo que en sí mismo ya es un pésimo síntoma de abandono institucional sobre este problema social.

Esto obliga a buscar otras fuentes alternativas. Usaremos el precio disponible de alquiler del portal Housing Anywhere para un apartamento en distintas ciudades europeas. A continuación se ordenan 22 ciudades europeas de menor a mayor intensidad de uso turístico evaluado por el número de pernoctaciones hoteleras por cada mil habitante residentes. La escala empieza en Atenas con 830 pernoctaciones por cada mil habitantes y llega a las 4.650 pernoctaciones en el caso de Berlín. De las ciudades españolas Madrid se sitúa en una intensidad media (con 2.060), mientras que Barcelona lo hace cerca de la escala más alta (3.850 pernoctas por mil residentes).

Ya de entrada en estos dos casos comprobamos como una muy desigual intensidad turística -aunque media y elevada- se corresponde con un muy semejante precio del alquiler mensual de un apartamento en ambas ciudades (sobre 1.490 euros) justo en la media del precio de las 22 ciudades recogidas en este análisis.

De manera que el precio del alquiler de un apartamento en Barcelona parece no acusar el impacto de una mayor intensidad turística, al menos en relación al nivel que tienen ambas variables en Madrid. Berlín, en este caso en relación a ambas ciudades españolas, confirmaría que una aún mayor intensidad turística puede convivir con precios de alquiler muy semejantes. Siendo así que tanto en Madrid como en Barcelona (al menos respecto a Berlín) los precios tienen un nivel excesivo si hubiera que explicarlos por la intensidad de uso turístico.

Con lo que otros factores (por ejemplo una desigual oferta de vivienda -pública o total- de alquiler) pueden explicar dicho diferencial. Sobre todo en el caso de Madrid que no llega a la mitad de la intensidad turística de Berlín y, sin embargo, iguala sus precios de alquiler. Algo que podría ser resultado de que los mayores flujos turísticos de Berlín se canalicen en mayor medida por el canal hotelero clásico que por los nuevos formatos online en viviendas turísticas (aún para unos menores flujos del turismo tradicional reglado en Madrid).

El argumento de que los flujos turísticos más o menos intensos, siempre que se produzcan en establecimientos hoteleros clásicos, no afectaría a los precios de la vivienda habitual se comprueba también dentro de un país como Alemania para el que tenemos datos de cuatro ciudades. Porque el caso de Berlín en relación al de Colonia nos sitúa ante un muy semejante precio del alquiler de los apartamentos (de 1400 a 1500 euros) a pesar de que la intensidad turística es muy desigual (4650 visitas y 1740 visitas por mil habitantes respectivamente). Algo que muy probablemente no sería así si los mayores flujos hacia Berlín se canalizaran de forma creciente en viviendas turísticas.

El caso de Lisboa y Oporto en Portugal (a diferencia de Madrid y Barcelona en España) si parecen traducir unos mayores usos turísticos de la primera en un más elevado precio del alquiler. Y las ciudades con más altos precios de alquiler (Amsterdam, París y Roma) también es cierto que anotan intensidades turísticas elevadas, muy por encima de los 2300 visitantes por cada mil habitantes medios de las 22 ciudades. Casos que sugieren algún matiz crucial del uso turístico (como veremos muy pronto).

Del conjunto de casos revisados se deduce que de haber una relación entre negocio turístico y precio de alquiler de la vivienda habitual esta podría depender más que del que sea canalizado por el negocio hotelero tradicional por la cuota de mercado (en muchos casos creciente) de los formatos online en viviendas para alquiler. Si así fuese esta sería la oferta que habría que embridar para no dañar la oferta tradicional y el acceso a una vivienda para los residentes. De no hacerlo estaríamos privilegiando las rentas especulativas de los propietarios del actual parque de viviendas frente al derecho al acceso a una vivienda para los inquilinos y, de paso, dañando de forma descontrolada el patrimonio urbano, el tejido social y el patrimonio natural del país. Ya bastante presionado, este último, por la oferta hotelera tradicional.

Después de lo revisado sobre el efecto de los flujos turísticos en buena medida reglados (hoteles, pensiones, campings, etc.) sobre el mercado de alquiler de apartamentos en grandes ciudades europeas, parece conveniente centrarse en el segmento emergente de las viviendas y apartamentos de uso turístico que han visto en su gestión online una aceleradora extrema de su oferta y demanda. Por si estuviesen provocando que los usuarios turísticos en esas ciudades -desde el resto del mundo- estuviesen provocando aquello que sufren los residentes (demandantes de alquileres razonables) en esas mismas ciudades.

Estaríamos así ante un caso, tristemente típico en estos tiempos, de como un trabajador como demandante de un servicio (turístico) puede estar contribuyendo al deterioro de la cobertura de un servicio (en este caso residencial) por ese mismo trabajador. Generando, eso sí, super beneficios a los propietarios del inmueble que sería valido para ambos servicios. Una colisión en la que deben entrar a poner orden, no el mercado y su lógica, sino las administraciones públicas y el gobierno.

En el mercado de vivienda residencial el impacto de este submercado turístico online no debe evaluarse sobre el total del parque inmobiliario, sino sobre la muy reducida parte del mismo que se destina a alquiler (algo especialmente agudo en España, por ejemplo, frente a Alemania), más aún después de un prolongado período de parálisis constructora. Todo ello podría provocar que una creciente oferta online turística y de temporada, de una parte de las viviendas y apartamentos que se venían alquilando por años, sí tuviese un impacto notable sobre el conjunto del mercado y los precios.

Con datos de la oferta de Airbnb para Lisboa y Madrid se comprueba que, en relación a su volumen anual de pernoctaciones turísticas, en Lisboa más que se duplica la intensidad y presencia de este submercado lo que se ajustaría al mayor precio de los apartamentos para uso no turístico en esta capital portuguesa. Esos mismos datos para Madrid y París informan de una presencia relativa de espacios Airbnb triple en esta segunda ciudad, lo que se correspondería bien con que en París los precios de los apartamentos sean superiores a los de Madrid (cosa que sucede con 1800 y 1500 euros mensuales respectivamente).

En su conjunto las mayores ciudades de Portugal, Francia e Italia tendrían una mayor penetración de Airbnb en el conjunto de Europa a la altura del año 2020, lo que se ajusta bien a la hipótesis de que esas ciudades (París, Roma, Lisboa) marquen máximos de los precios de apartamentos para usos no turísticos. Todo un aviso sobre lo que no hay que hacer para no alimentar una espiral de inflación de alquileres.