Vivir de alquiler en España es sinónimo de "pobreza severa" y "estrés financiero". Así lo constata el informe Vivir de alquiler: inseguridad garantizada por ley, publicado este miércoles por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA). Los autores calculan que uno de cada tres hogares dedica más del 50% de sus ingresos a pagar el alquiler. La situación es más crítica –si cabe– en las grandes capitales: dos tercios de los inquilinos tienen que reservar más del 60% de la nómina para abonar la mensualidad; el porcentaje sube hasta el 69,7% en Madrid y el 64,8% en Barcelona. ¿Cuáles son las causas de la "inseguridad" que arrastra el mercado del alquiler en nuestro país?

La desprotección de los inquilinos no es ninguna novedad, de hecho, comenzó hace cuatro décadas con el Decreto Boyer, que eliminó por defecto los contratos indefinidos con precios regulados. Los alquileres "de renta antigua" han ido extinguiéndose, hasta quedar en algo residual: sólo uno de cada diez inquilinos tiene actualmente un contrato indefinido y, por lo tanto, "seguro". Jaime Palomera, investigador de IDRA, expone las consecuencias de este modelo: "Los contratos temporales están normalizando la inseguridad vital y residencial de las personas jóvenes y no tan jóvenes". 

El Decreto Boyer y los arreglos legales de 1994 y 2013 prometieron "dinamizar" el mercado y aumentar la oferta. Mentira. El número de viviendas en alquiler cayó de manera ininterrumpida entre 1960 y 2007, fundamentalmente por la orientación de las políticas públicas, centradas en fomentar la compraventa de inmuebles. El estallido de la burbuja inmobiliaria forzó un cambio de tendencia. Las viviendas en alquiler han crecido "notablemente" desde la crisis de 2007, pasando de representar el 13,5% del parque total a suponer un 18,7% en 2023. Todas las leyes aprobadas en los últimos años han mantenido la temporalidad como principio rector.

La desprotección de los inquilinos se ha agravado en la última década, no sólo por la conversión de la vivienda en un activo financiero, sino también por el marco legal que lo permite. "Los distintos gobiernos de los últimos 40 años han apostado por la temporalidad y esto hace que la gente no pueda construir un proyecto de vida; dificulta mucho la construcción de un hogar", señala Jaime Palomera. El 47% de las familias no sabe si perderá su vivienda en los próximos seis meses, según el último informe de IDRA.

Alemania, Austria, Dinamarca, Francia, Suecia o Países Bajos han blindado los contratos indefinidos y los caseros sólo pueden rescindirlos por una causa justificada, como necesitar la vivienda para fines residenciales. Los alquileres han subido en todo el continente, pero la inseguridad residencial de los hogares españoles es "mucho mayor" que la del resto de la Unión Europea; de hecho, supera en 18 puntos la media comunitaria en el caso de los hogares jóvenes. Los contratos temporales sólo son funcionales para satisfacer los intereses de tres sujetos clave: los caseros, las agencias y los portales inmobiliarios.

La batalla por los alquileres de temporada

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 fijaba una duración mínima de cinco años para los contratos, pero el Gobierno de Mariano Rajoy rebajó el límite contractual hasta los tres años y el preaviso de rescisión hasta los 30 días, es decir, un mes. Los populares también eliminaron derechos básicos de los inquilinos, como la compra preferente de los inmuebles en caso de venta. La reforma legislativa de 2019 ha intentado corregir esta pérdida de derechos, recuperando los plazos mínimos de entre cinco y siete años, pero los contratos de temporada y los alquileres por habitaciones dificultan todavía más el cumplimiento de una norma que los colectivos sociales siempre han considerado "insuficiente". 

Los datos de los portales inmobiliarios dejan entrever las artimañas de la clase rentista: los anuncios de viviendas para alquiler de temporada crecieron un 55% en un año hasta mediados de 2024, mientras que los anuncios de alquiler residencial bajaron más de un 15% en el mismo período. La mitad de los inquilinos de Madrid y Barcelona están en el mercado de habitaciones, y nueve de cada diez viven desprotegidos frente a los desahucios invisibles y las subidas de precio abusivas, pese a pagar su renta todos los meses. 

Las familias, ahogadas por el alquiler

La Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) de 2023 evidencia que el precio medio de los alquileres ha subido un 33,3% en la Comunidad de Madrid y un 30,3% en Catalunya en la última década. El Banco de España recoge incrementos de entre el 28,5% y el 32,8% entre 2015 y 2022 a nivel estatal. El Instituto de Investigación Urbana de Barcelona denuncia en su informe que los portales inmobiliarios empujan el mercado al alza, con precios de oferta un 30,92% por encima de las tarifas reales. Las subidas no sólo afectan a los nuevos contratos, sino también a los inquilinos que se ven obligados –por sus caseros– a renovar los contratos, una práctica que, según los expertos, roza el fraude legal.

El creciente "sobreesfuerzo" económico de los inquilinos los aboca a la vulnerabilidad: el 45% de las personas que viven de alquiler están en situación de riesgo de pobreza severa. "La temporalidad deja la puerta abierta a una serie de subidas constantes y volátiles. Los hogares prácticamente trabajan para pagar el alquiler, casi todo lo que ganan acaba en manos de sus caseros, personas que, generalmente, tienen un poder adquisitivo mucho más elevado y suelen disponer de otras propiedades", destaca Jaime Palomera. 

El informe confirma que la mitad de las familias españolas destinan más del 40% de sus ingresos a pagar la mensualidad y los gastos del piso –luz, agua, calefacción–; un porcentaje que supera el 50% en uno de cada tres hogares. La falta de protección que perpetúan los contratos temporales y las subidas de precio abusivas se traduce, en definitiva, en una alta inseguridad residencial: seis de cada diez inquilinos de Madrid y Barcelona llevan menos de cinco años en la misma vivienda y tres de cada diez mudanzas, son forzosas. 

El papel de las administraciones públicas

El escenario español ha evolucionado hacia una estructura cada vez más parecida a la de otros países europeos, priorizando el alquiler como modalidad, pero con una gran diferencia: las políticas públicas no se han centrado en el bienestar de los hogares. El informe de IDRA pide, en este sentido, ligar la situación financiera de los inquilinos a la regulación de los precios del alquiler, acotar los alquileres turísticos y apostar por los contratos indefinidos para acabar con la temporalidad. "España tiene una inseguridad inmobiliaria que no vemos en el resto de Europa", sentencian desde el organismo.