Entrevista a Carme Trilla"El problema de fondo es que no tenemos un parque público de vivienda que pueda responder a la demanda"

Según el último Barómetro del Centre d'Estudis d'Opinió (CEO), publicado la semana pasada, la vivienda se ha consolidado como la principal preocupación de los catalanes, con un aumento porcentual respecto al estudio anterior. Casi uno de cada cuatro encuestados (23%) la señala como prioridad, superando incluso el 21% registrado en la encuesta de otoño de 2007, en plena burbuja inmobiliaria.

Público habla de esta cuestión con la economista Carme Trilla (Barcelona, 1948), que hace balance de las políticas que se han aplicado en los últimos tiempos como paliativos y analiza qué medidas se deben implementar o reforzar, como la regulación de los alquileres de temporada. 

Trilla, que fue secretaria de Vivienda de la Generalitat entre 2004 y 2011 –durante la etapa de los gobiernos tripartitos– y actualmente preside el Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona y la Fundación Hàbitat3, considera que, además de regular los precios del alquiler, es necesario aumentar la oferta de pisos "de manera intensiva". Según explica en la entrevista con Público, el nivel de demanda supera la vivienda disponible y, por eso, hacen falta más recursos presupuestarios para incrementar el parque de vivienda pública.

La dificultad para acceder a una vivienda ya no es un problema exclusivo de los colectivos más vulnerables, sino que afecta a cada vez más población. Una preocupación que quedó patente en la manifestación masiva del 23 de noviembre en Barcelona y que los sindicatos pretenden repetir este sábado, 5 de abril. De entrada, ¿qué expectativas tiene?

La situación ha empeorado desde noviembre. Por lo tanto, es probable que mucha gente vuelva a manifestarse. Las encuestas de opinión sitúan la vivienda como la primera preocupación ciudadana y, evidentemente, esto acaba reflejándose en las calles. Es un estado de angustia para muchos, no sólo para los más vulnerables.

Hace justo un año se implementó el tope al alquiler en Catalunya y los datos indican que los precios de los nuevos contratos han caído un 6,4% en Barcelona y un 3,7% en el resto de zonas tensionadas. ¿Cómo valora estas cifras?

Es una de las medidas necesarias. Hay otras, pero cuando se llega a una situación de tanta tensión en el mercado, la decisión de controlar los precios –que está recogida en la ley estatal de vivienda– es una medida de prudencia para evitar una escalada indefinida. En este sentido, la evaluación es positiva. Ahora bien, el problema actual es la falta de oferta en relación con el elevado nivel de demanda.

¿No hay suficiente oferta para todos? ¿Qué pasa con los pisos vacíos?

Todos los municipios han hecho estudios de su parque de vivienda y los resultados siempre son inferiores a los censos. Todavía quedan pisos en manos de entidades financieras desde que estalló la burbuja inmobiliaria, pero en los últimos 15 años esta cantidad se ha reducido. No es que no queden, pero hay muchos menos de los que la gente cree. Además, la Generalitat también ha tomado medidas: ha creado un banco de pisos vacíos y un mecanismo para expropiarlos si es necesario.

¿Por qué hay tanta demanda?

Lo discutimos en unas jornadas en el CCCB la semana pasada. El catedrático de Economía Aplicada de la UAB Josep Olivé explicó el enorme incremento demográfico que están experimentando Catalunya y España. Ya somos más de ocho millones de catalanes y, desde 2017-2018, el crecimiento ha sido migratorio. A esto se suma la demanda retenida durante diez años. Entre 2008 y 2018, durante la crisis, la emancipación juvenil cayó en picado porque no había empleo ni posibilidades de irse de casa. Ahora, la gente se incorpora al mercado laboral y aspira a una vivienda.

Pero ahora los jóvenes lo tienen más difícil que nunca. La mayoría tienen que compartir piso si quieren independizarse.

Sí, pero hace diez años ni lo intentaban, porque no había trabajo. Además de los migrantes y los jóvenes que se independizan, también tenemos a los nómadas digitales, que viven aquí pero trabajan a distancia para empresas extranjeras. A estos no los tenemos cuantificados. Nos cuesta mucho saber de qué volumen estamos hablando y cuál es la perspectiva de futuro, porque pueden pagar precios mucho más altos y absorber parte de la oferta. Por otro lado, cada vez vivimos menos personas por vivienda. Desde principios de siglo hasta 2025, hemos pasado en España de 2,9 personas por vivienda a 2,5. A escala estatal, esto representa un aumento de cuatro millones de hogares.

En 25 años, hemos pasado en el conjunto de España de 2,9 personas por vivienda a 2,5

Hay una serie de factores que han presionado el mercado de la vivienda en unos años en los que apenas se ha construido. Los pisos vacíos que quedaron tras la burbuja inmobiliaria no son suficientes, especialmente en determinadas zonas. Esto provoca una enorme tensión que se refleja en los precios. Las medidas de control son necesarias, pero el problema de fondo es que no tenemos un parque público que funcione al margen de las reglas del mercado y que pueda responder a la demanda.

¿Falta oferta en general o faltan pisos de alquiler asequible?

Ambas cosas. Cada vez hay menos pisos con alquileres caros. Hay un segmento de la demanda, el que mencionábamos antes –personas extranjeras o quienes buscan alquileres temporales–, que sí puede permitírselos, pero es una oferta limitada. Según nuestros estudios de portales inmobiliarios, la mayoría de anuncios se sitúan en una franja de entre 1.000 y 2.000 euros.

Pero un piso de 1.500-2.000 euros es caro con los sueldos actuales, tanto para una persona sola como para una pareja.

Sí, por supuesto, por eso la única opción es compartir piso. Por debajo de estos precios prácticamente no hay oferta.

Dice que no hay tanta oferta en los precios más altos, pero según los últimos datos del Observatori Metropolità, los anuncios de alquiler de temporada representan el 50,4% del total. ¿Cree que el Gobierno se equivocó al no incluir los alquileres de temporada en la ley de vivienda?

No regular el alquiler de temporada es un error. Esto ocurre aquí y en otras zonas donde ni siquiera hay un tope, como en Madrid. Los propietarios han visto que el alquiler de temporada tiene muchos beneficios, no sólo por el precio, sino también porque pueden elegir la duración del contrato. La ley de arrendamientos establece que los alquileres deben ser de cinco años si el propietario es una persona física y siete si es una persona jurídica. Los de temporada pueden ser de 11, 12 meses o un año y medio, da igual. Es una gran preocupación para los inquilinos, porque cuando termina el contrato pueden duplicar el precio. Este tipo de alquiler tiene un sentido, pero se está utilizando de forma perversa.

¿Cómo se podría regular?

Se deberían expedir licencias municipales para el alquiler de temporada, igual que con el alquiler turístico, porque también es una actividad económica. De este modo, el Ayuntamiento podría decidir cuántas concede o retira, y los propietarios no podrían anunciarse en los portales. Y si lo hicieran de forma ilegal, podrían enfrentarse a una sanción importante. En el Estado se ha creado un censo de viviendas de temporada, y si publicas un anuncio, debes incluir tu número de registro, pero esto ni controla, ni limita, ni nada.

También se deberían reforzar los mecanismos para detectar alquileres ilegales y sancionar.

Evidentemente. Ahora mismo, si tienes un piso turístico en Barcelona sin licencia, te cae una sanción enorme. Sin embargo, los alquileres de temporada son más difíciles de detectar, sobre todo si el inquilino no lo denuncia por miedo a quedarse en la calle.

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Aparte de la regulación de precios, ¿qué otras medidas urgentes hacen falta para afrontar la emergencia habitacional?

Se debe aumentar la oferta de forma intensiva. El Gobierno y la Generalitat ya lo están planteando, pero no es algo inmediato. Mientras tanto, es fundamental controlar los precios del alquiler y mitigar el efecto que, según algunos, estas medidas están provocando: la retirada de viviendas del mercado de alquiler.

Algunos dicen que, con el tope, muchos propietarios prefieren vender su piso en lugar de alquilarlo.

En el Observatori hemos demostrado que esto no ha sido así. El parque de alquiler sigue activo, aunque haya crecido el de temporada. Igualmente, hay quienes piden un sistema de garantías para los propietarios, es decir, que todo propietario que cumpla la ley disponga de una cobertura del Estado o de la Generalitat en caso de que el inquilino tenga problemas financieros. Esta idea sería útil para quienes ya tienen pisos en alquiler, pero también para incentivar la inversión, porque necesitamos aumentar la oferta. Es una medida más para evitar la reducción del parque de alquiler y para darle más estabilidad. Todo esto hay que trabajarlo; el problema es que tiene que pasar un trámite legislativo. Las leyes no avanzan en el Congreso porque las echan atrás.

¿Qué opina de la medida que obliga a reservar el 30% de las viviendas a protección oficial en caso de rehabilitación o construcción de edificios nuevos? ¿Debería modificarse?

Es una buena medida de futuro para las zonas donde no hay terreno para crecer. En Barcelona todavía hay potencial de suelo para construir. Pero en algún momento se acabará. Por lo tanto, la única manera de conseguir vivienda asequible será a través de la transformación. Ahora se está trabajando con el Ayuntamiento de Barcelona para ajustarla un poco y que arranque de una vez por todas.

También hay otra línea de actuación, que es la compra de edificios, pero se necesitan muchos recursos presupuestarios. La principal reivindicación en este país debería ser aumentar el gasto en vivienda, no en armamento. Es imposible hacer políticas de vivienda si solo invertimos alrededor del 0,2% del PIB. En Catalunya se ha aprobado el derecho de tanteo para todas las operaciones de venta de pisos.

¿En qué consiste el derecho de tanteo?

Si quieres vender una vivienda o un edificio y ya tienes un comprador, antes de firmar ante notario, debes notificarlo a la administración. Así, la Generalitat o el Ayuntamiento tienen derecho a decir que, por ese precio, se lo quedan ellos. Si la compra no les interesa, sigue el curso habitual. Gracias a este mecanismo, se han adquirido muchas viviendas en Catalunya, incluidos unos 20 edificios en Barcelona. Es una forma más ágil de incrementar el parque público en comparación con la construcción de obra nueva, aunque requiere dinero.

Casa Orsola es un ejemplo. ¿En qué ha quedado eso?

Todavía no se ha comprado. Estamos pendientes de financiación.

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¿Por qué la Casa Orsola sí? Es una fórmula que no se podrá replicar en todos los potenciales inmuebles que quieran comprar los fondos de inversión.

Se debería poder comprar más. Es un problema de recursos.

¿Cómo es la relación con el Sindicat de Llogateres después de las críticas por la compra de Casa Orsola a un precio más alto y por las negociaciones, según la entidad, "a sus espaldas"?

Por un lado, el trabajo que hizo el Sindicat de Llogateres fue fundamental, ya que puso el problema sobre la mesa y en la calle. Sin embargo, no tenían nada que decir en la negociación entre el propietario, el Ayuntamiento y la Fundación Hàbitat3. Si el diálogo no prosperaba y la única vía era la compra, solo había que notificar la decisión.

Casa Orsola debería haberse adquirido en 2021, cuando gobernaban los Comuns

Por otro lado, se pactó un precio superior al que pagó el inversor porque este edificio debería haberse adquirido en 2021, cuando gobernaban los Comuns. En aquel momento, se podría haber ejercido el derecho de tanteo por seis millones. Es importante que el Ayuntamiento sea transparente con las operaciones de compra, es decir, aclarar por qué se adquieren algunas fincas y otras no. Es cierto que se pagarán tres millones más que el precio inicial, pero está muy por debajo del valor catastral del inmueble. Resulta más económico que construir viviendas nuevas en Barcelona, especialmente en la calle Consell de Cent. Además, el inversor destinó recursos a la rehabilitación de varios pisos.

¿De quién depende esta financiación?

Si en el Estado, la Generalitat y el Ayuntamiento los partidos no aprueban los presupuestos, no se podrá aumentar la partida en vivienda. El presidente de la Generalitat anunció el año pasado que destinaría 4.400 millones a la vivienda pública en cuatro años. Hay voluntad política. Es extraordinario, pero si no hay presupuesto, no se cumplirá. Esto hay que reclamarlo en las calles, no solo la regulación.

La sociedad tiene en mente la bajada de los alquileres.

No se debe tomar una única bandera y centrarse exclusivamente en ella. Con el control de los alquileres no es suficiente, ahora dicen que hay que bajarlos un 50%. ¿Cómo lo hacemos? Se puede regular la subida, pero los precios que ya existen… Además, la oferta de alquiler caería en picado. Es un mundo de equilibrios en el que hay que saber jugar. Usar una sola bandera está bien para movilizar a la gente, pero no es la solución.

No tenemos capacidad de respuesta sin presupuestos. Por ejemplo, en la ciudad de París, desde principios de siglo hasta ahora, el Ayuntamiento, junto con entidades sociales, ha comprado 70.000 viviendas. ¿Con qué? Con presupuesto y financiación pública.

Hemos hablado mucho de Barcelona, pero el problema de la vivienda se ha extendido más allá de la capital. ¿Habría que hacer una política metropolitana de vivienda?

Sí, naturalmente. La perspectiva metropolitana es imprescindible, porque así nos pareceríamos a Madrid. En Barcelona estamos asfixiados, pero daría más oxígeno a los municipios que aún están más presionados, como Santa Coloma de Gramenet o Sant Adrià, que no tienen terreno. Además, no sólo sería área metropolitana, sino región metropolitana, hasta Sabadell, Terrassa o Manresa. En el sector privado esto ya ocurre, el problema viene con la vivienda pública, porque las viviendas protegidas que se construyen en un municipio son para los residentes locales.

¿Propone hacer una lista única de solicitantes?

Exacto. Es una utopía, pero la gente de otros municipios también debería poder optar a la vivienda protegida en ciudades que no sean las suyas. Se necesitaría un registro único, con prioridad si eres del municipio, porque ahora se construirán muchas viviendas en algunas zonas concretas del área metropolitana.