La huida de los fondos de inversión en Catalunya por los topes al precio del alquiler abre una oportunidad para la vivienda asequible

Las diversas regulaciones en materia de vivienda, acompañadas de los topes al precio del alquiler, han asustado en Catalunya a las firmas de inversión, conocidas popularmente como fondos buitre, lo que ha provocado algunos movimientos relacionados con la venta de sus propiedades, una vez finalizan los contratos de arrendamiento. La operación no es menor, puesto que se trata de los principales tenedores de viviendas de alquiler en Catalunya. Algunos de los ejemplos son Blackstone, a través de su Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), Testa, Cerberus mediante Macc Residencia y Vivenio, propiedad de APG y Aware, que está en manos de Renta Corporación.  

Entre estas sociedades, y entidades financieras como CaixaBank y Banco Santander, disponen en Catalunya de un parque de más de 10.000 viviendas. Al obtener una rentabilidad más baja por los alquileres, entre un 3% y un 4%, están optando por vender estos pisos. Es en este contexto, en el que se está produciendo la reivindicación de algunos expertos, y de las entidades en defensa de los inquilinos, para que la Administración tenga un rol activo, inmovilizando las viviendas y desplegando su capacidad normativa para adquirirlas.

Ante esta estrategia, en la que los grupos inversores han empezado a desprenderse de su cartera de viviendas en Catalunya por las limitaciones de la regulación de los alquileres, se abre un abanico de ocasiones para el mercado de compraventa y alquiler. Así lo ve la técnica del Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona, Luisa Pinto: “Se trata de una oportunidad para la Administración para comprar vivienda y transformarla en pisos de protección oficial. Es una tarea que corresponde a la Generalitat y a las administraciones locales”.

Pinto pide "acciones contundentes para inmovilizar el parque de viviendas que sueltan los fondos de inversión, y dirigirlas hacia promociones asequibles, evitando que tensen de nuevo el mercado". Esta percepción la comparten desde el Sindicat de Llogateres. Uno de sus portavoces, Enric Aragonès, pone en duda la supuesta actividad productiva de estos actores inmobiliarios. “En los últimos años, los fondos de inversión han acaparado una ingente cantidad de propiedades, ocasionando sufrimiento con sus operaciones especulativas". Aragonès recuerda que figuras jurídicas como las Socimi o las Sociedades de Inversión de Capital Variable (Sicav) no abonan impuestos en el sitio donde ejercen el negocio pero sí obtienen los beneficios.

Enric Aragonés: En los últimos años, los fondos de inversión han acaparado una ingente cantidad de propiedades

Ampliar el parque público

El portavoz del Sindicat de Llogateres apunta la necesidad que tiene la Generalitat de Catalunya, además de construir, de "adquirir viviendas que ya están hechas para ampliar el parque público". Para ello, Aragonès insta a utilizar herramientas como el derecho de tanteo y retracto, que el Govern puede utilizar desde el año 2019, y que dan prioridad a la Administración en las operaciones. En relación a las prácticas especulativas, la propuesta implica prohibir las compras de pisos que no estén destinadas a un uso residencial. En este sentido, Aragonès precisa que "no se puede usar como excusa que la ley comunitaria no permite limitar las compras, del tipo que sean, a los ciudadanos de la UE, puesto que los Países Bajos lo han aplicado". En esta línea, propone articular una serie de castigos fiscales a las operaciones inmobiliarias de carácter especulativo.

Desde el punto de vista normativo, el Ayuntamiento de Barcelona está estudiando medidas legales para prohibir que los extranjeros compren pisos en la ciudad, si no es para vivir ellos o un familiar directo. La iniciativa se acordó en la última Comisión de Urbanismo con los votos a favor del PSC, Barcelona en Comú y ERC. El texto plantea "impulsar las herramientas para que la prohibición también se haga extensiva a todos los fondos de inversión, con el objetivo de evitar que las viviendas de Barcelona se utilicen como elemento de especulación".

De hecho, en un artículo reciente, la directora del Observatori Desca, Irene Escorihuela, ponía como ejemplo las acciones llevadas a cabo en Balears, en las que se plantean limitar la compra de vivienda a no residentes. Para avanzar en este aspecto, sería necesaria una habilitación estatal, de forma que las comunidades autónomas implantaran esta restricción. Escorihuela advierte de que, una vez consolidados los fondos de inversión como operadores opacos y agresivos en el mercado inmobiliario de Barcelona, “es el momento de profundizar en las apuestas antiespeculativas que, poniendo límites al sector privado, garanticen el derecho al vivienda y las buenas prácticas con los inquilinos”.

Escorihuela: Es el momento de profundizar en las apuestas antiespeculativas que, poniendo límites al sector privado, garanticen el derecho al vivienda

Las estrategias a las que aluden desde el Observatori Desca quedan recogidas en una publicación reciente de la revista Arxiu d'Etnografia de Catalunya, vinculada al Departamento de Antropología, Filosofía y Trabajo Social de la Universitat Rovira i Virgili (URV). En el artículo, titulado El papel de los portales inmobiliarios en la mercantilización de la vivienda de alquiler: un análisis de las implicaciones en las dinámicas de poder y exclusión, la antropóloga Anna Recasens pone el foco en el papel de los portales inmobiliarios, que emergen en los últimos años como un actor clave en el proceso de acceso a la vivienda. Mediante el desarrollo de nuevas herramientas tecnológicas, recogen datos del mercado proporcionados por la demanda y los venden al sector inmobiliario, lo que da mayor poder a la propiedad y modifica las pautas de consumo y las lógicas de funcionamiento del mercado. A partir de este análisis, se concluye que sus lógicas de funcionamiento contribuyen a perpetuar y reproducir dinámicas excluyentes, y disminuyen la capacidad de decisión y la soberanía real de los inquilinos.