Los multipropietarios ya controlan el 60% del mercado del alquiler en España

Los multiarrendadores, es decir, aquellas personas físicas o jurídicas que alquilan dos o más inmuebles, ya dominan el 60% del mercado español. Además, según datos de la Agencia Tributaria, el 52,8 % de las viviendas alquiladas por particulares pertenecen a inversores que tienen dos o más viviendas.

Son las principales conclusiones de un informe elaborado por el Ministerio de Consumo y el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), al que ha tenido acceso Público este jueves. Este estudio es el primero de la Serie de Vivienda, Consumo y Desigualdad promovida en el marco del recién anunciado acuerdo de colaboración entre ambos organismos. 

El coordinador de este análisis es Javier Gil, sociólogo y autor del libro Generación Inquilina. También han participado en su desarrollo Óscar Villas, economista y Vocal Asesor en el gabinete técnico de la Secretaría General de Consumo y Juego; Miguel García Duch, profesor del departamento de Economía Aplicada, Pública y Política de la facultad de Ciencias Políticas y Sociología en la Universidad Complutense de Madrid; e Irene Lebrusán, asesora científica del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030.

El perfil de los caseros

En la última década España ha pasado de ser un país de propietarios a uno de inquilinos. Si en 2016 esta opción de vida era la elegida por 1.900.883 personas, en 2023 ese número se había multiplicado hasta llegar a los 2.570.845. A pesar de la expansión del mercado, el resultado ha sido una concentración de los activos.

Con el paso del tiempo, en lugar de reducirse la distancia entre quienes tienen una sola vivienda en alquiler y quienes poseen varias, esta brecha se ha ampliado. Entre 2016 y 2023, los pequeños caseros aumentaron su parque inmobiliario un 30,4 %, mientras que los multiarrendadores lo hicieron un 39,9 %. La diferencia es de casi diez puntos.

A este respecto, los investigadores concluyen que el aumento de la oferta no ha supuesto una "democratización" del mercado del alquiler. Por el contrario, se ha consolidado una estructura en la que quienes ya tenían varias casas son quienes más han podido aumentar su negocio. "El pequeño casero sigue existiendo, pero tiene un papel cada vez menos central. Hoy, el peso decisivo lo tienen los multiarrendadores, y los datos apuntan a una tendencia que seguirá reforzándose en los próximos años", concluyen.

Según confirman los datos del Panel de Hogares elaborado en 2023, que se recogen en esta investigación, sólo una parte muy minoritaria de la población percibe rentas derivadas de esta actividad: apenas un 6% de la población adulta y un 9,3% de los hogares. “Se trata de un porcentaje muy pequeño frente al volumen de inquilinos, que son el 20,8 % de la población total”, explican los autores.

Empresas e instituciones

El resto del puzzle del mercado inmobiliario lo completan las personas jurídicas y las entidades públicas, que, en conjunto, controlan en torno al 17% del mercado (alrededor de 523.552 viviendas).  La mayor parte de este porcentaje pertenece a instituciones públicas, pero aproximadamente un 8% del mercado total está en manos de organizaciones privadas –ya sean fondos de inversión, sociedades patrimoniales o cualquier otro tipo de actor profesional–.

"La imagen habitual del pequeño casero con un único alquiler no responde a la realidad", concluyen los investigadores. De acuerdo a estos datos, el 40% de las propiedades alquiladas pertenecen a caseros con un único inmueble y el 60% restante está en manos de multipropietarios, personas jurídicas y entidades públicas.

La concentración de vivienda por regiones

Si el auge de los multipropietarios es palpable a nivel estatal, esta concentración es todavía más intensa en los principales mercados urbanos, donde se supera el promedio nacional. El ranking lo encabeza Las Palmas de Gran Canaria,  donde un 64,9% de los arrendadores tienen varios domicilios, frente al 35,1 % que dispone de un único inmueble.

A la ciudad isleña le siguen de cerca Santa Cruz de Tenerife, con un 64,6 %  de multiarrendadores; Palma de Mallorca, con un 63,1%; Barcelona con un 60,8% y Madrid donde el 56,4 % de los caseros particulares tienen más de dos viviendas. En Valencia y en Málaga, aunque las diferencias son algo menores, los pequeños arrendadores siguen siendo minoría. Sevilla es la única excepción entre las ciudades estudiadas: el 46,8 % de los caseros son multiarrendadores.

Según los autores de este estudio, estos porcentajes sugieren que cuanto mayor es la presión inmobiliaria en una zona, mayor es la concentración de la oferta en manos de caseros con múltiples propiedades. Esta correlación explicaría por qué los niveles de acumulación de activos más altos se registran precisamente en los mercados urbanos más demandados, como las capitales de provincia y los archipiélagos.