El Gobierno se encomienda a los caseros para frenar los precios del alquiler y los expertos lo rechazan: "No va a tener impacto"

El Gobierno está dispuesto a hacer frente con todos los medios a su alcance al brutal aumento de los precios de la vivienda y a la crisis habitacional que ya está afectando al día de día de millones de personas en España. Tras un año 2025 que batió récords en los precios tanto de compraventa como de alquiler, el recién inaugurado 2026 amenaza con ser igual o incluso peor. Todas las previsiones apuntan a otro aumento de los precios por encima del 10% tras lo ocurrido el año pasado. 

Ante un escenario tan adverso, Pedro Sánchez anunció este lunes que el Ejecutivo va a actuar básicamente en el mercado del alquiler, sobre todo porque en 2026 toca renovar unos 630.000 contratos y nada parece frenar el incremento de los precios.  El Gobierno prepara para las "próximas semanas" un decreto-ley que deberá ser aprobado por el Congreso.

El presidente anunció que el Gobierno va actuar en tres frentes. En primer lugar, Sánchez anunció bonificaciones fiscales del 100% en el IRPF —actualmente está en el 50%— para los propietarios que renueven los contratos sin subir el precio a sus inquilinos. La finalidad de esta medida es compensar a los caseros a través de este incentivo fiscal lo que ganarían si aumentaran los precios que marca el mercado, según han explicado desde el Ministerio de Vivienda. 

El segundo gran objetivo del Gobierno es luchar contra "el fraude" en los alquileres de temporada, cuya regulación quedó fuera de la ley de vivienda aprobada en 2023. El Gobierno pretende fijar condiciones estrictas y muy concretas para que un contrato de alquiler pueda ser considerado de temporada. Además, se establecerá un régimen sancionador en caso de incumplimiento. En este caso, sin embargo, Sánchez no especificó qué medidas tiene previsto impulsar.

El Gobierno también quiere poner coto al "abuso del alquiler por habitaciones", según expresó el propio Sánchez. En este sentido se legislará que el precio del alquiler del conjunto de habitaciones no podrá superar el precio del contrato de la vivienda completa.

Las medidas anunciadas por Pedro Sánchez han sido acogidas con bastante escepticismo por los expertos, en especial la de bonificar al 100% a los propietarios de vivienda que no suban el precio del alquiler. La mayoría de las fuentes consultadas cuestionan la propuesta del Gobierno: la ven insuficiente e ineficaz.

Alejandro Inurrieta: "Esta medida va a beneficiar más a aquellos que tengan bases imponibles más altas"  

Alejandro Inurrieta, profesor del Instituto Cardenal Cisneros adscrito a la Universidad Complutense de Madrid, asegura a Público que el anuncio del presidente del Gobierno no va a tener "ningún impacto a corto plazo en el mercado de los precios del alquiler de la vivienda". "Para empezar, no todos los pisos que se ponen en alquiler se declaran a Hacienda, y los propietarios que no declaran no se van a sentir aludidos. Además, ante una posibilidad de subir el precio entre un 10%, 20%, o incluso un 30%, a muchos propietarios la fiscalidad les da exactamente igual. Ellos quieren rentas y liquidez más inmediatas", añade este economista experto en vivienda.

Inurrieta añade, además, que la bonificación fiscal a los caseros es "regresiva": "Va a beneficiar más a aquellos que tengan bases imponibles más altas, a los que tengan más ingresos". 

"La bonificación total a los caseros parece una medida de último recurso por parte del Gobierno frente a la negativa de muchas comunidades autónomas de aplicar la ley vivienda. Probablemente esta la última herramienta que le queda para intentar proteger a la población de nuevas subidas del alquiler", apunta Jaime Palomera, doctor en Antropología Económica, investigador en el IDRA y coportavoz del Sindicat de Llogateres. 

Relacionado con este tema

La vivienda se encarece en España un 12,8% interanual, más del doble que la media europea

EFE

Palomera explica que el incentivo fiscal a los caseros puede ayudar en algunos casos a que no suban los alquileres, pero en la misma línea que Inurrieta, lanza la advertencia de que la medida favorece más a los propietarios que a los inquilinos: "Seguimos teniendo un sistema público que bonifica la mera extracción de rentas. De hecho, tenemos un sistema de impuestos que lo que hace es premiar muchísimo a las rentas pasivas y, en cambio, penaliza muchísimo el trabajo. El trabajo en España paga muchos más impuestos que las rentas. La medida anunciada por Sánchez enfatiza aún más ese problema".

"Estamos hablando de miles de millones de euros acumulados en los últimos años que el Estado no ingresa. En realidad, lo que está haciendo el Estado es subsidiar a todas a estas rentas del alquiler. Aunque el Gobierno diga que esta medida ayuda a propietarios e inquilinos por igual y su intención sea buena, yo creo que no tiene ninguna necesidad de ayudar aún más a los caseros, que ya se benefician de muchas reducciones fiscales", dice Palomera.

En cualquier caso, Palomera destaca como algo positivo que esta medida del Gobierno está condicionada a que los caseros no suban los precios. Sin embargo, también reclama otras medidas: "Esto no debe quedarse en algo aislado; tenemos que hacer una fiscalidad integral que cambie las reglas de juego en el sistema de vivienda. Ahora mismo tenemos unas reglas fiscales que premian muchísimo el acaparamiento", afirma Palomera. Para ello, el experto propone "bajar impuestos a aquellos propietarios que hacen alquileres sociales, protegidos y asequibles, y subírselos a aquellos que mantienen los precios del alquiler muy elevados". 

"No resuelve el problema"

El Sindicato de Inquilinas de Madrid también se muestra muy crítico con el anuncio de Sánchez. "Hay más de un millón y medio de inquilinas en riesgo de ser expulsadas de sus viviendas por sus caseros. El negocio del rentismo consiste precisamente en expulsar a un inquilino para alquilar de nuevo un 30% o un 50% más caro. Este modelo es extremadamente rentable para los rentistas, y la bonificación del IRPF no va a frenar esta dinámica. Congelar alquileres que la gente ya no puede pagar no resuelve el problema: hace falta bajarlos, no recompensar a quienes los mantienen", afirma la organización en un comunicado. 

La organización Facua-Consumidores en Acción se muestra decepcionada por las medidas anunciadas por Sánchez. La organización de consumidores asegura en un comunicado que la rebaja fiscal anunciada por Sánchez lunes "es claramente insuficiente, además de seguir fomentando el rentismo". "Ante una emergencia social, el presidente Sánchez renuncia una vez más a recaudar impuestos como cortina de humo para no emprender medidas de calado contra la especulación inmobiliaria", afirma Rubén Sánchez,  secretario general de Facua. 

Relacionado con este tema

Sumar reclama la renovación automática de más de 630.000 contratos de alquiler que vencerán en 2026

Lucía Martínez Elorriaga

Precisamente "cortina de humo" es el término empleado por Miguel Ángel Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), la patronal del sector al ser preguntado por el anuncio de Sánchez. "Es una solución intervencionista que no arregla el principal problema que tiene el mercado del alquiler, la inseguridad jurídica del propietario", se queja Gómez Huecas. 

Por lo que respecta a las medidas —algunas por concretar— para poner coto a los abusos en el alquiler de temporada y el mercado de las habitaciones, el escepticismo también es la nota dominante. "No hay ninguna posibilidad de controlar el precio del alquiler de habitaciones y de temporada", apunta Inurrieta. "No se va a desactivar el alquiler de habitaciones porque en muchísimos casos no se declara y tampoco hay un cuerpo de inspección específico. Lo del precio de las habitaciones es un brindis al sol", añade este experto.   

Los socios del Gobierno se posicionan en contra

Las reticencias a la propuesta del Gobierno también surgen en el plano político, sobre todos entre los socios del Ejecutivo. El primero en expresar sus reservas el mismo lunes fue Pablo Bustinduy, ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030. En nombre de Sumar, Bustinduy calificó el incentivo fiscal a los propietarios como una medida "ineficaz e injusta". El ministro de Consumo abogó por "una prórroga inmediata y obligatoria" de los más de 600.000 contratos de arrendamiento que terminan este año 2026. "No creemos que la manera de intervenir en el mercado de la vivienda sea por medio de incentivos fiscales a los propietarios". Yolanda Díaz, vicepresidenta y ministra de Trabajo, también terció en el debate y calificó de "error" esta medida. 

Esquerra Republicana (ERC) y EH Bildu también cargan contra las ayudas fiscales a los propietarios que no suban el precio del alquiler a sus inquilinos sin subirles. Tanto el portavoz de ERC, Gabriel Rufián, como el portavoz adjunto de EH Bildu, Oskar Matute, reprobaron a través de la red social X la medida. 

Rufián lanzó una reflexión a través de sus redes para criticarla y avisar que de seguir así la izquierda cada vez perderá más espacio en clave electoral: "¿Qué puede llegar a pensar un trabajador sin casa de que alguien pague un total de 0 impuestos por tener casas? Pues que este gobierno le ha fallado y que a la próxima en lugar de votar esperanza votará odio".

Por su parte, Matute afirmó en X que lo que debe hacer el Gobierno es prorrogar automáticamente los contratos de alquiler que vencen este 2026 y "no regalar dinero público a los caseros para que ganen aún más". "Es una tomadura de pelo", concluyó el representante de EH Bildu.