El Gobierno entierra la dación en pago y sólo reducirá la deuda de los desahuciados si el banco gana dinero

El Gobierno ha decidido finiquitar casi prácticamente la dación en pago dejando en manos de un juez reducir la deuda de los desahuciados, que sólo tendrán esta oportunidad si el banco que les concedió la hipoteca gana dinero al vender su vivienda. La reducción, en cualquier caso, no superaría el 50% de la plusvalía que obtenga la entidad en cuestión. En estas ideas se pueden resumir las modificaciones que pretende introducir el Gobierno en el proyecto de ley de Medidas Urgentes (consúltalo en PDF) contra los desalojos que anunció a finales del año pasado, según informó el ministro de Economía, Luis de Guindos, en el Pleno del congreso de los Diputados.

El proyecto sigue dejando muchos cabos sueltos, como por ejemplo, que la banca tendrá todavía la opción de participar en un 10% en las sociedades de tasación -por el 25% anterior-. También, que el ministro aseguró que ampliará el umbral por el que se paralizarían las ejecuciones hipotecarias de las familias con menos recursos, un tema que había levantado numerosas críticas porque sólo afectaba a un 10% del total, pero del que no dio más datos. Se podrá modificar "en función de las cargas y circunstancias familiares", resumió. Guindos rechazó las propuestas de La Izquierda Plural para que se aplique sistemáticamente la dación en pago ya que "no evita que las familias pierdan su casa".

Los cambios en la ley pretenden "mejorar la normativa porque la dramática situación que atraviesan muchas familias españolas merece el mayor esfuerzo y entendimiento de todos", dijo De Guindos. Una de las medidas que se pueden considerar más positivas es que se limitarán los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para "evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores puedan afrontar el pago". Pero esta decisión llega después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea denunciara en noviembre que la actual Ley Hipotecaria viola las directivas europeas precisamente por permitir un aumento desorbitado de los intereses. 

Asimismo, Guindos aseguró que si el banco rechaza el plan de refinanciación propuesto por un deudor deberá justificar por qué, y se moderarán los intereses de demora del 20% al 10% en los casos de impago del alquiler tras la dación en pago. Las entidades de crédito tendrán asimismo que "aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente" y el incumplimiento de este precepto será sancionable.

Subastas 'online'

Por otra parte, la Ley Hipotecaria incluirá una reglamentación para la venta extrajudicial de las viviendas, incluyendo la posibilidad de realizar "subastas extrajudiciales online" con un procedimiento "mucho más garantista que agilizará la resolución de las ejecuciones y aliviará la carga de los juzgados. Queremos reducir la demora habitual de las ejecuciones judiciales que, además, provocan una acumulación de intereses en perjuicio del deudor" explicó el ministro de Economía, que subrayó que se modificará la Ley de Enjuiciamiento Civil para mejorar los procesos y conseguir una "ejecución más ágil" que "evite que las viviendas se vendan o adjudiquen por valores inferiores al de tasación".

"Si la subasta concluye sin postor, el porcentaje de adjudicación para el banco subirá del 60% al 70% de la tasación" En este sentido, se permitirá que si tras la ejecución de la hipoteca al deudor le restara deuda por pagar, el juez tendrá la potestad de decidir si se amortiza hasta el 65% máximo del total hasta el quinto año desde la ejecución o del 80% en diez años.

También se propondrá facilitar el acceso de los postores a las subastas "por ejemplo, rebajando los requisitos" como el aval necesario para pujar, que caerá del 20% al 5% del valor de tasación; ampliar de 20 a 40 días el plazo para que el adjudicatario encuentre financiación o impedir que el precio de subasta sea inferior al 75% del precio de tasación en escritura. "Si la subasta concluye sin postor, el porcentaje de adjudicación para el banco subirá del 60% al 70% de la tasación", ha añadido el ministro.

 Cambios en la Ley de enjuiciamiento

Habrá cambios asimismo en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que no se pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos, y se adoptarán medidas adicionales de "prudencia financiera" como limitar a 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas de vivienda habitual. "No es que se prohíba conceder hipotecas a más de 30 años, pero se limitarán de forma indirecta. 30 años es una práctica habitual, es un tiempo suficientemente dilatado y, si se va a más tiempo, la posición del deudor puede ser mucho más vulnerable al gravar mucho tiempo la vida y las rentas del deudor", explicó.

También se sugerirá cambiar la redacción sobre algunas cláusulas "especialmente complejas" como las de suelo, las hipotecas multidivisa o los swaps de intereses. En este sentido, además de hacer constar en la escritura que el notario ha informado expresamente al deudor de la existencia de esos componentes, también se exigirá una aceptación manuscrita de su aceptación.

"Se moderarán los intereses de demora del 20% al 10% en los casos de impago del alquiler tras la dación en pago" 

La intención del Gobierno durante la tramitación parlamentaria de este proyecto también se buscará perfeccionar el Código de Buenas Prácticas aprobado hace un año. De Guindos ha afirmado que entre marzo y diciembre se presentaron 1.500 solicitudes de aplicación de las medidas incluidas en el Código --reestructuración de la deuda, quita o dación en pago--, de las cuales casi 800 fueron aceptadas. De ellas, en 317 casos se optó por la reestructuración viable de la deuda y en 78 casos se llegó a la dación en pago.

Según el ministro, el recurso a estas opciones se ha ido incrementando con los meses, por lo que si durante el primer trimestre de vigencia del Código se reclamaron 44 reestructuraciones y ocho daciones en pago, en el último trimestre de 2012 se llegó a las 140 reestructuraciones y 36 daciones.

Fondo Social de alquiler

De Guindos también se ha referido al Fondo Social de Alquiler para los desahuciados que el Gobierno ha constituido con la participación de los ministerios de Fomento, Economía y Sanidad, del Banco de España, de la FEMP, de la Plataforma del Tercer Sector, de las patronales bancarias y de 33 entidades que aportan de momento tan sólo 6.000 viviendas. Estos pisos "están a disposición de las familias desalojadas por impago de préstamos hipotecarios", dijo Guindos, quien no se acordó de especificar que ese parque de pisos sólo supone un 1% del total de desahuciados.

Para hacer viable esta opción se modificará la Ley de Arrendamientos Urbanos con el objetivo de ampliar a dos años --prorrogables por un tercero-- los contratos derivados del Fondo, y se obligará a los servicios de atención al cliente de las entidades que atiendan las reclamaciones relacionadas con este servicio. "Este primer año de Gobierno hemos dado respuesta al drama de los desahucios, perfeccionando y reforzando el marco de protección a los deudores. Y estoy convencido de que dentro de las enmiendas que presenten los grupos, podremos encontrar importantes puntos de encuentro. Es la voluntad del Gobierno y seguro que también la de todos los grupos, porque una situación como ésta no requiere menos", ha concluido el ministro.