¿Una nueva burbuja inmobiliaria en ciudades como Barcelona o Madrid? La respuesta podría ser afirmativa si tenemos en cuenta los datos y las conclusiones del estudio académico 'El clásico' of housing: bubbles in Madrid and Barcelona's real estate market ['El clásico' de la vivienda: burbujas al mercado inmobiliario de Madrid y Barcelona], elaborado por la catedrática de economía de la Universitat de Barcelona Marta Gómez Puig, el catedrático de economía de la Universidad Complutense de Madrid Simón Sosvilla-Rivero, y el profesor del University College Dublín Adrián Fernández Pérez. 

Una de las tesis principales del estudio es que las dos capitales sufren desde hace dos años una burbuja en el mercado de la vivienda. Entre las razones, el informe alude al incremento de la población por la llegada de inmigración y la falta de construcción pública y privada de nuevas viviendas o el abaratamiento del crédito y la entrada de inversores de carácter especulativo. En el caso de la capital catalana, los investigadores han detectado tres fases de la burbuja, especialmente en el mercado de alquiler. La primera, de julio de 2015 en febrero de 2016, la segunda, de junio de 2016 a diciembre de 2017, y la tercera, de agosto de 2023 hasta ahora. 

El estudio señala que cuando se detecta que el precio de la vivienda se incrementa mucho más que el del alquiler, se abre la puerta a dinámicas especulativas. "La presencia creciente de inversores especulativos, que adquieren propiedades no para un uso personal sino para hacer beneficios con una reventa futura o con ingresos por el alquiler, refuerza el riesgo de sobrecalentamiento del mercado", apunta. Los autores ponen el foco en otro factor clave, el hecho de que la oferta de vivienda no ha podido crecer al ritmo necesario para absorber los aumentos de la demanda, cosa que ha generado desequilibrios persistentes en el mercado. 

Respecto al aumento de la demanda, el estudio sitúa el rol capital del turismo. La llegada de este colectivo, según el informe, "ejerce una presión constante sobre los precios, especialmente en el mercado del alquiler, donde la presencia de inmigrantes es más elevada". De nuevo, la demanda no ha tenido una correlación con la oferta, propiciando las condiciones para la formación de una burbuja inmobiliaria desde hace dos años. 

Especulación y vivienda pública 

Comprar una vivienda supone destinar más de siete años enteros de salario, el valor más alto desde la crisis hipotecaria de 2008. Con este dato, explica la situación del sector uno de los portavoces del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès. En este sentido, añade que "ahora los compradores o posibles inquilinos compiten, no solo con otras familias, sino con fondos de inversiones que tienen la máxima rentabilidad como objetivo". De hecho, Aragonès recuerda que hoy en día, el 60% de las adquisiciones de viviendas se hacen sin necesidad de crédito hipotecario y más de la mitad de las operaciones en una ciudad como Barcelona las ejecutan propietarios con ocho o más pisos. 

La propuesta del Sindicat de Llogateres implica prohibir, sobre todo en las zonas tensionadas, las compras especulativas de pisos. Aragonès precisa que "estamos viendo cómo se concentra la propiedad en pocas manos en un sector, como el de la vivienda, que ofrece unas rentabilidades altas y que presiona los precios al alza". 

Paralelamente, la entidad aboga por la necesidad de ampliar el parque público de vivienda, que en Catalunya se sitúa por debajo del 2%, cuando la normativa de la Generalitat fija un porcentaje mínimo del 15% para el año 2027. "Tenemos que cambiar la dinámica de que la vivienda protegida se construyera con fondos públicos y se quedaba en manos privadas". 

Para revertir esta tendencia, Aragonés insta a un control de precios del alquiler, como el que ya se aplica en Catalunya, pero extendido a otros ámbitos, como los pisos turísticos o de temporada. Según puntualiza, "limitar los precios, prohibir las prácticas especulativas y ampliar el parque de vivienda pública son acciones que tendrían que ir del brazo". 

Aragonès alude al episodio reciente, en el cual vecinos de seis bloques de Barcelona se han organizado para denunciar "la estrategia de expulsiones sistemáticas" de Vandor, una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión que ha adquirido 14 fincas con 200 pisos en la capital catalana en los últimos años. En una rueda de prensa hace pocos días ante uno de los edificios afectados, ubicado en la calle Avenir 62, indicaron que la empresa está desahuciando a los inquilinos para transformar los pisos en colivings para estudiantes. Por esta razón, exigieron la regulación del alquiler de habitaciones y de temporada y que el Gobierno apruebe la nueva ley antes de agosto porque la práctica no se extienda. 

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Priorizar el alquiler 

Ante el calentamiento del mercado inmobiliario, los autores del estudio El clásico de la vivienda: burbujas al mercado inmobiliario de Madrid y Barcelona, proponen priorizar el mercado del alquiler, puesto que es donde se concentran las principales tensiones actuales y porque estas acaban repercutiendo en el mercado de compraventa. En este sentido, pues, plantean que la intervención pública puede ser una herramienta: "El impulso de la vivienda social en régimen de alquiler puede funcionar como amortiguador ante la presión especulativa". 

Como fórmulas complementarias, comentan la importancia de impulsar políticas que incentiven la movilidad hacia áreas con menor densidad y presión demográfica, mediante mejoras en transporte, servicios e infraestructuras. De esta forma, creen, se aligeraría la demanda en mercados tensionados como Madrid y Barcelona y "se podrían frenar las dinámicas que alimentan las burbujas inmobiliarias".