El ladrillo en EspañaAsí se calienta (de nuevo) el mercado de la vivienda

El mercado de la vivienda acumula síntomas de calentamiento mientras la actividad económica del país comienza a ofrecerlos de enfriamiento y ralentización, en otra de las paradojas que conviven en España con los récords simultáneos de creación de riqueza y generación de pobreza del sexenio de los ‘brotes verdes’ de la macroeconomía.

Los últimos Indicadores del Mercado de la Vivienda publicados por el Banco de España constatan cómo el camino que las familias deben recorrer para hacerse con una casa en propiedad es cada vez más tortuoso y empinado mientras el ladrillo se consolida como el sucedáneo de mayor rentabilidad para los inversores ante el desplome de la que ofrecen los productos financieros.

En ese marco, el cruce de los datos sobre cómo evolucionan el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda y la renta de los hogares ofrecen un dato revelador: en España el ladrillo se encarece conforme aumentan los ingresos de las familias, con independencia de que siga habiendo un elevado parque disponible y de que cuatro de cada cinco operaciones se cierren con casas de segunda mano.

¿Comprar, vender y alquilar casas es un buen negocio?

De los mejores, según los analistas del Banco de España, que exponen en su cuadro de tendencias el motivo fundamental por el que los fondos y los inversores particulares llevan tiempo dirigiendo sus intereses hacia este sector, con las obvias consecuencias alcistas que eso está teniendo en un bien de primera necesidad como son las casas.

El mercado de la vivienda arrojó el año pasado, ponderando ventas y alquileres, una rentabilidad media superior al 10% tras haber rebasado el 11% en 2017, una tasa que duplica con creces a la que los arriendos arrojan en solitario, que ha caído este año por primera vez por debajo del 4%.

En cualquier caso, ambas están muy por encima de lo que el emisor denomina “inversiones alternativas”: los bonos del Estado a diez años llevan casi cuatro por debajo del 1,5%, los intereses de los depósitos están congelados en el 0,1% y las operaciones en bolsa con valores del Ibex 35 llegaron al -15% el año pasado tras uno y medio con valores negativos. La recuperación de este último indicador supera el 13% en 2019, aunque con trece valores en rojo.

¿Y este calentamiento del precio del ladrillo se da en toda Europa?

No, ni mucho menos: solo Holanda, con un 7,4% superó el año pasado el encarecimiento del 5% que registró el precio de las casas en España, muy alejado del 3,4% de Alemania y del 1,3% de Francia y también del 3% que arroja como media la UE, donde países como Italia acumulan dos años de descenso tras otro de congelación. Los aumentos fueron del 1% en el Reino Unido, del 3,1% en EEUU y del 0,9% en Japón.

¿Cuántos años hay que trabajar para comprarse una casa? 

Más de siete, en un indicador que encadena cinco años de aumento que han vuelto a situarlo por encima de los niveles de 2004, en plena burbuja, y que mantiene una tendencia ascendente.

Según el Banco de España, los 7,28 años de renta bruta disponible necesarios para adquirir una casa de septiembre de este año no se daban desde finales de 2011 (a la baja) y de 2004 (al alza), un diente de sierra que supera en un 80% los apenas cuatro años que hacían falta a principios de siglo.

¿Y qué es la renta bruta disponible?

Según el INE (Instituto Nacional de Estadística, el dinero del que dispone una familia media tras sumar o restar, según el caso, los gastos o ingresos de la propiedad (cobro pago o de alquileres) y los financieros (dividendos, intereses) a los rendimientos salariales y una vez saldadas las obligaciones con Hacienda y la Seguridad Social.

Esta era en la última Encuesta de Condiciones de Vida, con datos de 2017, de 28.417 euros por hogar, un nivel similar al de 2011 que indica que comprar una casa vuelve a salir por unos 200.000 euros (intereses incluidos).

¿Qué parte del sueldo se dedica a la casa?

El “esfuerzo teórico anual”, es decir, la parte de la renta que se destina a la compra de la casa ha vuelto a situarse por encima del 30%, con un avance de casi un punto y medio, hasta el 31,3%, entre 2016 y 2018 y con registros de hasta el 32,4% en este. Lejos de las cotas superiores al 50% alcanzadas en 2007 y 2008, sí, pero con una inquietante tendencia al alza que sale de una sencilla operación: la vivienda se encarece mientras los sueldos no acaban de arrancar e incluso mengua el poder adquisitivo.

En este sentido, resulta llamativo que el precio medio del metro cuadrado haya pasado de los 1.503 euros de 2016 a los 1.638 del tercer trimestre de este año, lo que revela un encarecimiento del 8,98% en menos de tres años, a un ritmo de casi el 3% anual que los salarios han tardado más de seis ejercicios en alcanzar.

¿Qué política hipotecaria aplica la banca?

Los bancos españoles están comenzando a abrir la mano con las hipotecas tras el desplome del negocio en los últimos años: está aumentando el plazo medio de amortización de las nuevas hipotecas, que ha crecido año y medio en apenas un lustro y cada vez es mayor la parte del precio de venta que cubre el préstamo, que ya se acerca a los dos tercios del total, mientras los tipos de interés se han reducido en un punto que supone casi una tercera parte.

Sigue la guerra de las hipotecas, en la que los bancos ofrecen tipos de interés cada vez más bajos para tratar de captar clientes al tiempo que intentan compensar la merma de ingresos que les supone esa política financiando porciones mayores de principal (exigiendo menos “entrada”) y cerrando plazos de amortización más largos.

Pese a ello, y aunque en una de cada siete operaciones el crédito supera el 80% del valor de la vivienda, el volumen crédito para la adquisición de vivienda que los hogares mantienen vivo sigue bajando año tras año mientras la tasa de préstamos dudosos se mantiene, aunque ligeramente a la baja, en el entorno del 4%.