La otra cara de los ejes verdes en ciudades como Barcelona: el precio del alquiler se dispara

La escalada del precio del alquiler de la vivienda y la necesidad de regular este fenómeno por parte de las administraciones, especialmente en el caso de las grandes ciudades, siempre se encuentra en la agenda social y política en los últimos años. Más allá de este escenario, existen otros factores externos, ajenos a la misma vivienda, que presionan al alza el valor de los arrendamientos. Uno de ellos sería la urbanización y conversión en zonas peatonales de los entornos, y un caso emblemático es el llamado Eix Verd de Consell de Cent, en la céntrica calle de Barcelona.

En sentido contrario, el exceso de ruido en algunas zonas del barrio del Eixample barcelonés impacta de forma negativa en el precio. Así lo constatan sendos estudios académicos recientes de investigadores de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y del Erasmo de Rotterdam, y del Instituto de Economía de Barcelona (IEB). En este contexto de externalidades que también influyen en el precio de los alquileres, entidades como el Sindicat de Llogateres o el Observatori Desca instan a articular medidas compensatorias que eviten una 'gentrificación verde', o a intensificar la normativa para rebajar la tendencia a la compra especulativa de vivienda.

El estudio The Price of Green: Rental Market Effects of Barcelona's Green Axes Policy ("El precio de lo ecológico: los efectos de la política de ejes verdes de Barcelona en el mercado del alquiler"), de los profesores de la UPF, Josep Maria Raya y Ghizlen Ouasbaa, y el de la Universidad Erasmo de Rotterdam, Pere de Solà-Morales Casals, concluye que los alquileres en las zonas más cercanas al eje verde de Consell de Cent han sufrido de media entre un 12% y un 14% de encarecimiento respecto a los del resto de la ciudad. El porcentaje supone entre 181 y 202 euros más al mes.

Los resultados muestran un aumento del 15,14% en el alquiler mensual de los apartamentos situados a menos de 50 metros del Eix Verd de Consell de Cent. Los autores del estudio precisan que "los fuertes aumentos de precios se deben, posiblemente, al mercado de alquiler restringido de Barcelona, al alto coste de la vida y a la densidad de población con espacios verdes limitados. Además, debido al comportamiento de los inquilinos, los precios de los alquileres producen una diferencia más clara entre la implementación previa y posterior de los ejes verdes".

Gentrificación verde

Entre las conclusiones del estudio, los investigadores alertan de la capitalización de los servicios verdes por parte de los propietarios privados, lo que suscita preocupación por la gentrificación verde. Así, aseguran que "los residentes con menores ingresos son menos propensos a tolerar los aumentos de alquiler a consecuencia de los espacios verdes, que los hace más vulnerables al desplazamiento". Aunque el informe avala las mejoras en la salud y la calidad de vida derivadas de la ecologización urbana, la investigación apoya la necesidad de acompañar estas medidas con acciones de control de alquileres socialmente responsables para mitigar las desigualdades sociales que podrían derivarse de la planificación urbana verde.

Respecto a la realidad que dibuja el trabajo académico, uno de los portavoces del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès, lamenta que "la evolución de los precios de la vivienda se haya dejado en manos del mercado, lo que genera que un factor como el valor de un piso dependa de características externas, como la mejora de un entorno urbano, que se ha ejecutado". Aragonès plantea mantener la normativa que regula el control de los alquileres, pero al mismo tiempo incluir los de temporada y los colivings, que en la actualidad se escapan de la normativa general sobre los arrendamientos.

Desde el Sindicat de Llogateres se denuncia la perversión que supone que la renta del suelo de un inmueble se determine por elementos como la ubicación, los servicios públicos del entorno o la urbanización. Aragonès puntualiza que "el precio acaba no teniendo relación con las características del inmueble y la satisfacción por una mejora urbana se ve eclipsada por el miedo a que lleguen operaciones especulativas". Para combatir esta tendencia, una de las propuestas de la entidad es que la Administración se reserve el derecho al tanteo y retracto en determinadas promociones de vivienda antes de su construcción.

Frenar las compras especulativas

Por su parte, desde el Observatori Desca se destaca que la financiarización de la vivienda es uno de los principales problemas de la exclusión residencial en las ciudades, ya que la limitación de compras especulativas ataca el principal mecanismo en el que se produce este fenómeno. La entidad señala que "en un contexto de venta de los activos por parte de los fondos inversores a medios y pequeños especuladores, es importante aprovechar la oportunidad para ampliar el parque público de pisos, con la aprobación de medidas como el aumento del presupuesto, el apoyo a las cooperativas de vivienda y la aplicación del tanteo y retracto".

Por otro lado, el estudio The Price of silence (El precio del silencio), elaborado por los investigadores Marianna Magagnoli y Filippo Tassinari, del Institut d'Economia de Barcelona (IEB), muestra cómo en las viviendas donde la percepción del ruido se duplica, lo que supone unos 10 decibelios por encima de la media, el precio se devalúa el 3,4% en los pisos en venta y un 2% en los de alquiler. Los expertos recomiendan medidas que busquen reducir el uso de vehículos privados en favor del transporte público y apuesten por otras formas de movilidad sostenible, como montar en bicicleta. También mencionan políticas como crear zonas de bajas emisiones, la conversión en zona peatonal de más calles del barrio y fomentar la transición a vehículos eléctricos.

Estos estudios son dos ejemplos de las tareas pendientes por parte de las administraciones para gestionar y controlar los factores externos que también impactan en el precio del alquiler. Además, éstos no sólo dificultan el acceso a la vivienda de una parte de la población, sino que se convierten en elementos que intensifican el fenómeno de la exclusión residencial y la expulsión de los vecinos de los barrios de las grandes ciudades.