Vivienda: un reto para el futuro gobierno

FERNANDO SCORNIK GERSTEIN

La solución a la crisis de la vivienda consiste en transformar todas las viviendas de España en “viviendas protegidas”. Para ser claro: hay que lograr que el precio de la vivienda baje en todas partes y no sólo en los islotes de viviendas protegidas, que nunca, por sí solos, podrán resolver el problema, ya que son como una gota de agua en el mar.

Cómo lograrlo es algo extremadamente complejo, especialmente por los intereses que se verán necesariamente afectados.

Ha dicho el Partido Popular que la Comunidad de Madrid es la que más viviendas protegidas ha construido en España. Sin duda, ha construido bastante más que otras Comunidades.

Pero ¿ha resuelto ello el problema de la vivienda en Madrid? De ninguna manera, sigue exactamente igual. Cuando Gallardón intentó hacer algo sensato que era gravar las viviendas desocupadas –aunque el sistema que propiciaba no era ciertamente el más indicado– fue parado en seco por su propio partido.

Desgraciadamente hay demasiados en el PP comprometidos con la especulación inmobiliaria como para que sus propuestas sean creíbles. También, por supuesto, los hay en el PSOE y en otros partidos.

Los seres humanos son lo que son y si se pone el fruto del árbol prohibido al alcance de la mano, lo tomarán.

En realidad, el sistema nos transforma a todos en especuladores.

Todos –los que son propietarios– miran con placer cómo se incrementa el precio de su vivienda, sin pensar que ello dificulta al acceso a sus hijos y grava a las generaciones futuras.

Por supuesto lo que se incrementa no es lo construido, no es la vivienda en sí, que se deprecia con el tiempo. Lo que se incrementa es el valor del suelo, por el constante aumento de la demanda y el progreso económico.

Sostiene el Partido Popular que hay que lograr un acuerdo entre el Estado Nacional y las Comunidades Autónomas para liberalizar el suelo. Sin embargo, como los permisos de construcción –si queremos preservar el medio ambiente– no pueden concederse indefinida e indiscriminadamente, por más que se liberalice el suelo éste se volverá a monopolizar, a menos que, conjuntamente, se apliquen otras medidas.

Toda América Latina, con inmensos territorios, escasa población y graves problemas de vivienda es un ejemplo de que la oferta de suelo, por sí sola, no resuelve el problema.

Hay que liberalizar el suelo, pero al mismo tiempo hay que gravar las plusvalías inmobiliarias en forma drástica, con tasas sensiblemente más altas que las actuales, amén de otras medidas complementarias.

La gravación radical de las plusvalías originadas en los procesos de urbanización se hizo reiteradamente en el Reino Unido –los “beeterment tax”– bajo los gobiernos laboristas, cuando los laboristas eran socialistas. Los gobiernos laboristas –a partir de 1945– implantaban la imposición a las plusvalías en las tierras urbanizables –en algunos casos hasta del 100%– y los gobiernos conservadores se apresuraban en derogarla. Finalmente llegó la imperturbable Mrs. Thatcher, derogó todo y además vendió las viviendas comunales. El resultado fue una terrible crisis de vivienda que Tony Blair no hizo más que continuar con su inexistente “Tercera Vía”.

En realidad el sistema de gravar drásticamente las plusvalías inmobiliarias tropieza con dos inconvenientes: primero, puede desalentar a los promotores que se ven reducidos a la cuota de ganancia media del capital productivo –generalmente muy inferior a la que proporciona la renta del suelo– y segundo, que los propietarios suelen retraer la oferta esperando que caiga el gobierno y se derogue la ley.

Para resolver el primero, lo recomendable es que la tasa del impuesto nunca llegue al 100%, sino que se fije como máximo en el 60% o el 70%, como en Taiwán, por ejemplo. Para atacar el segundo inconveniente se han propiciado en la legislación comparada, dos soluciones, una, la implementada en la República de Corea en los años 1980/1990, que consistió en aplicar un impuesto del 50% sobre el incremento del valor de los terrenos –calculado este incremento sobre la media nacional–, impuesto que se cobraba cada 3 años y que podía ser anual si en cierto distrito el incremento excedía en 1,5 la media nacional, pero con la singularidad única de que este impuesto se cobraba por el solo hecho del incremento del valor de los terrenos, aunque no hubiese venta ni urbanización del mismo. Ni que decir que la especulación quedo fulminada, pero se produjeron situaciones injustas, pues muchos propietarios debían vender sus propiedades para pagar el impuesto.

Otra solución, más acorde con la tradición occidental es, además de liberalizar el suelo y gravar adecuadamente las plusvalías, aplicar el impuesto inmobiliario directo pero sobre el valor del suelo libre de mejoras (nuestro IBI, pero mejorado) con tasas suficientemente altas para desalentar la tenencia especulativa. Las tasas del IBI en España son 3 o 4 veces inferiores a la media de los países anglosajones, por ejemplo.

En España habría que hacer del Impuesto sobre Bienes e Inmuebles la fuente principal de financiación de los Ayuntamientos, como sucede en casi toda Europa, en Canadá y en Estados Unidos. Habría por supuesto que suprimir o rebajar otros gravámenes.

Pero para hacer estas cosas, y dar solución al problema de la vivienda abaratando el suelo en todo el país, sí que se necesita un acuerdo, pero no entre el Estado nacional y los ayuntamientos, sino un gran acuerdo entre todas las fuerzas políticas que quieran acabar con el cáncer de la especulación del suelo.

Mientras no se logre este acuerdo, la construcción a gran escala de viviendas protegidas –como propone el PSOE– puede ser un paliativo, pero nada más.

Sin ese acuerdo, que daría permanencia a las reformas, será muy difícil acabar con un problema cuya solución necesariamente pasa por afectar los patrimonios individuales actuales en bien de las generaciones futuras.

Un problema a cuya solución se oponen los más poderosos y vigilantes intereses. Enfrentarlos es un gran reto para el nuevo gobierno, destruyendo el absurdo de que en un país vacío como España –con solo 87 habitantes por km2, una de las tasas más bajas de Europa– el suelo –y por lo tanto la vivienda– sea un bien casi inaccesible para una parte importante de la población.

Fernando Scornik Gerstein es abogado y presidente de la International Union for Land Taxation and Free Trade.

Ilustración de José Luis Merino