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Cómo reactivar el mercado de la vivienda

El autor propone que una agencia estatal compre con descuento 200.000 viviendas a la banca y las ponga en alquiler con opción a compra

FERNANDO DE MIGUEL

Poco es lo que se ha hecho hasta ahora para remediar la situación dramática en que está el mercado de la vivienda. Tres años después del comienzo de la crisis económica y del pinchazo de la burbuja inmobiliaria sigue habiendo un enorme stock de viviendas sin vender. Este exceso de oferta supone un freno muy importante para la recuperación económica. Paradójicamente resulta que cientos de miles de personas no encuentran dónde vivir, en especial los jóvenes que quieren tener acceso a su primera vivienda, porque los precios no terminan de ajustarse a la baja y porque esta gran bolsa de demanda potencial tiene empleos precarios y salarios bajos que dificultan su acceso al crédito, ya de suyo muy restringido por bancos y cajas debido a los problemas de liquidez que justamente les ha ocasionado su exceso de crédito al sector inmobiliario durante los años del boom.

Así las cosas, existe un amplio acuerdo sobre la necesidad de encontrar fórmulas para dar salida a este stock de viviendas, pero sin que implique que el sector público tenga que pagar un precio especial por ello. Y también hay amplio consenso sobre la necesidad de hacerlo fomentando el mercado de alquiler, que es raquítico en España si se compara con el de países como Alemania, Francia oReino Unido.

El ajuste a la baja del precio en el mercado permitiría absorber el stock invendido

Esta propuesta consiste en la compra de un número aproximado de 200.000 viviendas nuevas terminadas y de primera residencia y su adjudicación en régimen de alquiler a los particulares interesados al precio más bajo posible por un plazo de cinco años, que es el que actualmente fija la ley. Este alquiler va acompañado de una opción de compra de la vivienda para el arrendatario a los tres años y al final del contrato por el mismo precio al que haya sido adquirida actualizado según la variación del IPC. Esta es una operación que puede ser realizada por el Estado por medio de una Sociedad o Agencia Pública. La financiación puede obtenerse mediante la emisión de bonos a cinco años con aval del Tesoro Público. Esto significa naturalmente aumentar la deuda pública, pero no el déficit público. Podría ser una emisión similar a la aprobada recientemente para la titulización del déficit de la tarifa eléctrica. El tipo de interés de una emisión de estas características se situaría actualmente alrededor del 4,5%.

La compra de las viviendas se efectuaría mediante subasta, pero a un precio de salida un 15% más bajo que el precio medio vigente a 31 de diciembre de 2010, que era de 1.825 euros por m². Esta rebaja está alineada con la previsión de la agencia de calificación Fitch,que pronosticaba recientemente una reducción del precio de la vivienda del 15% durante 2011. En la práctica esto supone que las viviendas se compran a un precio que es un 26,2% menor que el alcanzado inmediatamente antes del comienzo de la crisis (este nivel de descuento ha sido considerado necesario para dinamizar el mercado inmobiliario, hasta el nivel acorde con las necesidades reales de nuestra población, por casi todos los analistas).

Considerando que el tamaño medio de las viviendas es de 97 m², resulta un precio medio por vivienda de 150.471 euros. Estos importes habrán de ser ajustados en función de los existentes en cada área de actuación y la tipología delinmueble.

La financiación se obtendría con una emisión de bonos y sería rentable

La rebaja exigida implica la asunción de pérdidas por los propietarios de las viviendas. Cabe suponer, por tanto, que las viviendas que se oferten serán fundamentalmente aquellas que ya se han adjudicado las entidades financieras por impago de créditos de los promotores inmobiliarios, así como aquellas otras ligadas a créditos aún no fallidos pero con un alto riesgo de impago. Según datos recientes del Banco de España, en el activo de los balances de bancos y cajas hay 70.000 millones de euros de las del primer tipo y otros 57.800 millones del segundo tipo.

Este parque de 200.000 viviendas, adquirido a un precio razonable y mediante una financiación en las mejores condiciones posibles, puede ponerse en alquiler con un renta media inicial de 500 euros mensuales actualizable anualmente en el mismo porcentaje que el tipo de interés de los bonos.

Los ingresos por alquileres pueden permitir atender cabalmente la carga financiera de la deuda así como los gastos de mantenimiento y administración de los inmuebles. Al cabo de los cinco años, tras vender las viviendas a los inquilinos que ejerciten su opción de compra y amortizar así la deuda, la Agencia o Sociedad gestora puede obtener un superávit cercano a 3.000 millones de euros. Cabe suponer que la compra de las viviendas al precio previamente fijado será la opción escogida por una mayoría de inquilinos si, como es previsible, la economía está entonces en una senda de recuperación. Las viviendas que no sean compradas por los inquilinos constituirán un parque listo para continuar siendo explotado en régimen de alquiler o bien para ser destinado a la venta, según aconsejen las circunstancias del mercado en ese momento. La parte de la deuda correspondiente a las viviendas que vayan a continuar en alquiler deberá ser refinanciada. También se podría dar entrada al capital privado, de modo que los excedentes obtenidos pasen como ingresos a los Presupuestos del Estado.

Una operación del volumen y las características descritas permitiría transformar la fuerte demanda potencial actual en demanda real, capaz de absorber un volumen considerable del stock de vivienda no vendidas, satisfaciendo así unas necesidades que son reales y perentorias y, a la vez, empezando a desatascar el mercado, hasta ahora bloqueado. Y ello sin necesidad de ninguna aportación o subvención pública, porque la operación puede saldarse, no ya sin costes para el Estado, sino con beneficios.

Adicionalmente, una operación así debería generar más presión para el ajuste a la baja del precio de la vivienda, que permita la absorción del stock invendido y cierta recuperación de la industria de construcción residencial, especialmente en algunas áreas geográficas, con su consiguiente efecto positivo sobre el empleo y la actividad económica.

Asimismo los bancos y cajas se descargarían de una parte importante de su activo dañado (inmuebles adjudicados y créditos subestándar) vendiéndolo con un porcentaje de descuento importante, pero menor que el que suponen las provisiones que ya han dotado. Esto no provocaría en general pérdidas contables y debería traducirse en aumento de su liquidez y una mejora de sus ratios, lo que facilitaría su recurso a los mercados de capitales y estimularía la recuperación de la actividad crediticia ordinaria que es absolutamente necesaria para la recuperación económica.

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