La demanda de alquiler se aleja del centro de Barcelona

Sant Feliu de Llobregat, Terrassa, Sabadell, Sant Just Desvern o Esplugues de Llobregat, todas ellas en un radio de 30 kilómetros alrededor de Barcelona, son las poblaciones en las que más ha crecido la demanda de pisos en alquiler después del confinamiento por el coronavirus. El dato, extraído de un informe sobre contactos y búsquedas del portal Fotocasa, anticipa el inicio de una tendencia que ha traído la pandemia del coronavirus: optar por el alquiler en vez de la compra por el contexto económico y por su carácter de inmediatez. En este escenario, mudarse a las ciudades periféricas del área metropolitana de la capital catalana se convierte en una alternativa por la mayor oferta y la menor demanda.

En Sant Feliu de Llobregat, a 10 kilómetros de Barcelona, el incremento de búsquedas de vivienda en alquiler tras el confinamiento se ha disparado un 183%. Este interés ha ido seguido de un aumento de once puntos en la preferencia de arrendar respecto a la compra. ¿Hasta qué punto este traslado de la demanda es una acción puntual o se corresponde con un punto de inflexión de un nuevo ciclo?

De momento, el confinamiento ha acelerado fenómenos como el teletrabajo y el comercio electrónico, lo que abre un abanico de posibilidades y servicios para huir de las grandes ciudades. El catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) José Garcia Montalvo admite que "ahora, los ciudadanos quieren pisos más grandes e incluso casas con espacio y jardín". Aunque precisa que este cambio de tendencia es tan solo una hipótesis, asegura que "es cuestión de tiempo que se cumpla". Tomando como ejemplo lo que ocurrió recientemente en EEUU, Garcia Montalvo cree que "el movimiento se producirá entre personas que buscan una casa más grande cerca de donde residen". Fuera de una ciudad como Barcelona, el catedrático vislumbra "más metros cuadrados y más baratos".

Garcia Montalvo augura que la salida de los ciudadanos hacia el área metropolitana estará muy vinculada al precio del petróleo, por los desplazamientos en coche, y al refuerzo de una red de transporte eficiente. "De momento, hemos comprobado que con una gasolina más barata se ha producido una transferencia de usuarios desde el transporte publico a viajes en vehículo privado".

Oferta y rentabilidad

En la actualidad, la rentabilidad del alquiler en la ciudad de Barcelona, que se sitúa en el entorno del 4 o 5%, queda por debajo de algunas poblaciones de la periferia, donde este registro alcanza el 7%. "Los cambios en el mercado de la vivienda afectan tanto a la demanda como a la oferta". Es la valoración que realiza Miquel-Àngel Garcia-López, profesor asociado de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB), e investigador de la Estructura Espacial Urbana.

Garcia-López señala que tras constatar que la covid-19 se va quedar con nosotros durante un tiempo, "los agentes del sector inmobiliario han reaccionado reduciendo su demanda de compra de vivienda, tal como se observa en la bajada de hipotecas firmadas, mientras que la de alquiler lo hecho ligeramente porque se ha aprovechado de un aumento de las personas que antes querían comprar".

A medida que la situación económica empeore, arrastrada por el final de los ERTE, el cierre de negocios afectados por los confinamientos sectoriales o el aumento del paro, "es esperable que también se produzca una caída en la demanda de alquiler", pronostica Garcia-López. En su análisis del mercado, advierte del comportamiento opuesto en la oferta vivienda en venta y en alquiler. La primera ha descendido considerablemente por el parón de la actividad y la segunda se ha beneficiado de la reducción de la compra y de los cambios en los pisos turísticos, que se han reconvertido en arrendamientos de largo plazo. Esta es una de la tesis que defiende en un artículo reciente, titulado ¿Afectan las plataformas de alquiler a corto plazo a los mercados de la vivienda? Evidencia de Airbnb en Barcelona.

El incremento de la oferta de alquiler también lo han certificado algunos portales inmobiliarios, como el caso de Idealista. En una estadística, concluye que el stock de viviendas en alquiler se ha disparado en las grandes ciudades y que los precios caen desde mayo. A esta percepción, Garcia-López añade que la oferta de compra, que se redujo inicialmente por el parón de la construcción, ahora se ha reactivado, lo que conlleva una ralentización de la caída del stock de vivienda nueva.

¿Caída de precios?

"El impacto puede variar según la magnitud del mercado, ya que no es lo mismo Barcelona que un pueblo del Montseny"

Ante esta coyuntura, Garcia-López presagia que la menor demanda de alquiler, acompañada inevitablemente de una mayor oferta, generará una bajada de precios. "El impacto puede variar según la magnitud del mercado, ya que no es lo mismo Barcelona que un pueblo del Montseny". De hecho, en algunos portales inmobiliarios ya se puede observar como los precios de los alquileres han bajado. Esta situación se explica por las obligaciones que impone la ley de regulación de precios de la Generalitat, que establece que el valor de los arrendamientos no puede superar el promedio de la zona. Así, en las ofertas de los portales se visibiliza el importe medio del medio cuadrado para certificar que se cumple con el índice de referencia de precios de l’Àgència de l’Habitatge de Catalunya.

A pesar de ese panorama, Garcia-López insiste en que la caída de la demanda de alquiler se traducirá, en el supuesto que las autoridades los permitan, en un aumento de los desahucios. Además, la configuración del mercado inmobiliario dificulta el acceso de los más jóvenes a los pisos de alquiler. Así lo confirma la "Radiografía de jóvenes inquilinas y el derecho a la vivienda", elaborada por el Observatori DESC i el Consell Nacional de la Joventut de Catalunya. En el estudio, se alerta que desde 2008, momento en que estalló la anterior crisis económica, el porcentaje de jóvenes con recursos para emanciparse ha pasado del 33 al 24%.

Para combatir este fenómeno, la directora del Observatori DESC, Irene Escorihuela, pide fomentar las políticas públicas que favorezcan esta posibilidad e ir más allá de la regulación de precios. Durante la presentación de la radiografía, Escorihuela denunció las situaciones de discriminación en los contratos que sufren los jóvenes para acceder a una vivienda alquiler. "Para que fuera viable, necesitaríamos sueldos dignos y precios asequibles y no se dan ninguna de las dos cosas". En el colectivo de los jóvenes, los arrendamientos han aumentado un 45% y la tasa de paro un 19 durante la última década.

El estudio del Observatori DESC indica que un joven debería dedicar un 120% de su sueldo para pagar un piso, cuando la ONU aconseja que el porcentaje no debería superar el 30. Si aspira a hacerlo con su nómina, la vivienda que le correspondería según el valor del mercado sería de 20 metros cuadrados. "Nos hemos encontrado que seis de cada diez jóvenes denuncian abusos en el contrato de alquiler con las fianzas o las obras, lo que les genera incertidumbre", detalla Escorihuela. Así, convergen dos circunstancias: una demanda que se traslada al área metropolitana y un colectivo de jóvenes, en el que más de un 75% no puede vivir en el barrio o en la ciudad que desearía por los precios del alquiler y son expulsados de su entorno.