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La crisis impacta en el modelo de hoteles y oficinas imperante en Barcelona y modifica la fisonomía de la ciudad

• Los expertos auguran que las ventas de los establecimientos hoteleros a los fondos de inversión concentrarán la propiedad e incrementarán los precios, mientras que el auge del teletrabajo reorientará y flexibilizará la demanda de espacios laborales, incorporando fórmulas como el 'coworking'.

Fachada del Hotel Mandarín Oriental de Barcelona.
Fachada del Hotel Mandarín Oriental de Barcelona. Joan Tomàs / Ivette Lehmann/ ACN

La venta a principios del mes de enero del hotel Nobu, propiedad del actor Robert de Niro, al fondo alemán ASG por 80 millones de euros supone un símbolo del rumbo del sector hotelero, uno de los más castigados por la pandemia. El establecimiento, ubicado en la Avinguda de Roma de Barcelona, en la Torre Catalunya, y frente a la estación ferroviaria central de Sants, ha abierto la caja de Pandora de una serie de anuncios y rumores sobre el cambio de manos de muchos locales, acechados por la falta de rentabilidad por el hundimiento del turismo y la incertidumbre sobre la recuperación económica. En paralelo, otra de las herencias de la covid-19, el teletrabajo, ha impactado en la demanda de oficinas en la capital catalana, que en 2020 cayó un 55%, según un informe de la consultora inmobiliaria BNP Paribas.

El estudio refleja una serie de dudas por parte de los inversores por diversos factores, como el descenso evidente de la actividad económica y las incógnitas sobre la implantación del teletrabajo. Así, el informe alude "a un aplazamiento en la toma de decisiones por parte de las empresas, especialmente en las demandas de medianas y grandes superficies". Aún así, los datos muestran una ligera mejora en el cuarto trimestre del año pasado y una cierta fortaleza en la demanda de suelo en las zonas más cercanas al núcleo del mercado metropolitano del mercado de oficinas barcelonés.

En una conferencia reciente sobre cómo ha afectado al sector inmobiliario la pandemia y en el cambio que esta supondrá en el futuro modelo de oficinas, la presidenta de la consultora Savills Aguirre Newman, Anna Gener, aludió a conceptos intangibles para mantener las oficinas como centros de decisión. "Aspectos como la cultura, los valores o las relaciones entre profesionales residen y se fomentan en el espacio físico compartido y serán algunas de las claves del trabajo en la sociedad pospandémica". En la misma línea, Gener apunta a que "el valor de los espacios de trabajo está en todo lo que es capaz de ofrecer una organización a sus profesionales".

Un nuevo mercado

A pesar de que después del primer estado de alarma, el mercado se reactivó tímidamente, sobre todo durante el último trimestre de 2020, la actividad se ha concentrado en exclusiva en el Distrito del 22@. Las previsiones de Savills Aguirre Newman es que 2021 se caracterice por la entrada de superficie de suelo vacía y un desequilibrio entre la oferta y la demanda, por lo que los inversores del mercado de oficinas ya han puesta la vista en otros segmentos de negocio, como la logística o el alquiler.

Derivado del fenómeno obligado del teletrabajo, ya se está produciendo un ajuste de la superficie de las oficinas de cerca de un 15%. Por esta razón, los responsables de diseñar las oficinas ya lo hacen pensando en conceptos como la flexibilidad, incorporando fórmulas como el coworking, en las que los despachos se convierten en espacios de reunión y convivencia, a semejanza de los utilizados por los profesionales autónomos. De esta manera, se empiezan a desarrollar valores como el talento, la cohesión de equipo o la creatividad, que requieren de un espacio físico, tal como reivindica Anna Gener desde Savills Aguirre Newman.

Por motivos diferentes, la crisis de la pandemia está perjudicando el modelo turístico de Barcelona, principalmente la viabilidad de los hoteles, por lo que muchos se han puesto a la venta. Además del Nobu, ya se ha confirmado que están en el mercado establecimientos como el Juan Carlos I o el Barcelona Apolo, propiedad del fondo de inversión Värde Partners y gestionado por el grupo Melià. El precio para adquirirlo ronda los 90 millones de euros. También se han producido rumores, desmentidos por los propietarios, de una posible venta del Hotel Mandarin, situado en el Passeig de Gràcia.

A la caza de la rentabilidad

"Un 75% de los hoteles de Barcelona están cerrados y los que permanecen abiertos tienen una entrada de ingresos muy baja". Es el análisis de Oriol Anguera-Torrell, profesor e investigador del centro CETT de la Universitat de Barcelona (UB) y especialista en alojamientos turísticos y restauración. Al panorama desolador de la capital barcelonesa, con poco más de un centenar de hoteles abiertos, se añade la falta de solvencia de los negocios y la incertidumbre de hasta cuándo durará la situación.

En el último año, la tarifa media de los hoteles ha bajado un 50%, lo que genera un contexto en el que "las empresas no pueden aguantar y venden algunas de sus propiedades para ganar liquidez y reducir las deudas", explica Anguera-Torrell. A partir de aquí, los establecimientos cambian de manos y pasan a estar gestionados por fondos de inversión extranjeros. El profesor se pregunta sobre el destino de los beneficios y la fórmula que utilizarán estas firmas para tributar sus ingresos.

Esta tendencia dejará menos operadores con más propiedades en el mercado hotelero barcelonés. La inevitable concentración del mercado comportará, según predice Anguera-Torrell, precios más altos en los alquileres inmobiliarios. Los fondos de inversión, tal como fija su práctica empresarial, buscarán comprar barato para obtener rentabilidad con la venta.

La irrupción de estos fenómenos, que se constatan en el sector de las oficinas y en los hoteles, deja en el aire si el cambio de paisaje originará un intento de recuperación del espacio público para el ciudadano o será un simple cambio en la gestión de los edificios, que persistirá en un modelo económico basado en la mercantilización de las propiedades inmobiliarias.

El peligro de mercantilizar y privatizar el espacio público

Por su parte, la pandemia de la covid-19 está sirviendo más bien de poco. Al menos en el ámbito de la recuperación del espacio público. Así lo cree el antropólogo y miembro del Observatorio de Antropología del Conflicto Urbano, José Mansilla. Mediante un proceso de concentración empresarial, en este caso vinculado al comercio, Mansilla advierte de "una especie de vuelta a la normalidad en la gestión del espacio ciudadano a través de la eliminación de actores y la supervivencia darwinista de los más grandes".

Como ejemplo de este proceso, Mansilla se refiere a las Área de Promoción Económica Urbana (APEU), que "dificultan a la Administración para que pueda intervenir, actuar y negociar". Paradójicamente, durante esta crisis, están resistiendo mejor los pequeños comercios de barrio que los de la misma tipología ubicados en zonas turísticas del centro de Barcelona. En su reciente libro La pandemia de la desigualdad. Una antropología desde el confinamiento avisa que las dinámicas de turistificación, sobreocupación y privatización del espacio público acaban encareciendo los precios de las viviendas y los alquileres. "Hemos de tener en cuenta que si no nos movilizamos, tras la crisis sanitaria, volverá la realidad económica anterior".

Aprovechando el papel esencial del comercio de proximidad durante el confinamiento por la covid-19, Mansilla insta a revertir las tendencias y reclama políticas que fomenten el comercio de proximidad. Respecto a la actuación del Ayuntamiento de Barcelona, que ha apostado de forma provisional por el urbanismo táctico para incrementar las áreas de uso exclusivo de los ciudadanos, el antropólogo lamenta que "no se implanten alternativas intermedias, ya que se quitan plazas de aparcamiento para que no circulen coches por la ciudad, pero se cede el suelo a los intereses privados para que los bares y restaurantes para que estos ganen dinero".

Este ejemplo le sirve a Mansilla para recordar que la salida de la crisis no debería ser una nueva vuelta de tuerca a la mercantilización y a la privatización del espacio público. La crítica va un paso más allá, asegurando que la construcción del espacio público vinculado a la igualdad no es más una estrategia ideológica con fines meramente políticos. Por eso, confía en que se promuevan otras formas para expulsar a los coches y reconquistar el espacio ciudadano, evitando la mercantilización de las áreas urbanas.

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