¿Hipotecas a tipo fijo? Poca broma

Hace un tiempo, se viralizó un vídeo en el que, después de una cena de empresa, dos asesores financieros glosaban las virtudes del endeudamiento a tipo fijo. Dicho vídeo hizo que la discusión entre tipo fijo y tipo variable sonara a broma. Ese recuerdo y una conversación de café en la que un compañero nos pregunta, en el contexto actual, qué le conviene más a su hijo (una “hipoteca a tipo fijo” o una “hipoteca a tipo variable”) nos sirven para reflexionar acerca del poco rigor que, en ocasiones, utilizamos para tomar nuestras decisiones financieras.

“¿Fijo o variable? No lo sé. Depende”, trato de escaquearme de la incómoda pregunta. “¿Cómo qué no lo sabes? Tú eres de finanzas. Tienes que saberlo. ¿Con qué alternativa va a pagar menos?”. La tentación, entonces, es responder algo genérico relativo a las expectativas de subidas de tipos en la zona euro, que los tipos fijos ahora mismo son atractivos, que con tipos fijos estará cubierto ante esta eventualidad, y que, seguramente, con esta alternativa acabará pagando menos. Nuestro compañero, muy probablemente, se irá satisfecho con la respuesta y nosotros habremos regateado una situación incómoda. Sin embargo, habremos contribuido a la extendida sensación de que nuestra profesión consiste en, poco más o menos, chuparnos el dedo, levantarlo y acabar señalando la dirección en la que sopla el viento.

¿Con qué alternativa pagaré menos?

No me imagino a un médico siendo asaltado en la máquina de café y cuestionado: “Mi hijo tiene fiebre. ¿Le doy paracetamol o antibiótico?”. La respuesta, obviamente, sería “No lo sé. Depende”. Ante lo cual es, de nuevo, interpelado: “¿Cómo qué no lo sabes? Tú eres médico. Tienes que saberlo. ¿Con qué alternativa se va a curar?”. Si esta conversación nos parece ridícula, lo mismo debería pasarnos con la anterior sobre hipotecas y, por motivos como este, deberíamos insistir en una mayor cultura financiera en nuestra sociedad y en una adecuada formación especialista en asesoramiento financiero.

Volviendo a nuestra disyuntiva financiera. Si la pregunta es “¿con qué alternativa voy a pagar menos?”, la respuesta no es inmediata ni evidente. Es más, ni siquiera hay una respuesta. Cierto es que, actualmente, los tipos fijos que nos ofrecen las entidades financieras son aparentemente muy atractivos. Sin embargo, a la hora de realizar la comparativa, hay dos hechos que solemos pasar por alto.

El primero es que, para los préstamos a tipo variable, el diferencial es conocido (euríbor+X%), mientras que, para los préstamos a tipo fijo, desconocemos el diferencial que nos está cobrando la entidad financiera respecto a la curva IRS (Interest Rate Swap; que representa, básicamente, los intereses de un préstamo a tipo fijo por los que se pueden intercambiar los intereses de un préstamo a tipo de interés variable a diferentes plazos).

Y el segundo es que, habitualmente, el método de amortización utilizado es un sistema de términos amortizativos constantes, en el que el nominal del préstamo se va reduciendo con el tiempo y, con él, la cuota de intereses. O lo que es lo mismo, pagamos más intereses al comienzo que al final del préstamo. Ambos hechos dificultan la comparación directa entre alternativas.

Vamos a desarrollar un pequeño ejemplo para un préstamo de nominal de 100.000 euros y que se amortizará en diez años. La hipoteca a tipo variable se ha calculado con un tipo de interés nominal el primer año del 1,75% y con un diferencial sobre el euríbor del 0,85% en cada uno de los siguientes años.

Para aproximar el euríbor en cada una de las revisiones anuales, se han deducido los tipos a plazo implícitos en la curva de mercado. La hipoteca a tipo fijo se ha desarrollado con un tipo nominal del 2,19%, es decir, con un margen del 1,25% sobre el IRS a diez años. Estos datos se corresponderían con los existentes en el mercado y los ofrecidos por cualquier entidad financiera a finales de 2018. Los resultados de este ejercicio se encuentran expuestos en la siguiente tabla.

¿Cuánto debería adelantarse la subida de tipos?

Se puede observar que, aun teniendo en cuenta las subidas de tipos de interés recogidas en las expectativas de mercado y que hacen que el tipo de interés esperado del préstamo variable sea superior los cuatro últimos años, el coste esperado del préstamo fijo es superior. Evidentemente, la pregunta sería: “¿cuánto debería adelantarse la subida de tipos y de qué magnitud debería ser la misma para compensar este mayor coste del préstamo a tipo fijo?”.

Para responder a esta cuestión, habría que hacer un análisis de sensibilidad de ambos componentes, dado que las combinaciones que dan respuesta a esta cuestión son múltiples, si bien el incremento en el tipo variable debería ser importante para compensar el importe pagado de más con el tipo en los primeros años, teniendo en cuenta que el capital vivo de la operación va disminuyendo a lo largo de la vida del préstamo.

Con el ejemplo anterior, se observa un sobrecoste del 0,59% anual. ¿A cuánto importe asciende esta diferencia? Con los tipos actuales, se pagaría 3.074,03 euros en cantidad absoluta y 3.019 euros en valor actual (descontando la diferencia cada año entre el importe abonado a tipo fijo y variables a la curva cupón cero).

La segunda cuestión importante, y que causa la diferencia entre los tipos de interés fijo y variable, es el margen aplicado en las hipotecas a tipo variable (0,89%) y a tipo fijo (1,25%). Pues bien, ambos márgenes deberían ser equivalentes, que no iguales, porque hay ciertos costes de transacción que asume el banco al trasladarle el cliente el riesgo de tipo de interés. En este ejemplo, la diferencia es 0,40% anual. De la diferencia expresada anteriormente (3.074 euros), 2.032 euros se explican por esta diferencia. Ciertamente este importe parece excesivo.

Ya hemos visto que, si la pregunta es “¿con qué alternativa voy a pagar menos?”, la respuesta es con el préstamo a tipo de interés variable, dadas las expectativas actuales de mercado recogidas por el IRS. Sin embargo, si la pregunta es “¿qué alternativa es más conveniente para nosotros?”, la respuesta dependerá de cuestiones como el volumen a financiar, el plazo de la hipoteca, nuestro plan de amortización (¿pensamos hacer amortizaciones anticipadas?), la posibilidad de desapalancarnos ante futuras subidas de tipos, nuestras expectativas sobre el comportamiento futuro de los tipos de interés, o nuestras preferencias por el riesgo.

No olvidemos que, en una hipoteca a tipo fijo, hemos trasladado el riesgo de interés a la entidad financiera. Por lo tanto, para poder responder a esta cuestión, deberíamos hacer un análisis detallado de los flujos de caja familiares esperados (no solo de los gastos sino también de los ingresos). ¿Tipo fijo o variable? Poca broma.

Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation