Gastos hipotecariosEl Supremo desconcierta a la banca en plena guerra de hipotecas

La sentencia del Tribunal Supremo que exime a los hipotecados de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y que señala como las beneficiarias del registro de los créditos a las entidades financieras ha provocado el desconcierto de estas últimas, que se encuentran en plena guerra de rebajas de intereses y comisiones para, precisamente, aumentar su volumen de negocio captando compradores de vivienda necesitados de financiación.

"Ha sido todo sumamente rápido, y nadie sabe todavía qué es lo que va a suceder", señalan fuentes de una de las principales entidades financieras españolas, que añaden que "es muy pronto para que los bancos se hayan planteado modificar sus políticas comerciales".

El propio Tribunal Supremo añadía este viernes más incertidumbre al decidir el presidente de la sala que dictó el fallo, Luis María Díez Picazo, suspender el señalamiento de los recursos pendientes sobre esta materia y convocar un pleno de todos los magistrados “a fin de decidir si dicho giro jurisprudencial debe ser o no confirmado". Es decir, que el propio Supremo va a replantearse si los hipotecados deben seguir pagando o el impuesto de Actos Jurídicos Documentados o van a dejar de hacerlo.

Intereses y comisiones a la baja para captar clientes

Desde el mismo jueves, tras conocerse la sentencia, comenzaron a circular informaciones y rumores acerca de una inminente subida de las hipotecas para hacer frente a la nueva situación. Sin embargo, todas las fuentes consultadas apuntan a que es pronto para que los bancos tomen una decisión de ese tipo y destacan que, en todo caso, la tendencia actual del mercado es la contraria: rebajar los tipos de interés y eliminar comisiones para captar clientes.

El interés variable de las hipotecas oscila entre el euríbor (-0,157%) más un 0,8% de Abanca y más un 1,7% de Bankia, mientras el fijo se mueve en una horquilla cuyo extremos marcan el 2,6% anual de Openbank y el 5,64% de Abanca, en casi todos los casos sin comisiones de apertura y en la mayoría de las ocasiones con la obligatoriedad de contratar seguros y domiciliar la nómina.

La Tabla de Tipos de Interés del Banco de España señala como, pese a esa guerra de precios, entre enero y agosto el interés medio de las hipotecas creció casi una décima (del 1,56% al 1,63%) para el primer año y bajó media (del 2,33% al 2,28%) para las operaciones a más de una década, mientras el tipo medio se encarecía en un 0,1% (del 2,18% al 2,28%).

Esa competencia a la baja tiene que ver con la animación del mercado inmobiliario, en el que las ventas han pasado de 10.500 a casi 12.300 viviendas mensuales entre 2015 y 2018, y, por otra, con la evolución del negocio bancario, en el que las comisiones van ganando espacio frente a los ingresos por intereses de créditos. En ese contexto, la rebaja de las hipotecas ha permitido a la banca abrir el mercado y pasar en ese mismo periodo de contratar préstamos por 2.195 millones al mes a hacerlo por 3.539, un 61% más, según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística).

"Las condiciones se han suavizado por el aumento de la competencia"

El Banco de España ya constató en su último Boletín Económico cómo “los criterios de aprobación de los créditos a los hogares para adquisición de vivienda volvieron a relajarse en cierta medida durante el segundo trimestre de 2018” como consecuencia del “aumento de la competencia, las mejores perspectivas económicas generales y en el mercado de la vivienda, y la mayor solvencia percibida de los prestatarios”.

En este sentido, y en relación con la ‘guerra de las hipotecas’, añade que “las condiciones generales aplicadas en estos préstamos también se suavizaron de nuevo, debido fundamentalmente al aumento de las presiones competitivas y a los menores riesgos percibidos”.

Los analistas del Banco de España detectaron "un descenso de los márgenes aplicados en los préstamos ordinarios" mientras se mantenían "estables las restantes condiciones" al tiempo que la demanda volvía aumentar y "el porcentaje de peticiones de fondos rechazadas habría vuelto a reducirse".

"Los cambios deberían depender de la evolución del mercado"

“No tenemos datos que indiquen que ningún banco haya modificado las condiciones”, señalan fuentes de Idealista.com, el principal portal de vivienda del país, que anotan que “la competencia entre los bancos en este campo es enorme, y eso puede frenar una eventual subida”.

Enrique García, de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios), apunta que “la evolución de las hipotecas va a tener más que ver con la de los tipos de interés, ya que se trata de operaciones a largo plazo en las que opera el binomio de la rentabilidad y el tiempo”.

“Los cambios, si los hay, deberían darse en función de cómo evoluciona el mercado y no por otras cuestiones –añade García-, aunque estaremos vigilantes para que no se produzca una concertación entre las entidades para encarecerlas”. Las fuentes consultadas en el Banco de España se pronunciaron en el mismo sentido.

¿Cambiar la política comercial en plena indigestión del ladrillo?

En cualquier caso, los bancos tienen libertad para definir su línea comercial, aunque no pueden cambiar las condiciones de cada producto que figuran en los folletos remitidos al Banco de España, que únicamente puede cuestionar esas ofertas en caso de detectar que puedan afectar a sus niveles de solvencia o si infringen alguna obligación en materia de transparencia.

No obstante, en los folletos, que deben publicarse en la web de la entidad y en los tablones de anuncios de sus oficinas, siempre figura una horquilla de tipos de interés con la que juega cada sucursal. Y, por otro lado, las ofertas realizadas por escrito a los clientes son vinculantes y no pueden ser modificadas sobre la marcha.

La sentencia del Supremo llega, por otra parte, en pleno proceso de traspaso de paquetes de vivienda a fondos de inversión por parte de la banca española para tratar de superar la ‘indigestión’ que le provocó haberse hecho con 700.000 casas durante la crisis a base de ejecuciones hipotecarias, una acumulación de activos tóxicos que terminó por convertirse en uno de los principales problemas del sector.

Un impuesto sin contribuyente a quien liquidarlo

Algunas estimaciones, como las de la agencia Moody’s, apuntan a que la nueva postura del tribunal, de confirmarse, puede costarle hasta 4.000 millones de euros a la banca, aunque entidades como REAF (Registro de Economistas Asesores Fiscales) advierten de que la devolución del impuesto debería pedírsele a la hacienda autonómica, que es la que ingresa el AJD, mientras que la reclamación de los gastos de notaría, registro y gestoría vinculados a ese tributo iría, en todo caso, dirigida contra la entidad financiera.

El director de la Agencia Tributaria, Jesús Gascón, también remitió a las comunidades autónomas para las devoluciones, ya que se trata de un impuesto cedido a estas desde el Gobierno central.

Eso, para las hipotecas formalizadas a partir de octubre de 2014, cuya prescripción tributaria no se ha producido, ya que existen dudas sobre la posibilidad de recuperar el AJD de las anteriores.

En todo caso, REAF aconseja a los hipotecados cuyo “período de prescripción pueda cumplirse de manera inminente” que “soliciten la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos a la correspondiente Administración autonómica, mientras que al resto les recomendamos que esperen la solución definitiva”.

Y tampoco hay consenso sobre si las comunidades podrán ahora, siempre que la nueva jurisprudencia se consolide, exigir el pago del impuesto a los bancos, ya que la sentencia se limita a anular el artículo que señalaba como pagano al hipotecado y a declarar que quien se beneficia del registro es la entidad financiera. El AJD se ha quedado, cuando menos temporalmente, sin “sujeto pasivo” para liquidarlo.