Los intereses de las hipotecas ya doblan el precio de las viviendas por la escalada del euríbor

La escalada del euríbor ya llega a duplicar, incluso con creces, el precio final de las viviendas al haber disparado la factura de los intereses que soportan las familias como consecuencia del sistema de amortización de este tipo de créditos.

Con el euríbor cotizando ya por encima del 4,16% tras haber dejado los registros negativos hace 15 meses y registrar a partir de entonces la escalada más intensa desde la creación del índice, la situación pone sobre la mesa una realidad del mercado hipotecario tan obvia como a menudo obviada: lo que se compra con la hipoteca es dinero para adquirir una casa, y eso puede encarecer o abaratar la operación.

Hace unos meses que está ocurriendo lo primero, y lo está haciendo con una vertiginosa velocidad que en el caso de España  solo se ve atenuada por el sistema de topes que aplica el Banco de España, que ha recortado los pagos de las familias al limitar durante todo el mes al 4,0007% el euríbor aplicable a las revisiones de los créditos cuando el índice ya supera con claridad ese nivel.

Entre un 62% y un 89% más con hipoteca fija

Varias de las principales entidades financieras están comercializando hipotecas de interés fijo con un gravamen superior a la cuota que marca el Banco de España, y que no se daba desde noviembre de 2008, hace 15 años, como ocurre con las del 4,05% anual de Bankinter y de Unicaja cuando el cliente cumple las condiciones para acceder a las bonificaciones máximas de hasta 34 y 95 centésimas que ofrecen.

Sin bonificaciones, el interés de las hipotecas a tipo fijo de la mayoría de los bancos supera con claridad el 4% y llega a alcanzar el 5,1% en el caso de BBVA.

En España, la operación de compra media se sitúa en el entorno de los 140.000 euros, que es el precio redondeado de una vivienda de segunda mano de 70 metros cuadrados a 1.990 euros el metro.

Y eso, con una señal de algo más del 20% (30.000 euros), que es el mínimo que exigen los bancos, y con una factura de gastos e impuestos que ronda los 10.000, deja la necesidad de financiación a cubrir con la hipoteca en 120.000.

Con las condiciones antes indicadas, es decir, la horquilla del 3,63% al 5,1% en la que se mueve la mayoría de las entidades, supone una factura de intereses (redondeada) de 62.700 a 92.500 euros si la hipoteca se suscribe a 25 años o de 77.000 a 114.500 si se formaliza a 30.

Esas cifras indican que la financiación encarece la operación inicial entre un 62% y un 89%, es decir, que por la casa de 140.000 euros se acaban pagando entre 227.000 y 264.000 con gastos e intereses.

Pagar hasta más del doble con un crédito variable

Esas condiciones comerciales están teniendo un impacto desmesurado en dos ámbitos: las economías familiares de las familias que contratan hipotecas, cuya venta ha caído de manera notable en el último año por los efectos excluyentes que supone esa carestía, y en las cuentas de resultados de la banca, que se están disparando gracias al margen de intereses mientras mantienen altas las comisiones.

La subida del euríbor no está afectando únicamente a las nuevas hipotecas, obviamente, sino también a las antiguas que fueron cerradas a tipo variable, ya que al aumento del índice se le añade el del llamado "diferencial", una prima de intereses que soportan los hipotecados y que la pasada década llegó a alcanzar el 2%; es decir, que algunas revisiones están suponiendo triplicarlos al pasar de ese 2% a más del 6% poco más de un año.

Los diferenciales, como las comisiones, siguen manteniéndose elevados para las nuevas operaciones pese a la pujanza del negocio bancario, con horquillas del 0,48% al 1,6% cuando se aplican bonificaciones y del 0,68% al 1,6% cuando no las hay, con los productos de EVO en la parte baja y los de BBVA y Cajamar en la alta.

Esos niveles dan lugar a abanicos del 4,487% al 5,607% para los intereses teóricos de las hipotecas, que suben a otro del 4,26% al 5,89% cuando se incluyen el resto de gastos y se calcula el TAE, la Tasa Anual Equivalente, que es la que soportan los deudores.

En ese caso, la factura de los intereses al cabo del periodo de amortización se va a entre 75.200 y 109.000 euros para contratos de 25 años y a entre 92.700 y casi 136.000 si la hipoteca se firma a 30, es decir, que al final la vivienda de 140.000 alcanza, con gastos e intereses, un coste final de 225.000 a 286.000, es decir, entre un 60% y un 104% por encima del precio de venta.

Más de 55.000 hipotecados cambian las condiciones o de banco

En las actuales condiciones resulta menos gravosa una hipoteca de tipo fijo que otra que lo tenga variable, aunque eso no tiene por qué resultar siendo siempre así: la más asequible es la que conlleva un interés más bajo, sea este fijo o el resultado de sumar un diferencial a un índice, aunque el dato clave es la evolución de este último, con el euríbor como referencia.

En cualquier caso, y con independencia del tipo de hipotecas por la que optara cada hogar, la subida del euríbor ha disparado el esfuerzo que las familias deben realizar para adquirir sus viviendas: el Banco de España constata cómo en mayo la factura de los intereses hipotecarios estaba a un paso de triplicarse, en solo año y medio, tanto para las nuevas operaciones (1,38% a 3,71%) como para el conjunto de la deuda (1,1% a 3,03%) viva.

Según los datos de esa misma institución, en solo dos años, del cierre de 2020 al de 2022, el esfuerzo financiero ha pasado de equivaler a la renta bruta disponible de siete años a la de siete años y diez meses (+11,4%), al tiempo que la parte de los ingresos que debían destinar a esa finalidad crecía del 29,9% al 36,1%.

Eso, que según las estimaciones de Asufín (Asociación de Usuarios Financieros) se está traduciendo en una subida de las cuotas de 168 euros mensuales (2.019 anuales) por cada 100.000 pendientes de amortizar a 25 años, ha llevado a miles de familias a intentar revisar las condiciones de sus hipotecas.

Las cifras del Consejo General del Notariado indican que el año pasado fueron modificadas las condiciones de 47.698 hipotecas por valor de 491 millones de euros mientras otros 8.526 deudores cambiaban de banco créditos que sumaban otros 328, lo que supone casi el doble y más del triple que las operaciones de ese tipo cerradas en 2019, mientras que las ampliaciones de préstamo (11.880) crecían solo un 13%.

"El problema es que se ha desbocado el alquiler"

"No todo el mundo está preparado para soportar esos costes financieros", indica Antonio Luis Gallardo, economista de Asufín, quien llama la atención sobre varios aspectos del mercado inmobiliario que resultan fundamentales.

"Durante la burbuja -recuerda- se instaló aquello de que quien alquila pierde dinero, que es algo falso o no siempre cierto. Sin embargo, en las grandes ciudades y en sus alrededores el esfuerzo necesario para vivir de alquiler es, si se excluye la entrada, mayor que para comprar".

Y, en este escenario, añade, "quien puede asumir la compra opta por ella, aunque los precios tampoco han dejado de subir tras un alza de cuatro puntos del euribor en quince meses. Y eso apunta a un problema de oferta", añade.

"El problema es que se ha desbocado el alquiler, aunque con los actuales tipos de interés el esfuerzo se está igualando con el de la compra. Deberíamos buscar la fórmula para colocar vivienda en el mercado, y más con el volumen de vacía que hay (una de cada siete según el último censo), para tirar a la baja de esos precios, y también mejorar el tratamiento fiscal del alquiler", concluye.