"La vivienda no es sólo un bien inmobiliario, es también una forma de consolidación espiritual. Ya verás, cuando la tengas, que volver a tu casa, todas las noches, te dará un poco de confianza, no mucha, pero un poco, en medio de este mundo tan poco confiable", dejó escrito Mario Benedetti en La borra del café, una novela publicada en 1992, cuando comprar una casa exigía el sueldo de cuatro años de una familia; en pesetas entonces y según los Indicadores del Sector Inmobiliario del Banco de España.

El poeta y escritor uruguayo murió en mayo de 2009, cuando esa exigencia, ya en euros, se había duplicado con creces para alcanzar una proporción de 8,7 anualidades de renta, un nivel al que 14 años después vuelve a acercarse con un 7,85 en septiembre del año pasado (último registro sostenible) después de tres años consecutivos de aumento del indicador.

La burbuja de aquellos años, la crisis financiera internacional que siguió a su estallido y el simultáneo viraje de la economía hacia la financiación y hacia la mercantilización de las necesidades más básicas, como el acceso a la energía, el techo o los alimentos, han acabado cuestionando el arranque de la frase de Benedetti, en el que planteaba que "la vivienda no es solo un bien inmobiliario".

Ha habido bastante de lo opuesto a eso, de mercantilización de la vivienda y de tratamiento de ese bien como producto financiero en los últimos años tanto por empresas como por particulares, en una confluencia de procesos que han acabado por provocar un nuevo recalentamiento: el esfuerzo para la compra de una casa en términos de renta anual alcanza niveles que no se daban desde finales de 2011, mientras que la actual necesidad de un tercio de los ingresos mensuales (33,6%) de un hogar para pagar la hipoteca supone regresar a las exigencias de comienzos de 2014.

Ese nivel de exigencia resulta claramente inferior al desmesurado 54,2% de 2007, cuando el inflado de la burbuja alcanzaba sus máximas cotas, pero se sitúa en un rango similar al previo y al posterior a esa fase de clímax, entre 2003 y 2012. Y siempre se situará siete y medio por encima del que se daba en el cambio de siglo.

"Estamos llegando a un escenario en el que se exige ocho veces el salario, sin intereses, para cubrir la hipoteca para comprar una casa, y eso se convierte en inasumible para las familias de renta media y baja", explica Max Gigling, consultor en investigación social aplicada y uno de los principales expertos en vivienda del país, que llama la atención sobre otro aspecto.

"Llevamos desde la burbuja en una etapa de precios más o menos estables, aunque se estaba obviando que eran altos, y de intereses bajos, pero con la subida de los intereses el coste de la hipoteca se está convirtiendo en inasumible para muchas familias", anota.

Esos dos factores clave para determinar la exigencia financiera de la adquisición de una vivienda, el precio y el interés de los créditos, están creciendo ahora mismo a un nivel desproporcionado dentro incluso del entorno inflacionista en el que se producen esas subidas, cuyas variaciones, por otro lado, no computan a la hora de calcular el IPC (Índice de Precios de Consumo) pese a estar engullendo ahora mismo su combinación un tercio de los ingresos de las familias hipotecadas.

El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) que elabora el INE (Instituto Nacional de Estadística) reveló este martes cómo la tasación de las casas y pisos se encareció el año pasado una media del 7,4%, es decir, que subió casi un tercio más de lo que lo hizo en ese mismo ejercicio la inflación que calcula ese mismo organismo, que cerró con un avance interanual del 5,7%.

Esa subida de precios fue pareja para la vivienda de obra nueva (7,9%) y para la de segunda mano (7,3%), que en los cinco últimos años acumulan sendos encarecimientos del 37% y el 26%, respectivamente. La apreciación media fue del 27,5% en ese lustro.

"Si el precio de la vivienda sube por encima del IPC entramos en un escenario insostenible en el que se expulsa a muchas familias" del mercado inmobiliario y de la posibilidad de acceder a una casa en propiedad, indica Gigling.

Paralelamente, el coste financiero de las hipotecas se ha elevado en el último año por encima de lo que han subido los tipos de interés y a la par de cómo lo hacía el euríbor, cuyo indicador a doce meses, que es el que se aplica normalmente para revisar esos préstamos, cerraba el martes en un 3,908% que adelanta casi tres meses las previsiones que pronosticaban su llegada al 4% para junio.

Cuatro rasgos clave del perfil del nuevo hipotecado

Los datos del Banco de España situaban el interés medio de las nuevas hipotecas al cierre de 2022 en el 2,91%, cuatro décimas por encima del precio del dinero que marca el BCE (Banco Central Europeo) y solo tres décimas por debajo del euríbor, que se ve claramente rebasado por el gravamen de los préstamos que se revisan a entre uno y cinco años.

Ese interés medio ponderado de las nuevas hipotecas se ha duplicado con creces en un año, al pasar del 1,38% de diciembre de 2021 al 2,91% del mismo mes de 2022.

Esa exigencia financiera, que en algunos casos está disparando hasta en 2.500 euros la suma de las cuotas anuales, no se está traduciendo todavía en un aumento de las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda por impago, que, de hecho, se quedaron en 16.851 el año pasado, el menor volumen de los últimos nueve años.

La magnitud de ese impacto tiene que ver principalmente con cuatro factores: lo reciente de la subida de las cuotas, su llegada después de tres años en los que la tasa de las hipotecas de interés fijo ha pasado del 47% al 70%, la existencia de unas deducciones en el IRPF que permiten recuperar hasta 800 euros por mes a tres millones de hogares y, también, el predominio de un perfil de comprador mucho más solvente que en la crisis de 2008.

Un cambio de perfil clave en el encarecimiento del alquiler

Ese perfil, no obstante, también ha resultado clave para el aumento de los precios de la vivienda, en la que la compra de residencias principales para nuevos hogares convive con prácticas como la inversión de ahorros en la compra de casas para rentabilizarlas después dedicándolas al alquiler.

"Esa mercantilización de la vivienda está ligada a la insuficiencia de la protección de los inquilinos", anota Gigling, para quien "está claro que la vivienda está sobrevalorada, aunque eso no significa que vaya a bajar su precio. No hay mucho margen para que pueda seguir subiendo más allá del margen especulativo, aunque este puede ser amplio como se vio en 2004, ni tampoco para que siga aumentando el precio de los alquileres. Puede comenzar a ser una inversión no rentable, aunque asequible para los inversores".

Los principales portales inmobiliarios, por su parte, descartan que vayan a producirse bajadas a corto plazo en el precio de la vivienda.

Según recoge Europa Press, para Fotocasa "no se prevén bajadas significativas en el precio" al percibir una demanda netamente superior a la oferta aunque sin descartar "una moderación del crecimiento del coste", mientras que Pisos.com apunta a "una tendencia al alza" que se consolidó a lo largo de 2022.