Más turistas, menos vecinos: los aparthoteles 100% digitales de Limehome convierten edificios céntricos en un supernegocio
La filial española ha multiplicado por 13 su facturación en cuatro años. Sólo el aparthotel del barrio de Malasaña de Madrid le permitió ingresar 2,26 millones de euros en 2024.
Los dueños del grupo, que carece de propiedades inmobiliarias, son fondos de capital riesgo alemanes, de las islas Jersey y Guernsey, Luxemburgo e Irlanda.
"Operamos edificios enteros, no apartamentos sueltos, y no competimos con los pisos de alquiler tradicionales", explica la empresa para diferenciarse de Airbnb. Los expertos advierten de su impacto en el precio del suelo.
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"Mi objetivo en esta campaña es hacer famosos a Cesar y Josef, propietarios de más de 2.600 viviendas. Lo voy a decir cada día", promete José Ignacio García, candidato de Adelante Andalucía a las elecciones del próximo día 17 de mayo cuando se le pregunta por el programa de su partido, creado en 2021 por Teresa Rodríguez y el exalcalde de Cádiz, José María González, Kichi, y que se presenta como soberanista andaluz, ecosocialista e igualitario. Los precios inasequibles de la vivienda, en primera línea del debate público desde hace años, son, por tanto, terreno abonado para la disputa electoral. Pero Cesar y Josef no son propietarios de 2.600 viviendas como dijo José Ignacio García repitiendo el titular de un medio digital que además los hacía dueños de ese número de apartamentos turísticos.
Aunque sí son el rostro del penúltimo negocio tecnológicamente montado a caballo entre el mercado inmobiliario y el turismo. Cesar de Sousa Freitas y Josef Maximilian Vollmayr figuran como co-CEO de Limehome GmbH, una empresa alemana que presume de haber puesto en práctica un nuevo "concepto hotelero": con ayuda de la tecnología digital, sin contacto físico alguno con el cliente y usando algoritmos para subir o bajar los precios, gestiona aparthoteles –apartamentos con servicios y totalmente equipados– en edificios de los que no son propietarios, sino que arriendan a sus dueños. Carece de activos inmobiliarios, todos sus aparthoteles son alquilados.
Fundada en 2017, Limehome ha tenido un crecimiento fulgurante. Creó su filial en España en abril de 2020, en pleno confinamiento por el covid, y ahora cuenta con más de 13.000 unidades –entre apartamentos y habitaciones– repartidas entre 13 países europeos. España es su segundo mercado, tras Alemania: en 2025 gestionaba aquí 1.000 apartamentos y habitaciones. Está presente en 18 ciudades españolas, desde Madrid y Barcelona hasta Ourense, Jerez de la Frontera, Granada, Benidorm o Vitoria. De 2021 a 2024 ha multiplicado nada menos que por 13 su facturación, pasando de 1,69 a 22,22 millones de euros en 2014, según consta en las cuentas que ha remitido al Registro Mercantil y ha consultado Público. En 2025 su facturación se acercó a los 30 millones de euros, según indica Ricardo Fernández, director general de Limehome para España, Portugal y Francia.
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Los ingresos de su filial alemana, Limehome Germany GmbH, se elevaron a 40,3 millones en 2023, el último año en que ha enviado sus cuentas al Registro Mercantil de su país de nacimiento, tal y como ha podido comprobar este periódico. La subsidiaria gestiona 1.700 apartamentos en Alemania, Países Bajos y Austria. El mercado hispanogermano supone el 80% del volumen de negocio de la empresa, que tiene su sede en Múnich.
Fondos de capital riesgo
Josef Maximilian Vollmayr, exempleado de la consultora Mckinsey, fue uno de los fundadores de la startup, mientras que César de Sousa se incorporó en 2021. Son sus gestores. Pero la empresa es propiedad de 18 accionistas, la mayoría fondos de capital riesgo. Se trata de un perfil clásico en este tipo de compañías emergentes, que necesitan un gran volumen de fondos para financiar su expansión. El grupo Limehome, que integra una quincena de filiales –en Grecia, Portugal, Hungría, Bélgica, Francia, Italia, Chequia, Suiza... aunque también incluye una de servicios informáticos– presume de haber cerrado varias rondas de financiación por un total de 156 millones de euros, que han permitido la entrada en su capital de esos fondos de capital riesgo. La mayoría son alemanes, pero también los hay radicados en las islas de Jersey y Guernsey, dos paraísos fiscales situados en el Canal de la Mancha, así como en Irlanda y Luxemburgo, sedes habituales de este tipo de gestoras de inversión.
Así, el fondo alemán Picus Capital GmbH es el primer accionista de Limehome, con un 20,64% del capital, seguido de HV Holtzbrinck Ventures Fund, con un 19,3%, y Lakestar III LP, con el 15%, registrada en Guernsey. Athenaeum Investments Limited, con domicilio en Jersey, posee el 5,1% de las acciones, y Waystone QIAIF Platform ICAV, un vehículo de inversión colectiva similar a las sicavs españolas, con sede en Dublín, tiene un 4,26%. Cheyne Capital, registrada en Luxemburgo pero con domicilio en el Reino Unido, invirtió 75 millones de euros en 2025, a cambio de un 7,4% del capital. Todos aparecen en la lista de accionistas que figura en el Registro Mercantil alemán.
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En cualquier caso, los fundadores y gestores del grupo se han reservado una parte de las acciones, a través de varias sociedades limitadas simplificadas conocidas como Unternehmergesellschaften (UG) o mini-GmbH, una forma jurídica diseñada para emprendedores. Así, Jomavo UG es la sociedad de Josef Maximilian Vollmayr –el nombre de la empresa responde a su acrónimo– y tiene el 9,44% de Limehome. CF Ventures UG, la sociedad de Cesar de Sousa Freitas –sus siglas en el nombre–, es dueña del 2,11%. Sustainis Investment UG, que tiene el 4,84% del capital, es la sociedad de Lars Stäbe –que ha cambiado su apellido por Adrianowytsch–, fundador de Limehome junto con Vollmayr. Abandonó su puesto de consejero delegado en 2021, pero retuvo sus acciones. OH Holding UG tiene como administrador a Oliver H. Heinrich, que fue CEO de Limehome sólo hasta octubre de 2018 y es socio de Picus Capital, mantiene un 0,86% de la empresa. Antonius GmbH tiene como administrador a Jeremias A. Heinrich, uno de los creadores del fondo Picus Capital.
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De 200 a 700 euros la noche
En las cuentas enviadas al Registro Mercantil alemán, Limehome reconoce que está "sobreendeudada en el balance", debido a que es una empresa en crecimiento que financia sus operaciones y su expansión mediante los fondos proporcionados por los inversores. Sin embargo, esa saturación financiera no se traduce, aseguran, en un sobreendeudamiento que la conduzca a la insolvencia, porque sus "activos cubren los pasivos existentes". Aun así, el resultado de la matriz era de pérdidas, 15,5 millones de euros, en 2023. La empresa atribuye el aumento del 29% del resultado negativo a su expansión a nuevas ciudades y a la puesta en marcha de nuevos aparthoteles. En España, Limehome sólo consiguió salir de números rojos en 2023. Pero en 2024 sus beneficios ya rozaron el millón de euros –924.890 euros–.
Desde luego, no parece mal negocio: Limehome alquila a un propietario un edificio de uso terciario-comercial, lo reforma y amuebla según sus propios estándares de calidad y diseño, y los ofrece tanto en los principales portales de reservas como en su propia plataforma. ¿Los precios? En su edificio de la calle de la Madera, en pleno barrio madrileño de Malasaña, se ofertan apartamentos por 200 euros la noche. En la calle de Ramón de la Cruz, en el barrio de Salamanca, el más barato cuesta 522 euros la noche y el más caro, un ático con terraza, 716 euros.
"Cualquier forma de uso residencial o de alojamiento de corta duración que marca un precio más elevado del precio medio habitual en una zona tiene un impacto en el precio del suelo", advierte Jaime Palomera, investigador del Instituto de Investigación Urbana (IDRA). Y cuanto más lucrativa es la actividad en ese suelo, más altas son las expectativas de revalorización, subraya. Así, la turistificación del centro de las ciudades produce un efecto indirecto en el mercado de la vivienda: el suelo para construir no sólo es escaso, sino también cada vez más caro. Donde más, en Baleares –387,7 euros el metro cuadrado, según las últimas estadísticas del Ministerio de Vivienda referidas a 2025–. En Madrid alcanza los 310,6 euros el metro cuadrado. En ambos lugares, dobla la media nacional, que asciende a 171 euros tras subir un 12,6% desde 2015.
Que este tipo de negocios contribuye a alimentar el ciclo especulativo también lo cree Javier Gil, investigador del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) y doctor en Sociología por la UNED. "La inversión busca transformar edificios y locales hacia los usos que le den más rentabilidad", explica, "y el uso turístico da mucho más dinero". Si a eso se le añade que la empresa no tiene que invertir en la compra del edificio, sólo lo alquila, e introduce "técnicas de gestión superautomatizadas", los costes se reducen al mínimo y la rentabilidad se dispara, resume el autor de Generación Inquilina. Un nuevo paradigma de la vivienda para acabar con la desigualdad.
Según aparece en sus cuentas, el edificio más rentable de Limehome en España es precisamente el de la calle de la Madera, con el que ingresó 2,26 millones de euros en 2024. El de la Plaza de Santa Ana les brindó 1,2 millones. En Barcelona, los ingresos del edificio de la calle Fontcuberta ascendieron a 1,25 millones de euros. Por encima del millón en facturación tienen otro más en Madrid y Barcelona, y dos en València.
Por cada uno de estos inmuebles la empresa ha suscrito un aval para cubrir las garantías de las propiedades. En total, 2,93 millones de euros firmados con Abanca, Santander, Sabadell y Bankinter. Y paga una factura anual en alquileres de 6,78 millones en 2024.
También hoteles, lejos de Airbnb
Pero Limehome también ha abierto una línea de negocio puramente hotelero. "Aplicamos nuestro modelo sin recepción física y con procesos totalmente automatizados a activos hoteleros tradicionales", explica Ricardo Fernández. Inauguró sus dos primeros hoteles en Barcelona en 2022 y tiene anunciado otro en Madrid, en el barrio de San Blas, con 107 habitaciones. "Actualmente", resume el director general de Limehome, "la mitad de nuestros nuevos proyectos son hoteles, y el resto, apartamentos turísticos y aparthoteles".
De hecho, en noviembre de 2024, la empresa firmó un acuerdo con Impar Capital para transformar dos edificios de oficinas en 85 apartamentos con licencia turística, en los barrios de Chamberí y Lavapiés de Madrid. Impar Capital es un fondo de inversión inmobiliaria de capital venezolano, especializado en el sector residencial de lujo.
La alemana no es la única que está explotando el nuevo concepto de negocio hotelero digital. Compite con otra alemana como Numa, la finlandesa Bob W, la española Smart Rental o la estadounidense Sonder.
Limehome resalta sus diferencias con Airbnb. "Operamos edificios enteros de entre 10 y 200 habitaciones, no apartamentos sueltos, y tampoco en edificios residenciales", aclara Ricardo Fernández, quien defiende una "regulación clara y coherente del alojamiento turístico". Tampoco se considera parte de la tensión que está haciendo inhabitables los centros urbanos. "No formamos parte del mercado residencial convencional y no competimos con los pisos de alquiler tradicionales", zanja. Airbnb, proclama, es un conjunto de ofertas privadas y heterogéneas; Limehome, un concepto hotelero estandarizado y sometido a controles de calidad.
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