¿Otra burbuja? La vivienda se encarece y el tirón del alquiler dispara sus ventas

¿Se está inflando una nueva burbuja inmobiliaria en España? Los precios de venta de las viviendas encadenan el tercer año de subida y el volumen de compras se dispara, mientras la banca abre el grifo hipotecario y, al mismo tiempo, la subida de los alquileres anima a los inversores a adquirir casas al alcanzar rendimientos superiores a los que ofrecen los productos financieros.

El precio de las viviendas alcanzó el año pasado, tras la recuperación iniciada en 2014, “subidas significativas” que superaron el 10% en algunas grandes ciudades y zonas costeras como Barcelona, Bilbao y San Sebastián, según el último informe de Tinsa , la principal sociedad de tasación de inmuebles del país.

Esa tendencia ha situado el precio del metro cuadrado en 2.725 euros en Barcelona y en 2.200 en Madrid, que duplican los 1.152 de Valencia. Ese alza de los precios se produce al mismo tiempo que se dispara el volumen de operaciones: el año pasado se vendieron en España 442.475 viviendas -8.009 por semana, 50 por hora-, un 24,5% más que en 2015 -272.673- y un 62,2% más que en 2013 -272.673-, el último año de desplome del mercado inmobiliario, según indica la Estadística de Transmisiones de Derechos de Propiedad del INE (Instituto Nacional de Estadística).

Esa animación ha hecho, pese al enorme stock disponible –Fomento lo situaba por encima del medio millón hace unos meses-, que en algunos lugares como la capital el volumen de viviendas terminadas supere al de las vendidas, algo que comenzó a ocurrir en 2013 y que no pasaba desde 2009. La oferta supera con claridad a la demanda en algunas zonas.

Se venden 50 casas por hora, 8.000 por semana

“Los datos parecen indicar que se está dando un repunte en el mercado inmobiliario, al mismo tiempo que repunta la situación económica general”, explica Pilar Aguerri, de la Cátedra Vivienda de la Universidad de Zaragoza, que destaca que “buena parte de las compras está ligada a la actividad de inversores”, y relacionada esta con la animación del mercado hipotecario.

Max Gigling, doctor en Psicología Social, fundador de la asociación valenciana Casa Alternativa y colaborador en esta materia con ayuntamientos como el de Valencia y comunidades como Castilla-La Mancha, llama la atención sobre el hecho de que “el aumento de los precios de venta está siendo más equilibrado que el del alquiler” y advierte de que “la subida de los arriendos tendrá un efecto contagio en la venta”.

Los datos parecen corroborar las tesis de ambos. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, el de las casas usadas subió una media del 4,5% el año pasado mientras el de la nueva se elevaba un 4,3% para encadenar un aumento de más de 12 puntos entre enero de 2014 y diciembre de 2016.

Mientras, el estudio de hipotecas de la misma fuente estadística revela cómo, en el apartado de viviendas, el pasado ejercicio subió un 14% el número –de 246.767 a 281.328-, un 17,3% la cuantía –de 26.278 a 30.847 millones de euros- y un 3% el valor medio –de 106.409 a 109.647 euros-. También indica que más de un tercio de las compraventas –el 36,5%- no fueron financiadas mediante créditos hipotecarios.

Y, según Idealista.com, el principal portal inmobiliario del país, los arriendos subieron el año pasado una media del 14,4% en Madrid y del 15,9% en Barcelona, donde llegaron a los 17,9 euros por metro cuadrado -895 euros mensuales para un piso de 50 metros, 1.253 para uno de 70-. Esos aumentos situaron la rentabilidad de las inversiones en vivienda para alquiler en el 6,3% -7,1% en Las Palmas y Lleida- tras un 5,5% en 2015, un nivel muy superior al de cualquier producto financiero, lo que lo convierte en un atractivo para los inversores.

Una burbuja de expectativas de revalorización

Ese cuadro indica que quien dispone de dinero intuye oportunidades de lograr mayores rentabilidades comprando casas para alquilarlas que haciendo negocios en el sector financiero, que ofrece intereses por debajo del 2% en el mejor de los casos.

El economista Alberto Garzón, por su parte, descarta que esos datos sean “indicios de una burbuja, ya que el escenario macroeconómico es de recesión, por mucho que el PIB crezca al 3%, y los niveles de deuda privada de las familias siguen siendo elevados”. Según señala, el aumento de los precios de venta puede considerarse “normal” tras más de un lustro de caída –atenuada por el efecto del banco malo-, aunque no prevé que la tendencia vaya a mantenerse.

Sí coincide con Gigling en la presión al alza que están provocando en todo el sector del alquiler los apartamentos turísticos que gestionan empresas como AirBNB, que dan a los propietarios la posibilidad de ganar en unas semanas tanto como en varios meses y con menores costes de mantenimiento. “Sería una burbuja del alquiler en la que influye la oferta de pisos que antes no salían al mercado para intentar valorizarlos”, indica Gigling.

El experto, que destaca la complejidad de este fenómeno de expectativas de revalorización, iniciado en ciudades como Barcelona y Palma y exportado desde allí a otras zonas del país, matiza los rendimientos que atribuyen a los arriendos. “El 6,5% es un margen bruto con respecto al precio de compra, pero sin tener en cuenta el coste del mantenimiento de la casa”, señala.

Garzón, por su parte, destaca la desmesurada tendencia al alza de los alquileres en Madrid y Barcelona, donde el fenómeno turístico coincide con elevadas concentraciones de gente desplazada por motivos laborales –la búsqueda de empleo, entre ellos-.

Un bien de inversión

Para Gigling, “el problema fundamental es que la vivienda se utiliza como bien de inversión, como producto financiero”, mientras, pese a la relativa mejora de la economía, “los ingresos de los inquilinos se mantienen o bajan, con lo que su esfuerzo es cada vez mayor y pueden llegar a no poder asumir los alquileres”.

Pese a esas tendencias, el mercado del alquiler sigue siendo escaso en España, donde no supera el 14% del parque de viviendas mientras la media europea se sitúa en torno al 25%. “Los jóvenes tienden a entrar en el mercado del alquiler, donde hay escasez de pisos y estos tienen poca calidad y están mal gestionados”, explica Aguerri, quien opta por una lectura positiva de la evolución de los alquileres: “un aumento del parque de alquiler y de la oferta puede tirar a la baja de los precios”.

En cualquier caso, sí parece que la mejora económica comienza también a tener efectos en el mercado del suelo, donde los precios comienzan a subir al tiempo que la banca abre el grifo de la financiación. La Estadística de Hipotecas del INE señala que, aunque desciende el volumen de operaciones financiadas con créditos –de 8.018 en 2015 a 6.748 en 2016- aumenta notablemente el valor de estas: un 46%, ya que la financiación media pasó de 397.106 euros a 583.432. De hecho, ese descenso de un 15,9% en el número de negocios en un año convivió con un incremento del 23,6% en su montante económico, que en ese mismo periodo pasó de 3.184 millones a 3.937.

Garzón no descarta que esos datos revelen “una situación en la que solo los agentes empresariales con mayor capacidad económica están accediendo al crédito, al contrario de lo que ocurre en las burbujas, en las que el acceso es generalizado”.