Así funciona el sistema de revisión de las hipotecas que amortigua la escalada del euríbor

El efecto de la escalada iniciada por el euríbor hace ya casi año y medio, que le llevó a ponerse en registros positivos a partir de abril del 2022 tras una década en rojo, está siendo desde entonces intenso en los tres millones de economías familiares que afrontan el pago de hipotecas de interés variable. 

Ese encarecimiento de las cuotas está siendo especialmente notable para el millón largo de hogares que se encuentran en los primeros cinco años de pago, que están sufriendo las consecuencias de la combinación del modelo francés, que concentra la liquidación de los intereses en el tramo inicial, con una etapa de diferenciales (el porcentaje fijo que se suma al euríbor) elevados ante la cotización en negativo del índice, aunque afecta al conjunto de los hipotecados por la tendencia generalizada al alza de los créditos de interés tanto variable como fijo.

Esa carga financiera habría sido todavía más pesada para los hipotecados con créditos de interés variable si no hubieran contado con un factor de alivio que, por un efecto más aritmético que económico, lleva más de un año reduciendo la factura de los intereses que se aplican a sus cuotas mensuales.

El alivio procede del modelo de revisión de las hipotecas, normalmente anual o semestral, que toma como referencia la media de las cotizaciones del euríbor a doce meses del mes anterior que cada día uno, o el primer laborable en su defecto, publica el Banco de España.

Al tratarse de un promedio de los resultados del mes anterior, la fórmula lleva de suyo que el resultado se encuentra por debajo de las cotizaciones del mercado intrabancario diario de la fecha de la revisión cuando se trata de una etapa de subida, lo que resulta beneficioso para el hipotecado, mientras que se sitúa por encima de aquellas, con resultado gravoso en este caso, en las fases de bajada.

Así, el cruce de los índices mensuales de referencia que publica el Banco de España para cada mes con las cotizaciones del mercado intrabancario que elabora el BCE (Banco Central Europeo) al final de ese mismo periodo mensual arroja para los hipotecados rebajas de los intereses de entre una décima y un punto en la primera mitad del año pasado, cuando comenzó la fase alcista previa a las subidas de tipos; de 69 centésimas a 1,3 puntos en el segundo semestre, cuando la escalada se consolidaba, y de entre tres y cuatro décimas en los dos primeros meses de este año, antes de que el inicio de una tendencia bajista tras el estallido de la crisis bancaria en EEUU prácticamente neutralizara el efecto de la fórmula. 

Los efectos prácticos de ese fenómeno matemático "dependen de cada contrato, del periodo para el que se fija la revisión y del mes al que se referencia" el cambio, explican fuentes del Banco de España.

Lo más frecuente es establecer una revisión anual vinculada al promedio del euríbor del mes anterior que publica el emisor, aunque algunos bancos referencian las revisiones durante los doce meses del año al índice de uno concreto, normalmente el de septiembre u octubre.

Desde que tanto las cotizaciones diarias del euríbor como los promedios oficiales del Banco de España se encuentran en registros positivos, es decir, desde mayo del año pasado, el descuento de intereses como consecuencia de ese efecto superó holgadamente la mitad del total en cuatro de los cinco primeros meses de la serie, en los que llegó a alcanzar el 70% en dos ocasiones, para caer a partir de octubre a una horquilla del 7% al 15% que quedará prácticamente neutralizada en el cierre de marzo.

"Hay un poco de lotería"

Ese fenómeno ha supuesto un ahorro de varios miles de euros para la mayoría las familias hipotecadas, aunque no ha impedido que las revisiones efectuadas a partir de octubre, cuando el índice oficial superó los dos puntos, hayan incrementado de manera notable sus cuotas mensuales.

"La hipoteca se revisa en relación con el mes anterior, y siempre va a subir en la situación de aumento del euríbor en la que nos encontramos", explican fuentes de Asufín (Asociación de Usuarios Financieros), que anotan que "aunque se ha moderado en marzo, siempre va a elevar las cuotas, aunque lo haga en menor medida" de lo que supondría aplicar el índice diario.

"Hay un poco de lotería, porque puede haber variaciones en función de mes en el que se revisa la hipoteca", añaden. De hecho, durante la burbuja llegaba a ser relativamente frecuente acelerar o ralentizar los trámites de formalización de la hipoteca para aprovechar esos periodos de beneficio para el consumidor, aunque, al mismo tiempo, también resulta habitual que los bancos establezcan un tramo de interés fijo en el primer o los dos primeros semestres de pago de la hipoteca para estabilizar sus ingresos antes de comenzar las variaciones.