¿Qué pasa con mi contrato de alquiler sin el decreto? Guía tras la caída de la prórroga
El Ministerio de Vivienda ha ofrecido el teléfono gratuito 047 para asesoramiento personalizado.
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El Congreso tumbó el pasado martes el decreto que permitía a los inquilinos acogerse a una prórroga extraordinaria de los alquileres de vivienda habitual. La norma no contó con suficientes apoyos para su aprobación debido al rechazo de PP, Vox y Junts y la abstención del PNV.
Aunque la ley estaba en vigor desde su aprobación en el Consejo de Ministros y posterior publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 22 de marzo, debía someterse a votación definitiva en el Congreso para su validación o derogación en un plazo de 30 días, según dicta la Constitución.
La gran pregunta ahora es qué va a pasar con las prórrogas que se han solicitado mientras la ley estaba en vigor, pero no se han hecho efectivas todavía. Solo los pocos que finalizasen y renovasen su contrato entre el 22 de marzo y el 28 de abril pueden despreocuparse porque ya se han beneficiado de este derecho.
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En este sentido, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha trasladado este miércoles un mensaje de "tranquilidad" a todos los inquilinos que solicitaron la prórroga. "Si se llegara a la judicialización, pues tendríamos que pleitear, pero yo entiendo que los tribunales van a estar a favor del derecho de acceso a la vivienda de estas personas”, afirmó la ministra.
¿Qué medidas caen?
Por un lado, cae la medida que prorrogaba hasta dos años adicionales los contratos de alquiler de vivienda habitual que vencieran desde la aprobación del decreto hasta el 31 de diciembre de 2027.
Esto buscaba proteger a los inquilinos, permitiéndoles permanecer en la vivienda sin necesidad de negociar un nuevo contrato. Sin la convalidación del decreto, los contratos que finalicen ahora no podrán acogerse a esta extensión extraordinaria.
Además, cae la limitación del incremento anual de la renta al 2% como máximo. Este tope buscaba proteger a los inquilinos frente a subidas de precio excesivas tras el periodo de vigencia del decreto.
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¿Qué pasa con las prórrogas solicitadas?
No está claro lo que pasará con los inquilinos que hayan solicitado la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril. Para solucionar las dudas que puedan surgir, el Ministerio de Vivienda ha ofrecido a los afectados el teléfono gratuito 047 para asistirles en sus dudas y para asesorarles en caso de que definitivamente el asunto se judicialice.
El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 remitió la semana pasada una carta a 541 inmobiliarias y fondos de inversión que gestionan o concentran 50 o más propiedades cada una para informarles de que debían prorrogar obligatoriamente los contratos de sus inquilinos que caducaran en el plazo si así lo habían solicitado.
No obstante, serán los tribunales quienes decidan si los inquilinos que realizaron la solicitud podrán acogerse a este derecho.
¿Cómo afecta a la actualización de las rentas?
La caída del decreto implica también la supresión del límite extraordinario que restringía el incremento anual de la actualización del precio del contrato de alquiler a un máximo del 2%. Por tanto, no hay un tope para la subida de la renta del alquiler y el propietario podrá incrementar la renta anual en función de las condiciones que queden fijadas en el contrato.
Si el contrato se firmó después del 26 de mayo de 2023, la actualización anual del precio del alquiler se rige por el Índice de Referencia de Alquileres de Vivienda (IRAV), publicado mensualmente por el INE. El IRAV sustituye al IPC como referencia y actúa como tope máximo: aunque el contrato pacte otro sistema, si este es superior al IRAV, se aplicará este como límite.
Por su parte, los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, es decir, antes de mayo de 2023, seguirán actualizando su renta anual con el dato del IPC o del Índice de Garantía de Competitividad, según conste en el contrato de alquiler firmado.
¿Qué es la prórroga tácita contrato de alquiler?
La prórroga tácita, regulada por el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se aplica cuando se ha alcanzado la duración mínima legal de cinco años y ninguna de las partes ha comunicado su voluntad de no renovar. En este caso el contrato se prorroga automáticamente por anualidades, hasta un máximo de tres años.
Durante este periodo el contrato sigue siendo el mismo, no se hace uno nuevo. Por lo tanto, las condiciones y cláusulas se mantienen. Tanto arrendador como arrendatario deben respetar este periodo, salvo que se realice la comunicación correcta en plazo.
¿Qué tiene que alegar el propietario para no renovar?
En principio el casero no puede recuperar la vivienda antes de que finalice el contrato, a menos que cumpla ciertas excepciones. Cuando el propietario sea persona física, podrá recuperar la vivienda una vez transcurra un año desde la firma del contrato solo si la necesita para él mismo o un familiar en primer grado. Además, esta posibilidad debe estar prevista de manera expresa en el contrato.
Por otra parte, una vez finalizado el contrato, si se han cumplido los cinco años mínimos que exige la ley, sí que podrá recuperar la vivienda, pero solo si ha sido notificado en el plazo legal. Otros motivos para que el propietario no renueve el contrato pueden ser el incumplimiento contractual del inquilino o la decisión del arrendador de cambiar el uso que quiere dar a la vivienda.
¿Con cuántos meses tiene que avisar mi casero del fin de contrato?
Tanto casero como inquilino están obligados a cumplir un plazo para notificar el deseo de rescindir o no renovar el contrato de alquiler. En el caso del propietario, una vez cumplido el mínimo de cinco años, debe notificar con cuatro meses de antelación. Por su parte, el inquilino tiene la obligación de comunicarlo dos meses antes.
Regular la vivienda
Tras la derogación del decreto de la prórroga del alquiler, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha asegurado que “vamos a empezar a trabajar con medidas también en esa línea de la regulación, de los incentivos, de la movilización de vivienda para el alquiler que tenemos en el Congreso de los Diputados”.
Así, ha insistido en que el Gobierno va a seguir trabajando para regular “el mercado salvaje del alquiler y dar la respuesta que hoy necesita la gente que se encuentra atrapada en él”. Y ha precisado que estas medidas en las que van a trabajar no son "un plan B", sino que se trata de iniciativas que el Gobierno lleva toda la legislatura intentando acordar con las fuerzas políticas.
Por otra parte, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha denunciado la incertidumbre que se mantiene entre los que hubieran pedido la prórroga durante la vigencia del decreto y reclama soluciones definitivas. Aseguran que esta problemática exige medidas estructurales y más ambiciosas como crear más vivienda social, una movilización de la vivienda vacía y mayor seguridad jurídica en el alquiler privado.
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