Las claves del expediente a Alquiler Seguro: el 90% de los contratos cobran al inquilino por servicios que debería abonar el casero

El Ministerio de Consumo propone sancionar a Alquiler Seguro con 3,6 millones de euros por seis infracciones muy graves y una grave contra los derechos de los consumidores. En concreto, acusa a la agencia inmobiliaria de introducir cláusulas abusivas en los contratos de los inquilinos que constituyen un fraude de ley, puesto que les obliga a pagar unos gastos que debería cobrar a los caseros y que se camuflan bajo la apariencia de unos servicios no solicitados. También le reprocha que obligue a los arrendatarios a renunciar al derecho de desistimiento –por el cual a un consumidor se le permite anular un contrato sin tener que justificar su decisión y sin que se le penalice– de esos servicios, incluidos en un Contrato de Servicios al Inquilino (SAI) que deben firmar cuando formalizan el alquiler y que les cuesta 990 euros más el 21% de IVA. 

El resto de las infracciones se deriva de la imposición de "cláusulas no negociadas individualmente", que figuran en un modelo de contrato "de adhesión" redactado unilateralmente por Alquiler Seguro y "utilizado de forma generalizada y deliberada durante años": la empresa obliga a los inquilinos a formalizar una póliza de seguro del hogar, les cobra tipos de interés abusivos por la devolución de cualquier recibo, además de exigirles el pago de un estudio sobre su propia solvencia. Finalmente, el contrato impone la inclusión del arrendatario en el fichero de morosos en caso de cualquier tipo de impago y aunque no se trate de "deudas vencidas, exigibles y ciertas" como exige la jurisprudencia.

Según la propuesta de resolución a la que ha tenido acceso Público y que la Inspección ha remitido al secretario general de Consumo, –quien deberá adoptar la decisión definitiva antes del próximo 12 de diciembre–, Alquiler Seguro ha cometido las infracciones más graves "al menos desde junio de 2023" y persisten en la actualidad. Puede consultar aquí la serie de reportajes que ha publicado este periódico sobre la inmobiliaria.

El Ministerio de Consumo abrió expediente a la inmobiliaria que preside Antonio Carroza el pasado mes de marzo, tras recibir una denuncia de la organización de consumidores Facua a la que se adhirieron posteriormente OCU y el Sindicato de Inquilinas. También se sumaron dos particulares. Tras una investigación que le ha llevado siete meses, concluye que Alquiler Seguro usó el contrato SAI como un "subterfugio" para cobrar a los inquilinos lo que les exigía como honorarios hasta que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos prohibió esa práctica a partir de mayo de 2023.

De hecho, a partir de mayo de 2024, la inmobiliaria cambió la cuantía de lo que cobraba por ese contrato al inquilino: hasta entonces pedía el equivalente a una mensualidad de renta; ahora pide una cantidad fija, 990 euros más el 21% de IVA. Y 20 euros anuales de mantenimiento a partir del primer año de contrato. La propia empresa reconoce en sus alegaciones al expediente, que ha realizado "adaptaciones" a los cambios en las leyes estatales y autonómicas".

También cambió la cláusula sobre el derecho de desistimiento de los inquilinos. Hasta agosto de 2023, el contrato negaba ese derecho a los arrendatarios, pues la inmobiliaria consideraba que, sólo con acceder al área de cliente, el inquilino ya había recibido y disfrutado el servicio. A partir de diciembre de 2024, el contrato reconoce la facultad de desistimiento del arrendatario, siempre que lo comunique a la empresa en un plazo de 14 días.

Tanto en el caso del contrato SAI como en el del seguro del hogar cuyo pago también impone al inquilino, según considera probado Consumo, la propuesta de resolución pide que la sanción se imponga en su grado máximo no sólo por el carácter continuado de ambas infracciones, sino también por su "especial grado de culpabilidad e intencionalidad". El ministerio sostiene que Alquiler Seguro introdujo esas cláusulas abusivas "con la intención de eludir los intereses públicos protegidos por las normas: en el caso del SAI, la prohibición de cobro de gastos de gestión y formalización a la parte arrendataria impuesta por la reforma de la LAU operada por la Ley de Vivienda, y en cuanto al resto de las cláusulas abusivas, la aplicación de las leyes […] dirigidas a la protección de la parte arrendataria o del tomador del seguro".

Además, subraya, lo ha hecho "aprovechando la escasez de vivienda de alquiler en España". Los inquilinos, explica el ministerio, se ven forzados a aceptar las condiciones supuestamente abusivas de la inmobiliaria, lo que a su vez "reduce o elimina su poder de negociación".

La propuesta de resolución de Consumo detalla en casi 200 páginas la operativa seguida por Alquiler Seguro, tanto en sus contratos con el casero, cuya protección es el leit motiv de su negocio, como con el inquilino, del que presume elegir uno "perfecto".

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Público

 Inspecciones encubiertas y conversaciones grabadas

La investigación de Consumo se basó en un total de 20 contratos solicitados a Alquiler Seguro, 10 firmados en enero de 2024 en tres comunidades distintas, y otros 10 firmados en enero de 2025 en otros tantos territorios. De la primera decena, el 40% los habían suscrito extranjeros. De la segunda, el 46,7%.

Además, la responsable de la instrucción se hizo pasar por una ciudadana interesada en alquilar un piso. Sus conversaciones telefónicas, por correo electrónico y por Whatsapp con un agente inmobiliario de Alquiler Seguro fueron grabadas y corroboraron, según consta en el informe de Consumo, el carácter obligatorio del Contrato SAI que Alquiler Seguro señala siempre como voluntario: si no lo firma, le dice el comercial, la única opción es celebrar un contrato particular con el propietario. La inmobiliaria gestiona ahora sólo 236 pisos en los que el inquilino no ha firmado el contrato SAI, de acuerdo con las cifras que facilitó al ministerio. Desde el 26 de mayo de 2023 hasta el 31 de enero de 2024, añade, el 90,17% de los contratos que firmó Alquiler Seguro incluían la garantía de rentas al casero –recibe la renta antes del 5 de cada mes, aunque el arrendatario no pague–. La empresa esgrime estos datos para probar que el SAI no es obligatorio; Consumo mantiene que demuestra lo contrario: si el casero no quiere renunciar a la garantía de rentas –precisamente por lo que acude a Alquiler Seguro–, el inquilino tiene que contratar el SAI o renunciar a alquilar el piso.

Otro dato aportado por la propia inmobiliaria: sólo en 911 "casos" –el informe no precisa si son inquilinos o las veces que éstos han accedido a los servicios del SAI– ha concedido "descuentos y rebajas". Por ejemplo, Alquiler Seguro ofrece descuentos en mudanzas, trasteros o colchones. Alquiler Seguro asegura que intermedia en un total de 26.730 inmuebles.

En sus alegaciones, la inmobiliaria acusó a Consumo de hacer "grabaciones ilícitas", que equipara a un "interrogatorio en el marco de un registro domiciliario" El ministerio lo rechaza asegurando que la actuación de incógnito de la inspectora está amparada por la jurisprudencia y no necesitaba autorización judicial.  

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 Comisiones cobradas a arrendadores y arrendatarios  

Alquiler Seguro facilitó a Consumo cifras sobre las cantidades que ingresa gracias a los pagos de caseros e inquilinos. A los primeros les cobra un 10% de la renta anual en el momento de formalizar el contrato, así como un 5% de la renta mensual por la gestión del alquiler. Si la gestión es integral, les exige un 2% más de la renta mensual. Los segundos deben aportar un mes de fianza, otro de depósito adicional, una mensualidad y los 990 euros más IVA del Contrato SAI. Además de una póliza de seguro –129 euros– y el informe de solvencia –150 euros–. En total, como desveló Público, le cobra el triple al propietario que al arrendatario.

Desde mayo de 2023 y hasta abril de 2024, la inmobiliaria ingresó entre 10 y 20 millones de euros por comisiones pagadas por los caseros, y entre uno y 10 millones de euros por comisiones del contrato SAI de los inquilinos.

Madrid, la única comunidad que sancionó a la inmobiliaria

Consumo preguntó a las comunidades autónomas si habían sancionado a la inmobiliaria por cualquier motivo. Y resultó que sólo Madrid lo había hecho. Fue en 2023 y la multó dos veces. En ambas ocasiones, porque la empresa exige un seguro del hogar  con responsabilidad civil a los inquilinos . Pero las sanciones fueron mínimas: 5.600 y 3.500 euros.

El 84% de las pólizas de seguro, tramitadas por una filial

Otra cifra aportada por la propia inmobiliaria. Consumo destaca no sólo que la inmobiliaria impone al inquilino la firma de un seguro que debería abonar el casero –que es a quien protege la póliza– , sino que, además, le impone para ello la correduría de seguros que pertenece al grupo Alquiler Seguro, Generación Plus. Y allí ve un interés económico.

El derecho a la libertad de empresa prevalece sobre los derechos de los consumidores  

Es la primera de las alegaciones de Alquiler Seguro al expediente. Sostiene que el ministerio está haciendo una "interpretación exorbitante" de la normativa en materia de consumo. Y que el derecho a la libertad de empresa es un "derecho fundamental", consagrado en el artículo 38 de la Constitución, mientras que la protección de los consumidores y usuarios es "un principio rector de la política social y económica", que no puede ser "aplicado de forma ilimitada". Consumo le contesta recordando que admitir esa prevalencia supondría "reconocer a los particulares la facultad de actuar al margen de la ley siempre que constituyesen una empresa". También alega que el Tribunal Constitucional ha establecido "de forma reiterada" que el derecho a la libertad de empresa "no es absoluto e incondicionado, sino limitado por la regulación que de las distintas actividades empresariales puedan establecer los poderes públicos". Y cita como ejemplos las prohibiciones legales sobre horarios, vertidos contaminantes, sustancias nocivas para la salud o exigencias de seguridad para determinados productos.

Conflicto de interés y doble cobro  

Otro de los servicios del SAI que cobra a los inquilinos es el asesoramiento jurídico que proporciona con una segunda filial, Generación PlusLegal. El ministerio destaca que la inmobiliaria incurre en un conflicto de interés, porque asume la defensa y el asesoramiento legal de dos clientes que tienen intereses contrapuestos: el casero y el arrendatario. A ambos, además, les cobra por un mismo servicio. Por ejemplo, el inquilino paga por que se le permita ponerse en contacto con el propietario para trasladarle las incidencias de la vivienda. Y, al mismo tiempo, el casero debe pagar para que le atiendan esas mismas incidencias.

Tipos de interés abusivos  

Los que exige Alquiler Seguro a un inquilino en cuanto el banco devuelve un recibo. No importa el motivo y aunque la devolución no sea culpa del arrendatario. Lo que Consumo califica como "sanción automática". El contrato le obliga a pagar el interés legal aumentado en dos puntos; es decir, los establecidos en caso de mora procesal. El ministerio dice que es más elevado que el fijado como indemnización por daños y perjuicios en el Código Civil. Y eso es ahora. Porque, aunque Consumo no lo cita, Alquiler Seguro fue condenada en dos ocasiones por la Audiencia Provincial de Madrid, en 2020 y 2024, que declaró abusivos los intereses que hasta entonces imponía para estos supuestos: les aumentaba nada menos que en 20 puntos el interés legal.

Además, son a cargo del inquilino los gastos bancarios de devolución y de la reclamación extrajudicial como los notariales o los burofaxes.

Informe de solvencia  

Como Alquiler Seguro promete al casero el "inquilino perfecto", hace un informe de solvencia a los candidatos. Pero, aunque se trata de un servicio al propietario, apunta Consumo, se lo cobra al propio arrendatario, 150 euros. Para elaborarlo, además, utiliza la documentación que tiene que aportar el inquilino (nóminas, contrato). El ministerio no sólo cree que es la imposición de otro servicio no solicitado, y por eso es abusiva per se, sino que, además, en un caso denunciado, la empresa ni siquiera entregó el resultado del informe al candidato a inquilino. La inmobiliaria lo justifica ante Consumo aduciendo que el servicio cobrado "no implica necesariamente la elaboración de un documento entregable", sino que se trata de un mero "estudio de riesgos".

Alquiler Seguro tiene ahora un plazo de 15 días para formular nuevas alegaciones. O bien pueden reconocer voluntariamente su responsabilidad y pagar la sanción, lo que le supondrá un descuento del 40%. La propuesta de resolución incluye dos sanciones accesorias: una de publicidad y otra de rectificación de los incumplimientos, eliminando las cláusulas abusivas.

Público desvela en una serie de investigación cómo la agencia Alquiler Seguro, a la que Consumo investiga por prácticas abusivas, se ha convertido en un gigante inmobiliario que facturó en 2024 más de 34 millones de euros.