El decreto ley de función social de la vivienda aprobado por la Junta de Andalucía el pasado martes entrará en vigor el viernes tras ser publicado este jueves en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA), donde se establece la expropiación temporal por un plazo de tres años del uso de las viviendas "en inminencia" de desahucio "en caso de riesgo de exclusión social o amenaza para la salud física o psíquica de las personas".

En dicho decreto ley además se establece que en el plan de un mes se deberá aprobar una orden para poner en marcha un plan extraordinario de inspección, con la finalidad de "mitigar de firma urgente los efectos perjudiciales de la no habitación de viviendas". Dicho plan de inspección contendrá los criterios sectoriales, territoriales, cuantitativos o de otro tipo, así como el orden de prioridades que vayan a servir para selección los ámbitos, objetivos inmuebles y viviendas. El plan tendrá una vigencia máxima de dos años.

Dicho decreto ley asimismo un orden preferente de tramitación para la expropiación temporal. De esta forma, considera que existe un supuesto de especial vulnerabilidad cuando el lanzamiento "afecta a familias con menores de edad, mayores dependientes, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género o desempleados sin derecho a prestación". Estos colectivos tendrán un orden preferente de tramitación, al igual que ocurre con las personas cuya vivienda esté sometida a algún régimen de protección pública. Este decreto ley fija los requisitos para poder optar a dicha expropiación temporal de uso, incluidos datos fiscales y de la vivienda, así como define el concepto de vivienda deshabitada.

Esta norma establece la necesidad de un programa de bolsas de viviendas en alquiler destinado a asegurar la "efectiva ocupación" y, en materia sancionadora, apunta que el plazo máximo para resolver y notificar la resolución de procedimientos sancionadores en materia de VPO será de un año. Asimismo, las entidades financieras, inmobiliarias y entidades de gestión de activos se verán obligadas en el plazo de un mes a comunicar un inventario de las VPO ubicadas en Andalucía que integren su balance.

El decreto se tramitará como proyecto de Ley en el Parlamento, introduce además medidas de "incentivo" a particulares y "sanciones" a bancos e inmobiliarias para que "salga en alquiler el inmenso stock de viviendas vacías en Andalucía", que ha cifrado entre 700.000 y un millón de viviendas, de los que entre 350.000 y 500.000 pertenecen a personas jurídicas, fundamentalmente bancos y empresas inmobiliarias. Otra novedad prevista en la norma es la creación "por primera vez" de un registro de viviendas deshabitadas.

Entre otras medidas, la nueva regulación refuerza las ayudas al alquiler. Las subvenciones se detallarán en el futuro Plan Andaluz de Vivienda y estarán dirigidas a las personas físicas propietarias de inmuebles vacíos, a quienes además se incentivará con medidas fiscales y un seguro contra impagos y desperfectos. De forma complementaria, la Administración intermediará para favorecer el alquiler del parque residencial deshabitado, facilitando fórmulas de concertación de arrendamiento entre propietarios y demandantes. De igual modo, podrá desarrollar programas de bolsa de viviendas en alquiler para ampliar el actual parque a precios adecuados.

En materia de incentivos, uno de los incentivos será "establecer un seguro para garantizar el cobro de la renta, en el caso de que el inquilino no lo satisfaga, o un seguro para arreglar los posibles desperfectos que pudieran generarse", esto es, la Junta "contratará un seguro y abonará las cantidades en el caso de que el inquilino no satisfaga la renta o genere imperfectos en la vivienda, con ese seguro la Junta pagaría cantidades debidas y arreglaría desperfectos".

Requisitos para la expropiación temporal

En lo que se refiere a la expropiación temporal del uso de la vivienda, el procedimiento de expropiación temporal será de aplicación a inmuebles en procedimientos de desalojo instados por entidades financieras y sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos. Entre los requisitos para aplicar esta medida excepcional, destacan que el afectado tenga en la vivienda objeto del procedimiento hipotecario la residencia habitual y permanente; que la finalidad del préstamo sea el pago de la casa; que el desalojo pueda generar situación de exclusión social acreditada por los servicios sociales municipales, y que las condiciones económicas de las personas hayan sufrido importante menoscabo y una situación de endeudamiento sobrevenido respecto a las circunstancias en las que se concedió el préstamo.

El deterioro de las condiciones económicas familiares tomará como referencia que el esfuerzo para atender la hipoteca se haya multiplicado al menos por 1,5 y suponga más de un tercio de los ingresos familiares. Las personas que se beneficien de esta iniciativa no podrán superar tres veces el Iprem (Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiple).

Asimismo, las familias en riesgo de desahucio cuyas viviendas sean objeto de una expropiación temporal del uso por un plazo de tres años del uso de las viviendas por parte de la Junta de Andalucía deberán destinar el 25% de la renta familiar para pagar el dos por ciento del justiprecio de dicho inmueble.

Penalización de hasta 9.000 euros

En cuanto al régimen disciplinario, el Decreto-Ley incluye un sistema de sanciones leves, graves y muy graves para las personas jurídicas, bancos, inmobiliarias o entidades de gestión patrimonial que mantengan ocioso y no destinen al arrendamiento su stock residencial. Se considerará infracción muy grave no dar uso de habitación a un inmueble o arrendar, transmitir o ceder su uso con destino a vivienda sin cumplir las condiciones de seguridad establecidas por ley. Para estos casos, la penalización puede alcanzar hasta los 9.000 euros.

La recaudación de las multas se destinará al patrimonio público de suelo de la Junta y a la financiación de políticas públicas para promover el cumplimiento efectivo del derecho a la vivienda. La norma regula la vivienda vacía como aquella que, reuniendo los requisitos legales y administrativos para dar derecho de habitación, se encuentra desocupada. Quedan excluidas las residencias secundarias, las destinadas al recreo y las de uso turístico así reguladas.

De acuerdo con el Decreto-Ley, una vivienda no está habitada cuando no cuente con contrato de suministro de agua y de electricidad o su consumo sea nulo o escaso, tomando como referencia la media habitual por vivienda y año facilitada por las compañías suministradoras. Asimismo, se tienen en cuenta otros aspectos como los datos del padrón de habitantes; la recepción de correo y notificaciones en otros lugares, o la utilización habitual de éstos para realizar comunicaciones telefónicas e informáticas.

Para declarar como vacía una vivienda será necesario acreditar durante un periodo de seis meses la no habitación. En todo el proceso de declaración los interesados estarán amparados por un procedimiento garantista. La nueva regulación prevé un Registro de Viviendas Deshabitadas como instrumento básico para el control y seguimiento de este tipo de inmuebles. Además, dispone la elaboración de un plan de inspección que, con una vigencia de dos años, fijará los criterios para priorizar la actuación de la Administración en este ámbito.