Cómo la intervención pública y el modelo cooperativo pueden contribuir a ampliar el parque de vivienda asequible

La Casa Orsola se ha convertido en un símbolo de resistencia ante la especulación inmobiliaria en la ciudad de Barcelona. La finca, con 23 viviendas y dos locales comerciales, fue adquirida hace un año por el Ayuntamiento de Barcelona y la Fundació Hàbitat3 a través de una compra colaborativa que contó con la financiación del Institut Català de Finances (ICF). El edificio era propiedad de un fondo de inversión que quería expulsar a los vecinos para reconvertir pisos en alquileres de temporada con precios que llegaban a los 2.400 euros mensuales.

Más de la mitad del vecindario se organizó con el apoyo del Sindicat de Llogateres, pero la propiedad se negó a negociar colectivamente. El conflicto estalló con una orden de desahucio que generó una movilización ciudadana masiva y un fuerte impacto mediático. Finalmente, el desenlace garantizó la permanencia del vecindario, pero también evidenció las limitaciones de este tipo de operaciones: la rapidez con la que se gestó todo dejó fuera la participación directa de los residentes en la propiedad y dependió de instrumentos financieros excepcionales, en este caso del ICF.

Cuando construir no es la única solución

El informe De bloques en riesgo a cooperativas de vivienda. Aprendizajes de Casa Orsola, elaborado por el Institut d'Investigació Urbana de Barcelona (IDRA) con el apoyo de La Dinamo Fundació, se pregunta si la experiencia de la Casa Orsola puede convertirse en un modelo a seguir, teniendo en cuenta que al menos hay 160 "Casas Orsola" más en el Eixample y que más de 60.000 pisos en manos de grandes tenedores podrían estar en riesgo de expulsión del vecindario en los próximos años.

Concretamente, el informe examina hasta qué punto operaciones como la Casa Orsola pueden convertirse en una política "sólida" de vivienda y reforzar la estabilidad residencial en contextos de mercado tensionado y plantea una alternativa que va más allá de la construcción masiva de pisos, que consiste en proteger el parque existente y transformar los bloques en cooperativas de vivienda, con la implicación directa de los vecinos en la propiedad.

El análisis concluye que la participación pública es clave para que estas operaciones sean viables. El marco normativo catalán, a través del derecho de tanteo y retracto, permite a la administración adquirir viviendas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado e incluso delegar este derecho en promotores sociales homologados.

En Barcelona, la nueva ordenanza aprobada en diciembre de 2025 amplía este instrumento y, por primera vez, permite que los mismos inquilinos, si representan al menos el 60% de las viviendas y cumplen los requisitos establecidos, puedan participar en la compra conjunta con el Ayuntamiento. Esta modificación abre la puerta a una mayor implicación comunitaria, pero los plazos para ejercer el tanteo -dos meses para interrumpir la venta y tres para formalizarla- siguen siendo "muy ajustados" para organizar una cooperativa.

La financiación es uno de los principales cuellos de botella. La línea de crédito del ICF establece un máximo de 100.000 euros por vivienda, con la propiedad temporal de 75 años y préstamos a ICF años, condiciones que resultan insuficientes en mercados donde los precios superan ampliamente estos límites. Además, solo pueden acceder promotores homologados y entidades adheridas al Acuerdo Marco, que deja fuera cooperativas de nueva creación impulsadas directamente por los inquilinos. Las exigencias de ingresos máximos y la reserva obligatoria de un porcentaje de viviendas para inclusión social refuerzan la función pública del modelo, pero también dificultan su viabilidad económica sin ayudas complementarias.

Más allá de la compra, el informe insiste en que hay que definir modelos de gobernanza que regulen tanto las decisiones sobre el patrimonio -como reformas estructurales o blindaje contra la venta especulativa- como la gestión cotidiana de la convivencia. Se plantean fórmulas que van desde la titularidad pública con cesión del derecho de superficie a una cooperativa hasta modelos mixtos de copropiedad o iniciativas inspiradas en los Bancos de Suelos Comunitarios, donde una entidad participada por la administración, cooperativas y actores comunitarios custodia el suelo y garantiza la desmercantilización a largo plazo.

El informe también subraya que es necesaria una base comunitaria sólida, espacios asamblearios activos y una comprensión compartida del modelo de cesión de uso. Pasar de inquilino a cooperativista implica asumir responsabilidades colectivas y una nueva cultura de gestión. Para que este paso sea viable, también hace falta un entorno favorable: políticas públicas estables, instrumentos financieros adaptados, entidades técnicas capaces de acompañar en los procesos y una detección proactiva de bloques en riesgo desde el sindicalismo y el tejido vecinal.

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Así pues, las conclusiones del estudio identifican cuatro grandes retos. En el ámbito jurídico, es preciso ampliar los supuestos del tanteo y retracto y facilitar fórmulas de propiedad compartida que blinden el suelo. En el ámbito financiero, se requieren líneas específicas que superen los límites actuales y aseguren la asequibilidad real de las operaciones. En la plana política, es imprescindible una estrategia institucional sostenida que permita pasar de casos puntuales a una política estructural.