El precio de la vivienda roza ya niveles de la burbuja: ¿por qué compra la gente caro en un mercado desbocado?

El sólido crecimiento de la economía española, certificado esta misma semana por todos los agentes económicos, presenta zonas de sombra. La principal de ellas quizás sea la vivienda. Comprar un piso se ha convertido en una quimera para muchos ciudadanos. El precio encadena una subida tras otra desde el año 2015 y roza ya los niveles de la burbuja inmobiliaria que explotó con la crisis financiera de 2008. Según los datos que maneja el Gobierno, en solo cinco años el precio de la vivienda se ha incrementado un 19%, y un 35% si tomamos como referencia la última década. 

Los últimos datos disponibles son tan elocuentes como preocupantes. El precio de la vivienda libre se encareció en España un 10,4% interanual en el segundo trimestre del año y alcanzó los 2.093,5 euros el metro cuadrado, el mayor importe desde 2008, según los datos aportados este pasado viernes por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Hace unos días el Instituto Nacional de Estadística (INE) certificaba que entre abril y junio de este año el precio de la vivienda en España subió un 12,7% en tasa interanual, también el mayor incremento en más de 18 años, desde el primer trimestre de 2007. Los datos del INE sobre la evolución del precio en la última década son incluso peores que los del Ministerio de Vivienda: según Estadística, los pisos se han encarecido un 70% en los últimos diez años.

Este fuerte y sostenido aumento de los precios parece no retraer la demanda. Al contrario, mucha gente se está lanzando a comprar, aunque sea a precios desorbitados. Ese repunte en la compra se confirma con las últimas estadísticas publicadas por el INE sobre hipotecas. En el último año han aumentado al calor de las sucesivas bajadas de los tipos de interés acordadas por el Banco Central Europeo (BCE) desde hace año y medio. La firma de hipotecas se disparó un 25% en los seis primeros meses de 2025 respecto al mismo período de 2024. Entre enero y junio de este año se suscribieron un total de 243.257 préstamos para la compra de vivienda, la cifra más alta de los últimos años. 

Esa urgencia por comprar tiene, sin embargo, un reverso un tanto oscuro: el número de desahucios por impago de hipotecas también se ha disparado en los últimos meses. Este miércoles el INE publicó el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas del segundo trimestre del año. Entre abril y junio hubo 4.133, una cifra que supone un 27,8% más que hace un año y un 20,5% respecto al primer trimestre de 2025. No había tantos desahucios desde el último trimestre de 2022. En total, en la primera mitad de 2025 se han producido 7.562 desahucios, con un incremento del 15,5% respecto a las 6.546 ejecuciones por impago de la hipoteca del primer semestre de 2024.

Pese al aumento de los precios y el aumento de los desahucios, la gente parece  cada vez más dispuesta a comprar aunque sea caro y endeudarse por muchos años aún a riesgo de no poder pagar. ¿Por qué?

Jaime Palomera, activista y experto en vivienda, cofundador del Sindicat de Llogateres y autor del libro El secuestro de la vivienda (Ediciones Península), explica que las bajadas de los tipos abaratan las hipotecas y eso anima a la gente a endeudarse para comprar una casa. Sin embargo, eso provoca un efecto no deseado en el mercado: también sube el precio de la vivienda. "Es  una dinámica clásica: las bajadas de tipos de interés de los bancos centrales abaratan el coste de la hipoteca, pero aumentan también el precio de la vivienda", declara Palomera a Público. 

Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) —la patronal del sector—, tiene una visión más liberal, más a la derecha. Coincide con Palomera en que las bajadas de los tipos han empujado a mucha gente a comprar, pero él tiene otra teoría. "La subida de precios viene provocada por la falta de stock de vivienda y la falta de oferta", explica a Público. Para este directivo la crisis de oferta tensa el mercado inmobiliario y empuja a muchos a comprar caro cuanto antes por el temor a que los precios sigan aumentando y la oferta siga menguando.

"Lo de la falta de oferta es un mito", replica Palomera. "Claro que es bueno que haya más vivienda, especialmente vivienda pública, que en España es casi inexistente, pero es un error muy habitual entre economistas y políticos repetir esta idea de que el mercado de la vivienda se rige simplemente por la ley de la oferta y la demanda", añade el autor de El secuestro de la vivienda. 

Palomera introduce otro factor que en su opinión incrementa los precios de la vivienda: la especulación, algo que demuestra el auge de compras al contado: en la última década más de la mitad de las casas se han vendido sin hipoteca. "La vivienda, por su localización y porque es un bien de primera necesidad, es muy proclive a la especulación. El precio de la vivienda tiende a subir mucho más rápido que el de la mayoría de activos financieros. Eso provoca, como hemos visto en los últimos años, una entrada permanente de capital especulativo en el mercado de la vivienda", explica Palomera.

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"Si hablamos de oferta y demanda, eso significa que hay una parte muy grande de la demanda que no es real; no son personas que necesitan una casa para vivir, sino que son individuos y familias que ya tienen propiedades y que lo que hacen es adquirir más viviendas simplemente para incrementar su patrimonio y obtener una rentabilidad", añade.

"Hay otra causa fundamental en el aumento de los precios. No puedes producir viviendas de la misma manera que produces zapatos; tardas muchos años en construir una promoción de viviendas, entre seis y ocho. La vivienda es un sistema que crece muy poco a poco, y si tú le inyectas chorros financieros en forma de inversión especulativa y en forma de de créditos de hipotecas, es decir, en forma de deuda, esto hincha los precios. Y esto es lo que está pasando en España", completa Palomera

Gómez Huecas, por su parte, asegura que la especulación en el mercado inmobiliario ha ido a menos en los últimos años. "La vivienda ya no ofrece la rentabilidad que ofrecía hace unos años", sentencia, aunque sin aportar más datos. 

Jaime Palomera: "Es un error muy habitual repetir esa idea de que el mercado de la vivienda se rige simplemente por la ley de la oferta y la demanda"

Palomera, por contra, sostiene que el mercado de la vivienda "está permanentemente distorsionado por el dinero", y no atisba un cambio en la tendencia de los precios: "Mientras sigamos en esta dinámica de casino, y considerando que la vivienda es un refugio de valor a la espera de que el precio suba, jamás se va a resolver el problema". 

Palomera sí que tiene una solución para que los precios bajen: incrementar el parque de vivienda pública, algo que contempla el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 presentado este pasado jueves por ministra Isabel Rodríguez. "Es necesario aumentar la oferta, sí, pero específicamente necesitamos un sistema de vivienda pública a perpetuidad, vivienda barata permanente", argumenta Palomera.

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El directivo de la patronal inmobiliaria prefiere reivindicar una bajada de impuestos, sobre todo a los compradores, pero también a los promotores. Palomera no ve mal una bajada de impuestos para el comprador siempre "a condición de que esa casa que se compra entre en un sistema de vivienda protegida; es decir, a condición de que en un futuro esa casa no se pueda vender a un precio superior al que se pagó". Eso serviría para incrementar el parque de vivienda protegida. Por otro lado, Palomera propone un aumento impositivo a los especuladores y a las casas vacías. 

La trampa del alquiler

Si el mercado de la compraventa está tensionado, el del alquiler, que hasta no hace mucho se configuraba como una vía de escape para quienes no podían comprar, está disparado, hasta límites que Gómez Huecas no había visto en sus 29 años en el sector. En 2024 el precio de los alquileres subió un 14%. Desde 2015 no ha dejado de subir, con la única excepción de 2021, el año postpandemia. 

"Lo del alquiler es una barbaridad. El precio del alquiler siempre ha estado muy por debajo del de las hipotecas. Pero ya no ocurre eso. Se ha convertido en una trampa", apunta Gómez Huecas. En la ciudad de Barcelona, el precio medio del alquiler se sitúa ya en los 912 euros, según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Catalunya. En Madrid, el precio también está desbocado: ya se pagan 22,2 euros por metro cuadrado, según el portal idealista.com. 

"Cada vez hay más desigualdad entre esos que acumulan utilizando la vivienda como un producto de inversión y el resto de la sociedad, que cada vez tiene más difícil tener una casa y ve cómo se empobrece pagando alquileres cada vez más altos", denuncia Palomera.

El mercado del alquiler está tan tensionado que ha derivado hacia un nuevo segmento: el alquiler de habitaciones. Pero ahí también rigen con fuerza las leyes implacables del mercado: una habitación en un piso compartido en España cuesta ya 476 euros al mes de media, según un reciente estudio de la web Pisos.com. Es un 12,55% más que en 2024.

Jaime Palomera: "No estamos frente a la posibilidad de un estallido, sino ante una situación de crisis cada vez mayor para quien no puede comprar una casa"

No todo el mundo puede escapar de esa "trampa del alquiler". Aunque el acceso al crédito y la renta de los ciudadanos han mejorado algo, el precio de la vivienda sigue avanzando con fuerza y dejando a muchos sin capacidad de compra. Es especialmente sangrante el caso de los jóvenes. Si para el ciudadano medio acceder a una vivienda en propiedad se ha convertido en todo un reto, para los jóvenes es ya una misión casi imposible. La combinación de salarios bajos, precios en máximos históricos y la necesidad de contar con un elevado nivel de ahorro previo para pagar la entrada sitúan este objetivo cada vez más lejos del alcance de quienes aún no han cumplido los 35 años. Según un reciente cálculo de iAhorro, una de las principales asesorías hipotecarias de España, los jóvenes necesitarían ahorrar 20 años para comprarse un piso.

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De momento, los expertos no vislumbran un final próximo al aumento de los precios tanto de compra como del alquiler. "Mientras siga habiendo falta de stock, todo va a seguir igual. Quizás el mercado se tendrá que amoldar cuando entremos en un caos total, cuando ya la gente no pueda pagar ni el alquiler ni poder sacarse un préstamo hipotecario", se atreve a pronosticar Gómez Huecas. 

"¿Si se vislumbra un final a esta senda alcista? Ahora mismo estamos en una situación muy diferente al estallido de la burbuja en 2008. Para mí no hay un riesgo de un estallido en el mercado de la vivienda. El precio puede seguir subiendo porque hay una demanda que utiliza la vivienda como producto de inversión. Y cuanto más dinero se gana especulando con la vivienda, más casas se compran con ese dinero. Es un círculo vicioso que explica por qué se ha disparado el número de grandes propietarios de vivienda en España. En realidad no estamos frente a la posibilidad de un estallido, sino ante una situación de crisis cada vez mayor para quien no puede comprar una casa", concluye, con cierto pesimismo, Palomera.