Madrid lidera el encarecimiento de la vivienda en Europa

La espiral de precios de la vivienda tiene a Madrid a su mayor exponente en el Viejo Continente. El repunte interanual de precios fue, en abril pasado, del 10,6%. Lejos de los modestos aumentos de Londres (2,8%) o de Milán (2,2%) y, desde luego, en clara desembalaje con otras capitales de la UE a las que rankings internacionales como los del banco de inversión UBS han situado desde antes de la Gran Pandemia como ciudades bajo los efectos de "burbujas inmobiliarias" en sus mercados residenciales.

Los datos han sido recopilados por Bloomberg City Tracker, la herramienta de Intelligence de su Laboratorio de Ciudades, que los compara con las principales capitales de la UE y que reflejan la "particularmente acusada" contracción entre oferta y demanda en sus compraventas de pisos, que se traduce en un clima de desesperación social para encontrar vivienda a precio asequible en tiempo de hipotecas excesivamente caras y de casi esquizofrenia ante el acoso de los fondos de inversión que manejan y controlan el pulso inmobiliario en Madrid.

No es un escenario nuevo ni coyuntural. Más bien al contrario. Ya lo anticipó hace un año, en la anterior edición anual del estudio, la socióloga urbana e investigadora del International Centre on Aging Research Irene Lebrusan, al explicar la extraña paradoja que soporta la capital española: "En Madrid ha irrumpido un doble fenómeno, el de la turistificación, muy acusado desde el final de la pandemia de la covid-19, y el de la gentrificación, que ha propiciado que las familias compitan con fondos de inversión y patrimonios extranjeros". Dentro de una cultura en la que "la vivienda se sigue entendiendo como una inversión, en vez de un bien que acarrea una serie de funciones sociales", matizaba.

La pertinaz subida de los precios de las viviendas señala a Madrid como la capital con más amplia extensión de áreas bajo tensión de precios. Pese a ello, el Gobierno autonómico de Isabel Díaz Ayuso ha vetado la Ley de Vivienda, la primera de la democracia, que se niega a aplicar, aunque la norma tope las subidas de los alquileres e impulsa las promociones de vivienda pública.

Otro punto débil de las políticas inmobiliarias porque España, con un 2,5% de residencias sociales en relación con el total de parque de vivienda que se construye, está en el furgón de cola de la UE (concretamente, en el lugar decimoctavo, según el Observatorio de la Vivienda y el Suelo, dependiente del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana), a años luz del 30% de Países Bajos, del 24% de Austria o del 20,9% de Dinamarca y solo delante de Rumanía (1,5%), Estonia (1,7%), Croacia (1,8%) y Portugal (1,8%).

El estudio de Bloomberg señala como un factor "particularmente determinante" en esta ola de sobrecalentamiento del mercado inmobiliario madrileño el "influjo del dinero latinoamericano" que ha recalado en la capital −especialmente en las barriadas con mayor poder adquisitivo, todas las de la llamada almendra central− y que "ha constreñido el mercado y catapultado sus precios en ciertos distritos".

Carabanchel: efecto colateral del encarecimiento capitalino

Incluso en barrios obreros como Carabanchel, en el sur de la capital, catalogado como el tercer espacio residencial de grandes ciudades más cool por la revista Time Out de todo el mundo, −por detrás de Laureles, en Medellín (Colombia) y Smithfield, en Dublín (Irlanda)− los precios, según el portal Idealista, crecieron un 9,3% en abril en términos interanuales.

Carabanchel ha elevado sus precios en un 9,3%, según Idealista, en un clima de escasa construcción y  mínima vivienda social

Las viviendas de nueva construcción están en niveles históricamente bajos, con escasos terrenos urbanizables y planes de urbanismo sin actualizaciones ni en fase de cambios por parte del Ayuntamiento de Madrid. Como resultado, el stock de vivienda descendió un 11% el pasado año, asegura Idealista, aunque -matizan- esta escalada de precios contrasta con la caída de las ventas, de un 8% entre enero y marzo.

Beatriz Toribio, responsable de la Asociación de Constructores y Promotores de España (ACPE), achaca en Bloomberg la intensa demanda en Madrid a su estatus de "hub económico" al que las personas, cada vez en mayor número, "desean venir a vivir y trabajar". Además del espectacular reclamo turístico que exhibe y de su amplia programación cultural. A su juicio, sin embargo, sus autoridades "deberían desarrollar una visión de política inmobiliaria a largo plazo".

Sin embargo, su presidenta, Isabel Díaz Ayuso, insiste en vetar la ley estatal. Hace unas fechas lo volvió a corroborar en la Asamblea de Madrid, pese a la reivindicación de municipios, porque "lo único que hace es multiplicar el piso turístico" ante el "pavor" que transmiten a los dueños de inmuebles sus requerimientos. "No estoy para tensionar nada", dijo en alusión a la norma del Gobierno central, antes de achacar el hundimiento de la oferta "del 13%" en Catalunya -afirmó- a haber sido "la única" autonomía en aplicar la reforma. Aunque pasó de puntillas sobre la crítica de los portavoces del PSOE madrileño, Juan Lobato, y de Más Madrid, Manuela Bergerot, sobre "el escaso 2% de las 25.000 viviendas urgentes que se comprometió a construir dentro del Plan Vive de la comunidad".

Madrid se declara insumisa a la Ley de Vivienda estatal, pero su Plan Vive apenas ha construido el 2% de los 25.000 inmuebles comprometidos

En medio de su tradicional gresca hacia el Ejecutivo español. Ayuso ha aprovechado los foros de vivienda a los que ha acudido recientemente para cargar contra una norma estatal "lesiva para las competencias autonómicas", que impone "un modelo de gestión que no ha sido refrendado por los ciudadanos en las urnas" y que incita a la ocupación.

Y es que la tendencia de la capital se traslada también al resto de la provincia, que sigue un patrón similar. El Registro de la Propiedad revela que los precios de vivienda de nueva construcción en el primer trimestre de 2024 aumentaron en un 14,5% en comparación con el periodo octubre-diciembre de 2023. Al igual que otros estudios internacionales. Entre otros, el Knight Frank Index de la multinacional del sector, que mantiene a Madrid en el primer puesto de su ranking entre las capitales europeas de un indicador que analiza 44 urbes en todo el mundo y que registra un incremento global de precios del 4,1% en el primer trimestre del año en términos interanuales.

Madrid se aleja de la moderación europea

"El negocio inmobiliario conserva su fortaleza" al inicio de 2024, aseguran sus analistas. Madrid ocupa el décimo lugar de una clasificación que comanda Manila, con un repunte del 26,2% y a la que siguen Tokio (12,5%); y Mumbai (11,5%). Por delante de Perth (11,1%) y Delhi (10,5%), que cierran los repuntes de dobles dígitos en 12 meses, y de Seúl (9,6%); la neozelandesa Christ Church (9,1%), Dubái (8,6%) y Los Ángeles, con un 8,3%. A continuación, surge Madrid, con una subida del 7,6%. Muy lejos, en el puesto vigésimo tercero, irrumpe la siguiente europea, Zúrich, un clásico entre las capitales con burbujas inmobiliarias, según los criterios de UBS desde antes de la crisis sanitaria, con una modesta alza del 2,5%.

Elena Jori, directora de la agencia Home Select, no espera cambios substanciales en el futuro. En su opinión, los desequilibrios entre oferta y demanda se consolidarán y "mantendrán los precios caros, con una clara tendencia al aumento", aunque descarta un "colapso del mercado de propiedad".

Los datos estadísticos del Ministerio de Vivienda constatan esta tendencia de compraventa en descenso, pero con operaciones de venta con desembolsos in crescendo. Entre enero y marzo, las casas se encarecieron un 4,1% en todo el territorio nacional, a pesar de que el BCE continúa sin bajar tipos −el primer movimiento, leve, del 0,25%, se producirá esta semana− y con hipotecas en condiciones nada ventajosas para emprender la adquisición de viviendas.

Esta anomalía de calentamiento de precios con un mercado en fase de hibernación se refleja en el repunte del 4,2% en las valoraciones de las viviendas. También con indicadores del Gobierno que enfatiza su traslado a la tasación de los inmuebles. De promedio, el precio nacional roza los 1.866 euros por metro cuadrado, muy cerca ya de los 2.100 que registró la fase de especulación inmobiliaria con tipos de interés ventajosos que infló la burbuja en la crisis crediticia de 2008. Si bien Madrid y Balears han superado ya esta psicológica barrera. El déficit de oferta y la retirada de una gran parte de la población de ingresos medios y bajos de cualquier alternativa a comprar vivienda están detrás de un comportamiento que, en sentido contrario, alimentan los fondos de inversión y las inversiones de grandes fortunas.

El Banco de España calculó este déficit de inmuebles en torno a las 600.000 viviendas. Mientras, desde el Gobierno de coalición se pretende poner coto a los privilegios de inversores foráneos con la supresión, en abril, de las golden visas, vigentes desde 2013, y que otorgaba permisos de residencia acelerados a todos los extranjeros que adquirieran inmuebles por un valor superior a medio millón de euros, demostrar estar en posesión de patrimonios financieros de, al menos, un millón de euros en territorio español o invertir al menos dos millones en deuda del Estado.

El gancho neoliberal: escasos inmuebles al mejor postor

Pero Madrid permanece al margen de cualquier iniciativa regulatoria que busque relajar la alta tensión inmobiliaria. De hecho, alienta los flujos de capital latinoamericanos que, en el último decenio, ha desplegado en la capital alrededor de 2.000 millones de euros; principalmente, en las áreas residencial y hotelero, pero también en retail. El emblema del nuevo Miami ha calado entre las fortunas latinas. Muy en especial de México, Argentina, Colombia o Venezuela. A las que le atraen la seguridad, la actividad económica y la oferta gastronómica y cultural. Y que ha dado lugar a iconos como Lagasca 99, la denominada chocita de los ricos latinoamericanos en Madrid.

Este edificio es uno de los emblemas de las golden visas españolas y al que el sector ha colgado el cartel de complejo residencial más caro y exclusivo de la capital. Dentro de su Milla de Oro, con fachadas a cuatro de las calles más burguesas de la capital −Juan Bravo, Maldonado, Claudio Coello y la mencionada Lagasca− se empezó a construir en 2016 a través de una joint venture entre la socimi Lar España y el gigante de la inversión Pimco, bajo el respaldo y el aval del Grupo Lar, promotor, y el asesoramiento de Colliers Internacional.

Sus 44 viviendas y dos locales comerciales a pie de calle iniciaron su venta a un precio de 11.300 euros el metro cuadrado. Con un espacio habitacional de entre 330 y 700 metros, se vendieron a grandes patrimonios venezolanos, mexicanos y colombianos, preferentemente, además de a españoles y estadounidenses, admiten en Idealista.