El Plan de Vivienda del Gobierno infla la burbuja del alquiler

El Gobierno pretende, en plena efervescencia de la burbuja del alquiler, aplicar una medida de previsibles efectos inflacionistas en el mercado de los arriendos: el borrador del Plan Estatal de Vivienda, al que ha tenido acceso Público, contempla ayudas directas de hasta 4.320 euros anuales para las unidades de convivencia que paguen a sus caseros rentas de hasta 900 mensuales (2.880 para las de 600 al mes) siempre que cumplan una serie de condiciones.

“El precio de la vivienda depende de la capacidad económica del inquilino, por lo que las ayudas directas presionan al alza sobre los precios”, explica Max Gigling, doctor en Psicología Social y fundador de Casa Alternativa, que llama la atención sobre cómo ese tipo de subvenciones han tenido efectos inflacionistas incluso en Estados con políticas proteccionistas para el inquilino como Francia o Alemania.

En España, donde la oferta de alquiler es escasa, lo habitual es renegociar los precios al finalizar los contratos, cuya vigencia limita la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) a cuatro años (tres más uno de prórroga) o a cinco en caso en encadenar anualidades. La propuesta llega en vísperas de que comience el vencimiento en cascada del primer tipo de acuerdos, establecido por la reforma legal  vigente desde el 6 de junio de 2013, y un año antes de que empiece a ocurrir lo mismo con los segundos.

“En los arrendamientos en los que la renta máxima mensual no alcance los 600 euros, o en determinados casos los 900 al mes, los propietarios subirán el importe de las rentas hasta el tope legal establecido y se producirá una subida de precios en el mercado”, pronostica el Ayuntamiento de Zaragoza en sus alegaciones al decreto, en las que considera que, con esa medida, “se conseguirá en el mercado una inflación del precio del alquiler”.

Precios cada vez más desorbitados

La propuesta del Gobierno llega cuando los precios del alquiler de la vivienda acumulan meses de tendencia alcista por la presión de los usos vacacionales , por un lado, y mientras la cotización de las casas tiende también al alza al contemplarlas los inversores, tanto institucionales como particulares, como un producto de inversión  más rentable y con mejores expectativas de rentabilidad que los financieros. Y, también, cuando los desahucios repuntan  hasta rozar un promedio de cien diarios.

Según los datos de Idealista.com, el principal portal dedicado al alquiler en España, el precio medio del alquiler se sitúa en 8,9 euros mensuales por metro cuadrado (445 para un piso de 50 y 623 para uno de 70), lo que supone un aumento anual del 20,2%, con situaciones extremas como los 18,1 euros de Barcelona (905 para 50 metros, 1.267 para 70) y también, aunque en menor medida, los 14,8 y los 13,8 de Madrid y Donostia.

En ese escenario, las subidas de los arriendos alcanzan el 19,2% anual en Barcelona ciudad, con puntas de más del 30% en distritos como Sant Andreu y Sant Martí, y el 14,5% en Madrid, donde la zona de mayor inflación en Carabanchel, con un 18,6%.

La tendencia inflacionista, encarecimiento para el inquilino y rentabilidad para el propietario, es mayor en zonas de elevado atractivo turístico como Baleares (18,6%) y Canarias (17,8%), aunque supera con creces los aumentos del IPC en buena parte del país. De hecho, alcanza el 5,5% en la comunidad andaluza y el 7,3% en la cántabra, y presenta niveles elevados en ciudades del interior como Segovia (15,3%), Albacete (12%) y Logroño (9,2%).

El mapa de la inflación: turismo y cinturones

La ayuda directa que propone el borrador del Plan de Vivienda, que “deberá destinarse obligatoriamente al pago de la renta de su vivienda habitual, y no se podrá compatibilizar con percepciones de la Renta Básica de Emancipación ni con ninguna otra ayuda” al arriendo, salvo en casos de especial vulnerabilidad, tendrá una vigencia máxima de tres años y cubrirá el 40% del alquiler mensual, lo que supone entre 2.880 euros mensuales para las rentas de 600 euros al mes y 4.320 al año para las de 900.

El planteamiento inicial es que cubra las rentas de 600, con lo que el Estado asumiría 240 euros mientras los inquilinos pagan 360, aunque habilita a las comunidades autónomas para modular esa cifra a la baja o elevarla hasta 900, con lo que la ayuda subiría a 360, “en base a estudios actualizados de oferta de vivienda en alquiler que acrediten tal necesidad”, en ambos casos con la previa autorización del Ministerio de Fomento.

Sin embargo, los precios de mercado se sitúan por debajo de los que marca el Gobierno en buena parte del país, lo que refuerza los temores sobre los eventuales efectos inflacionistas de la medida.El precio medio del alquiler se sitúa, según Idealista.com, ligeramente por encima de esos 600 euros mensuales para un piso de 70 metros, aunque supera los 900 para uno de 50 en Barcelona y para uno de 70 en cinco ciudades (Madrid, Donostia, Sitges, Sant Cugat del Vallès y L’Hospitalet de Llobregat), pasa de 900 para uno de 50 en Majadahonda y se sitúa por encima de los 600 para uno de 70 en doce: Palma de Mallorca, Girona, Las Palmas, Málaga, Estepona, Torremolinos, Badalona, Alcobendas, Getafe, Las Rozas, Pozuelo y San Sebastián de los Reyes.

Se trata, en todos los casos, de focos de atracción turística, incluidas las dos principales ciudades del país, mientras los cinturones de estas últimas comienzan a sufrir el arrastre de esa tendencia alcista. En ese escenario, el Gobierno, en lugar de optar por regular los precios, se inclina por subvencionar los pagos de los inquilinos a los propietarios.

Los desahucios invisibles

“El límite de 900 parece más realista que el de 600 en ciudades como Barcelona y Madrid”, explica Gigling, quien, no obstante, llama la atención sobre varios riesgos de la política que impulsa el ejecutivo, como el de limitar de hecho las ayudas a las familias con más miembros y el de fomentar, probablemente, el manejo de dinero negro en caso de limitar las rentas oficiales al umbral subvencionable y cobrar una parte en mano.

Por otro lado, no aporta remedios para lo que llama “los desahucios invisibles”: la salida de una vivienda por no poder pagar la renta que se establece al revisar el contrato tras vencer. “No es un desalojo por la fuerza, pero es algo cada vez más frecuente”,señala.

En cuanto a las lagunas, destaca que la normativa no tiene en cuenta la composición del hogar a la hora de calcular los niveles de ingresos que dan acceso a las ayudas ni, tampoco, la superficie y las condiciones de la casa para determinar los estratos subvencionables.

Coincide en las apreciaciones con el Ayuntamiento de Zaragoza, que alerta de que “familias en situación vulnerable puedan llegar a pagar una renta de alquiler de 360 euros, una vez aplicada la ayuda del 40%, lo que lleva a la ineficacia de la norma para atender las situaciones que merecen más protección”. Propone, para hogares en riesgo de exclusión, limitar su pago por arriendo al 20% de sus ingresos y que el subsidio cubra la diferencia entre esa cifra y la renta mensual.

Una de cada seis familias

Entre los requisitos que marca el borrador para acceder a las ayudas se encuentra la obligación de los inquilinos de probar mediante empadronamiento que se trata de su residencia habitual, no poseer ninguno de ellos otra casa (salvo casos de separación y divorcio) y no ser padre, hijo, abuelo, nieto, hermano o socio del casero.

Los ingresos conjuntos de los ocupantes de la casa no pueden triplicar el Iprem  (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiple), lo que supone, según el cómputo que se fije como referencia, entre 1.597 euros mensuales y 22.365 anuales. La segunda cifra ronda el 85% de la renta media de los hogares españoles, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE (Instituto Nacional de Estadística), que también indica cómo el número de hogares que viven de alquiler ha pasado de 2,29 a 2,99 millones en una década, en la que su peso demográfico ha aumentado , del 13,5% al 16,3% del total.

El borrador deja al criterio de las comunidades autónomas la posibilidad de priorizar la concesión de las ayudas a familias numerosas, monoparentales con dos o más hijos, afectados por ejecuciones hipotecarias (daciones en pago incluidas), hogares con víctimas de violencia machista o de terrorismo, damnificados por catástrofes y unidades de convivencia en las que al menos un miembro esté en paro y haya agotado las prestaciones.