La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), conocido como el banco malo, registró unas pérdidas netas de 878 millones de euros en 2018, un 55% más que un año antes, en un ejercicio en el que aceleró la conversión de su cartera de préstamos dañados y logró un récord de venta de inmuebles.

El ejercicio 2018 estuvo marcado por la "dispar" evolución de las dos partes de su cartera: la gestión y desinversión de préstamos dañados y la venta de inmuebles.

El presidente de Sareb, Jaime Echegoyen, ha destacado que 2018 fue "un ejercicio de gran exigencia por la fuerte concurrencia que se ha registrado en el mercado mayorista, no solo en términos de volumen, sino de precio, con unos niveles de descuento que la compañía no puede ni debe asumir".

En el pasado ejercicio Sareb generó unos ingresos totales de 3.650 millones de euros, un 5% menos que en 2017, y elevó un 2% sus gastos operativos, hasta 697 millones de euros. Además, canceló más de 2.114 millones de euros de la deuda que emitió para adquirir los activos dañados a los bancos en crisis en el momento de su constitución.

El banco malo ha acelerado el proceso de conversión de su cartera de préstamos dañados en inmuebles a través de daciones y ejecuciones, y solo en 2018 se convirtieron 1.400 millones de euros de préstamos al promotor en inmuebles.

La parte de la cartera representada por préstamos inmobiliarios a promotores sufrió un descenso de ingresos del 16%, hasta situarse en 2.208 millones de euros.

Según ha explicado Echegoyen, esta actividad se vio "fuertemente afectada" por una reducción clara en el flujo de operaciones en el lado institucional, por la ralentización de la actividad de la cartera de préstamos debido a la elevada competencia, que exige grandes descuentos que Sareb prefiere no transaccionar, unos menores ingresos por la amortización de deuda y el cobro de intereses y un margen de maniobra muy reducido.

"Esta compañía no puede hacer nada para aumentar su volumen y compensar unos ingresos del pasado que han ido desapareciendo y, por tanto, tenemos un margen de maniobra que comparado con la banca es prácticamente cero", ha explicado Echegoyen.

En este contexto, el banco malo ha decidido "dar un paso al lado" para preservar el valor ante los descuentos "impensables" que promueve la "brutal competencia" y ha apostado por transformar estos préstamos en inmuebles.

Así, en venta de inmuebles Sareb alcanzó una cifra récord de 21.152 unidades en 2018, un 12% más que un año antes, e ingresó por esta actividad y por la gestión de inmuebles un 19% más, hasta superar los 1.400 millones de euros.

El 63% de estas ventas procedió de la venta directa de viviendas, anejos, suelos e inmuebles terciarios, y su grueso se concentró en las comunidades de Catalunya (18,6%), Comunidad Valenciana (17,3%), Andalucía (11,4%) y Madrid (10,3%).

Las 7.823 unidades restantes se vendieron en el marco de los Planes de Dinamización de Ventas (PDV) que Sareb diseñó para ayudar a vender sus promociones a aquellos promotores inmobiliarios que tienen deudas con la entidad.

Según ha destacado Echegoyen, parte del crecimiento de ventas de inmuebles registrado en 2018 cabe atribuirlo al dinamismo comercial mostrado por la entidad en el mercado minorista, donde desarrolló diferentes planes específicos de comercialización en provincias en las que Sareb mantiene parte de su cartera de inmuebles y que tradicionalmente han registrado menores niveles de actividad, unos planes que permitieron elevar un 68% las ventas en zonas como Castellón, Murcia o Tarragona.

Respecto a su estrategia de futuro, Echegoyen ha explicado que en la parte de préstamos apostará por reducir la actividad para no vender "con un descuento brutal" e impulsar la transformación de los activos financieros en activos inmobiliarios que sean posibles de vender.

Asimismo, ha indicado que es necesario introducir eficiencia operativa. "Tenemos que conseguir que nuestros servicers funcionen al máximo nivel de exigencia posible y también necesitamos territorialización", ha señalado.

En cuanto a los activos, Sareb tratará de generar valor económico a través de la parte inmobiliaria mediante promociones y la gestión urbanística de suelos. "Si les dedicas un poco de inversión y mucha gestión, adquieren un valor muy importante", ha asegurado Echegoyen.

Asimismo, la entidad apostará por la gestión especializada de activos singulares y la dinamización comercial de las zonas difíciles, y prevé transformar préstamos en inmuebles por 1.800 millones de euros en 2019 y por 3.800 millones en 2020.

En los seis años transcurridos desde que las autoridades económicas le atribuyeron el mandato de desinvertir activos por un importe inicial de 50.781 millones de euros en 2012, la entidad ha reducido un 32,6% su cartera de préstamos al promotor y de inmuebles, hasta 34.240 millones.

Su cartera de préstamos recibida de las entidades financieras en crisis se ha reducido un 44% en este periodo, hasta situarse en 21.936 millones de euros. Sareb ha vendido 85.500 inmuebles y ha aprobado la construcción de 6.950 viviendas nuevas.

Los ingresos generados por estas desinversiones y por la gestión y venta de la cartera de préstamos le han permitido repagar un 30% de la deuda que emitió para adquirir los activos dañados a los bancos en crisis. Concretamente, la entidad ha amortizado 15.020 millones de euros de la deuda que cuenta con el aval del Estado español.

Socimi y suelo

La Sareb espera llegar a un acuerdo "en los próximos días" por el que creará una alianza para la promoción inmobiliaria, a la que destinará activos por importe próximo a 800 millones de euros, mientras que prevé cerrar la venta de su socimi Témpore el próximo mes de mayo.

Jaime Echegoyen se ha referido a la venta de Témpore Properties, la socimi que promovió para canalizar el alquiler de vivienda residencial nueva, y a la creación de una alianza para la promoción inmobiliaria, a la que destinará activos por importe próximo a 800 millones de euros.

Respecto a la venta de Témpore, la entidad está en proceso de recibir ofertas vinculantes por su socimi, que con sus 2.249 viviendas, valoradas en unos 340 millones de euros, figura como tercera firma de pisos en alquiler del país.

El banco malo se adentró en esta fase final para la desinversión en la socimi y su cartera de activos inmobiliarios tras hacer recibido y analizado ofertas no vinculantes por la firma que constituyó hace apenas algo más de un año.

"Tenemos un proceso competido y abierto entre una serie de inversores que están en este momento haciendo la due diligence de los activos. Nos tienen que presentar una oferta, que será una oferta vinculante, a finales del mes de abril, con lo que se cerraría la operación en mayo", ha avanzado Echegoyen.

Desde Sareb no han revelado más detalles del proceso, aunque el diario Cinco Dias publica este jueves que en la lista de compradores finales se encuentran el favorito TPG y los fondos Ares y Round Hill.

Según ha explicado el presidente de Sareb, venderá Témpore porque la entidad "no tiene vocación de ser patrimonialista", sino que su objetivo es liquidar los activos "de manera ordenada y generando valor de la mejor manera posible".

"Nos parece que Témpore es un vehículo de inversión en formato socimi y lo que hay que hacer es dar entrada en el capital a aquellos que realmente invierten en este tipo de cosas. Nosotros generamos valor haciendo Témpore desde el momento en que lo decidimos, no nos costó nada hacer los papeles para poderlo llevar al MAB y es una fuente de liquidacion de activos", ha explicado.

Además, Echegoyen ha señalado que, si tiene sentido, hará "más Témpores". "Estamos aquí para desinvertir y muchas veces hay que hacerlo a través de otro tipo de intermediarios y la creación de vehículos", ha afirmado.

En cuanto a la nueva alianza, Echegoyen ha apuntado que espera haber llegado a un acuerdo "en los próximos días". "Lo más importante es que existe gente fuera de Sareb que es capaz de ver que Sareb es una oportunidad", ha destacado el presidente del banco malo.

"Nosotros somos un socio atípico porque no tenemos dinero, pero tampoco nos hace falta. Sin embargo, tenemos un banco de suelos, de nuestro banco salen chuletas de tierra, no salen billetes", ha señalado.