Piso por hipoteca. La ecuación suena a tentación política en esta campaña electoral. Una manzana demasiado apetitosa ante los 270.000 embargos (¿votantes?) hipotecarios ejecutados en España desde el estallido de la crisis. "Escucharemos muchas promesas sobre este asunto a los políticos pero a nosotros sólo nos valen las realidades. Que se pare ya esta sangría de desahucios", demandan desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.

Esperanza Aguirre, candidata a la reelección en la Presidencia de la Comunidad de Madrid, ha sido una de las primeras en enseñar el caramelo de la dación. Sin embargo, su promesa sobre este tipo de hipoteca a la americana, punto que defiende claramente la izquierda minoritaria (ERC, IU-ICV y BNG), no duró ni una semana. "Promoveremos que las familias sólo respondan de las deudas que hayan adquirido por la compra de su vivienda con el bien inmueble hipotecado", contenía el libreto de campaña de la presidenta madrileña, el pasado 6 de mayo. Apenas seis días después, el texto fluctuaba entre las obligaciones de la actual Ley Hipotecaria y el guiño acaparador de votos. "En el caso de compra de viviendas", comenzaba el párrafo cambiado, "obligaremos a las entidades financieras a especificar claramente qué tipos de préstamos conceden. Si se trata de un préstamo cuya garantía incluye la vivienda hipotecada y todos los bienes presentes y futuros del comprador o si la única garantía es la propia vivienda". Y es que, para empezar, Aguirre no tiene compentencias para cambiar la ley.

Los sindicatos piden un parque social de viviendas a cambio del FROB

Nadie en el PP se muestra a favor del piso por hipoteca. Su único esbozo de apoyo se produjo, el pasado año, en los primeros debates suscitados en la Comisión de Vivienda del Congreso. Entonces, los conservadores apoyaron una propuesta conjunta de diversos grupos en la que solicitaban al Banco de España un estudio que nunca llegó a realizarse del coste que supondría la aplicación de esta medida en la economía española.

Desde aquella sesión, tanto el PP como el PSOE han votado reiteradamente en contra de la medida en la Cámara Baja, que acaba de crear, cumpliendo el compromiso que ERC arrancó al Gobierno, una subcomisión un grupo de estudio que discutirá el actual marco jurídico del sistema hipotecario. La izquierda minoritaria cree que es el marco para insertar la dación en pago, punto en el que socialistas y conservadores discrepan. "No se estudiará", insiste un posible miembro de la subcomisión aún no constituida perteneciente al PP. Los conservadores reclamaron también su creación para estudiar el retorno de ayudas fiscales, abordar las cláusulas suelo y techo de los préstamos y otras reformas de la Ley Hipotecaria.

La dación es una posibilidad que la Ley Hipotecaria permite si las partes así lo acuerdan, pero que, en la práctica, ningún banco acepta. De hecho, desde la Asociación Española de Banca (AEB) se advierte de que la aplicación de la dación endurecería las condiciones crediticias para los buenos pagadores, que son el 97% de las familias hipotecadas en España.

"Los pisos en la costa nos salen por las orejas", admiten en una caja

Stock financiero

El mismo razonamiento se comparte desde el sector financiero, heredero del enorme stock de viviendas, oficinas y suelo provenientes de las insolventes inmobiliarias y constructoras en las que participaban. Según un estudio de la consultora inmobiliaria RR de Acuña y Asociados, las entidades financieras tardarán entre dos y tres años en asumir las pérdidas, que ascienden a unos 61.000 millones de euros, que les ha generado su exposición al ladrillo. Es más, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de la consultora, cuantifica en 125.000 millones de euros el coste para el mundo financiero de su saneamiento ante el sector inmobiliario. Precisamente, en los últimos trimestres, destacan entre la cuenta de resultados de bancos y cajas las partidas destinadas a provisiones y su lucha contra la morosidad hipotecaria.

Desde el estallido de la crisis, en 2007, el sector financiero acumula algo más de 61.000 millones de euros en activos adjudicados, además de otros 168.000 millones en créditos a empresas y alrededor de 527.000 millones en hipotecas a particulares. Enormes cifras que han apalancado la concesión de créditos a familias, empresas y pymes en medio del proceso de reestructuración de las cajas de ahorro. "La conversión de las cajas en bancos no resolverá la situación del stock inmobiliario, pero sí iniciará su adelgazamiento porque tendrán más facilidad de financiación en los mercados, volverá entonces a fluir el crédito y la rueda de la demanda, que ahora está parada, volverá a ponerse en marcha", asumen desde un fondo inmobiliario extranjero que opera en España.

El precio del metro cuadrado ha caído un 15,4% desde su pico en 2008

Según un informe del Banco de España, "la inversión residencial seguirá contrayéndose hasta mediados de 2011". Entonces, el peso de la inversión en viviendas, pese a los incentivos públicos a la rehabilitación de casas, habrá caído por debajo "del mínimo observado en 1994". Si en 2007 alcanzó su cima, con un protagonismo (7,5% del PIB) sin parangón en otras grandes economías europeas, el próximo año el peso de la inversión residencial apenas llegará al 4%.

Desplome del PIB

El Banco de España calcula que, sólo por la caída de la inversión residencial si en 2006 se inició la construcción de 760.000 casas, en 2009 no se comenzaron ni 160.000 viviendas, el PIB se dejará en este periodo (2008-2011) un 4% respecto a 2007. Pero al sopesar los efectos indirectos del desplome, singularmente sobre el consumo de las familias, ese retroceso alcanzaría el 5,4%. Según sus cálculos, a finales de 2009 habría entre 750.000 y 1,2 millones de casas sin vender. Hace apenas unas semanas, la asociación de promotores y constructores planteó una cifra algo menor (700.000 viviendas) yauguró que harían falta al menos tres años más para absorber ese stock y reactivar así la construcción.

"El piso debe ser un bien de uso y no una inversión", asegura un experto

Este año puede ser, si la banca así lo decide, el año del ajuste definitivo del precio de la vivienda. Pero hay algunos analistas que aseguran que el mercado inmobiliario no levantará cabeza hasta dentro de cuatro años y que el ajuste puede ser de hasta un 50 %, especialmente en el caso de los inmuebles destinados a segunda vivienda en la costa. Desde su cota máxima (primer trimestre de 2008), el precio de la vivienda ha caído un 15,4%. ¿Cuál puede ser el descenso en este 2011? Según Richard Ellis, los precios podrían retroceder otro 9%, mientras que los analistas de Aguirre Newmanponen el baremo de caída entre un 5 y un 8% en el caso de las primeras residencias, y entre un 5 y un 10% en las viviendas vacacionales.

Road show' de Blanco

"Estos son los pisos (refiriéndose a los de la costa) que nos salen por las orejas", comentan desde una caja altamente intoxicada por el ladrillo. A pesar de las facilidades de financiación que, en la mayoría de los casos, muestran las cajas para aligerar su cartera de viviendas, que contrasta con el escaso crédito dirigido a la promoción inmobiliaria, la alta tasa de paro ha matado la demanda interna de segunda vivienda.

Aguirre recurrió a la dación como caramelo' electoral para ganar votos

Para aligerar este stock, José Blanco, titular de Fomento, ha diseñado un road show, que le llevará por seis países europeos, para transmitir confianza a los grandes mercados y captar inversores en el sector inmobiliario español. Esta primera ronda de visitas servirá para preparar el terreno de cara a una segunda fase, en la que, con la participación del sector privado, se ofrecerá una selección del stock de viviendas sin vender a los inversores, especialmente de residencia vacacional, para tratar de absorberlo.

La gira se inició el pasado 4 de mayo en Londres y durante las siguientes semanas los destinos serán Francia, Alemania, Holanda, Suecia y Rusia. La estrategia de Blanco es clara: es un buen momento para llevar a cabo esta iniciativa pionera, porque los mercados con potencial de invertir en segunda residencia se están recuperando y porque España debe reactivar ese mercado de vivienda vacacional para agilizar la digestión del stock.

Vivienda social y alquiler

La promesa del piso por hipoteca en el programa de Aguirre duró 6 días

"Es una pena que Blanco se dedique a ir vendiendo pisos por Europa cuando, a través de las ayudas que está inyectando el Estado a las cajas vía FROB, podría imponer al sector financiero la conversión de este stock en un parque social de viviendas", apuntan desde un sindicato. La misma reflexión de vivienda social comparte José Manuel Naredo, economista y experto en el sector inmobiliario. En su libro El modelo inmobiliario español asegura que "la penuria económica de los ayuntamientos les obliga a renunciar a las viviendas de promoción pública incitándoles a financiarse compartiendo las plusvalías e ingresos asociados al desarrollo del proceso urbanizador y abriendo, así, la puerta a los ingresos irregulares y a las prácticas corruptas".

"La situación actual", sostiene Naredo, "pide a gritos políticas que propicien la reha-bilitación frente a la construcción nueva, la vivienda como bien de uso frente a la vivienda como inversión, o la vivienda en alquiler frente a la vivienda en propiedad".

Precisamente, el coste de la crisis inmobiliaria en las familias ha variado la política del Gobierno hacia el alquiler. Uno de los objetivos marcados por Fomento es que el 20% de las familias españolas actualmente la cifra sólo llega al 13% residan en viviendas de alquiler para el año 2020. "No le quedará otra a una sociedad que vivirá unos años de lenta recuperación de la crisis, con mucha dificultad para obtener crédito y sin el incentivo de las desgravaciones fiscales (han desaparecido para rentas superiores a 24.000 euros) para la compra de vivienda", aseguran desde una aseguradora.