El BCE sospecha que los bancos inflan el valor de los locales comerciales en sus préstamos

Algunos de los principales bancos de la zona euro podrían estar inflando el valor de los inmuebles comerciales, enmascarando potencialmente un deterioro de los préstamos a un sector que se enfrenta a una fuerte recesión, según ha descubierto una inspección del Banco Central Europeo.

Los precios de los inmuebles comerciales han caído bruscamente debido al aumento de los costes de los préstamos y a la escasa demanda, a medida que las empresas se adaptan a la realidad pospandémica. El BCE estima que los precios pueden haber bajado cerca de una décima sólo el año pasado.

"Los equipos de inspección han detectado una serie de problemas en la forma en que los bancos encargan o llevan a cabo las valoraciones", señaló el BCE en un Boletín de Supervisión publicado el miércoles. "Con unos tipos de interés más altos y una menor demanda que pesan sobre segmentos clave, es más probable que los prestatarios se enfrenten a problemas de servicio de la deuda".

Algunos bancos están utilizando definiciones inapropiadas del valor de mercado y otros no están afrontando la realidad de que el mercado se encuentra en una fuerte recesión, lo que sugiere que algunas de las garantías que respaldan los préstamos pueden valer menos de lo que se supone, señaló.

Los inspectores del BCE descubrieron en 2022 y 2023 que algunos bancos basaban las valoraciones en datos de operaciones de 2021 o anteriores, alegando que había muy pocas operaciones en el pasado más reciente para ajustar las valoraciones.

"No se hizo ningún ajuste para reflejar la caída del mercado y las muy diferentes circunstancias económicas, en particular el aumento de la inflación y de los tipos de interés del BCE", dijo el banco central, que ha estado llevando a cabo una campaña de inspección in situ de las exposiciones inmobiliarias comerciales.

Algunos bancos también están interpretando que el valor de mercado es la cifra que esperan alcanzar cuando estén realmente en condiciones de vender, aunque las transacciones puedan llevar meses o incluso años.

Sin embargo, las valoraciones deben basarse en la realidad económica en la fecha de referencia y no cuando el entorno de mercado pueda ser más favorable, argumentó el BCE.

El supervisor también se opuso a que los bancos promedien distintas valoraciones.

Cuando las valoraciones difieren, los bancos deberían cuestionar la metodología en lugar de limitarse a aceptar la cifra, afirmó.

Los inspectores también detectaron que algunos bancos no aplicaban unos costes de construcción más elevados a las nuevas promociones y aceptaban valoraciones excesivamente optimistas en las que se asumía el mejor uso de la propiedad por parte del comprador.