Alquiler justoLos alquileres 'seducen' de nuevo a los fondos de inversión

Como si se tratara de un deja vu de la crisis financiera de 2008, los fondos de inversión vuelven a poner el ojo en la inversión inmobiliaria con destino al alquiler, atraídos por su rentabilidad. En esta ocasión, las previsiones son que el precio de la vivienda caiga por dos motivos: por el crecimiento de la oferta, ya que más propietarios pondrán a la venta sus inmuebles para obtener liquidez, y por la menor demanda, sobre todo por el descenso de los compradores por su situación laboral frágil (aumento del paro o ERTE).

Esta tendencia la dibuja el último informe de la consultora inmobiliaria CBRE, que sitúa en el 25% la disminución de las operaciones de compraventa en los próximos meses, lo que redundará en una caída de los precios y en un atractivo mayor para la adquisición. En este contexto, ya se han empezado a mover los fondos de inversión, que están al acecho de esas gangas inmobiliarias. Uno de los ámbitos que intentará sacar tajada de la crisis de la Covid-19 serán los grandes inversores que buscan comprar promociones enteras de viviendas para alquilarlas. Así lo constata CBRE, que cree que el mercado del alquiler tiene un recorrido amplio en el Estado español, especialmente en ciudades como Barcelona y Madrid.

El director del área residencial de CBRE, Samuel Población, atribuye este fenómeno a ''la alta rentabilidad que obtendrán los inversores y la tendencia al alza de las familias que optan por el régimen de alquiler''. En este sentido, recuerda que menos de una tercera parte de la población paga un arrendamiento en el Estado español, un porcentaje muy por debajo de la media europea. Una de las figuras que utilizan esos fondos de inversión es la de los edificios multifamily, en los que todo el bloque se destina al alquiler y su propietario es único dueño, normalmente una sociedad de capital riesgo. Estos fondos ven oportunidades de inversión en ciudades como Barcelona por su ubicación geográfica y por las posibilidades de incrementar el parque de viviendas de alquiler, alcanzando una rentabilidad alta.

Concentración y aumento de precios

El Sindicat de Llogateres recuerda que el incremento de precios del último ciclo procede las dinámicas especulativas, no de la demanda

Una de las lecciones extraídas de la anterior crisis es ''la correlación clara entre el aumento de los precios y la concentración de la vivienda''. La opinión la expresa el portavoz del Sindicat de Llogateres, Jaime Palomera. El representante de la asociación añade que ''el crecimiento del valor de los pisos del último ciclo económico expansivo procede de las dinámicas especulativas, no de la demanda''. De allí surgen los movimientos de empresas como Anticipa, la gestora inmobiliaria del fondo de inversión norteamericano Blackstone, el mayor casero del Estado, o Cerberus, que ya en febrero anunció una operación para liberar suelo de su cartera, y construir más de 1.000 viviendas para ofrecerlas en alquiler. La apuesta se centra en la rentabilidad de los arrendamientos, que se tratan como una inversión financiera cualquiera.

Aún así, Palomera augura que ''el impacto de estas operaciones será más limitado que en otras ocasiones porque los países emergentes y Estados Unidos, que realizaron esas compras, ahora también están en crisis''. Como consecuencia de la pandemia del coronavirus, el portavoz del Sindicat de Llogateres vislumbra que la economía inmobiliaria pagará los platos rotos de los destrozos en el ámbito productivo y turístico.

''Las medidas del Gobierno central para que no caigan los precios del alquiler se basan en la obsesión para mantener las rentas de los propietarios, pero los valores están muy por debajo de los sueldos'', denuncia Palomera. Por esta razón, el Sindicat reclama una reducción de la renta del alquiler para las personas afectadas social y económicamente por la pandemia del coronavirus. ''Ponen como excusa que se pondría en riesgo la renta de los arrendadores, pero los datos demuestran que son grandes tenedores y que su salario medio, sin contar los ingresos por la vivienda en alquiler, supera los 37.000 euros anuales''. 

De abusivos a inasumibles

La entidad pide una rebaja de la renta de alquiler para el inquilino proporcional a la disminución de sus ingresos

El Sindicat de Llogateres plantea medidas totalmente contrarias a las que se están aplicando. Es decir, una rebaja de la renta de alquiler para el inquilino proporcional a la disminución de los ingresos y que sea el propietario quién solicite las ayudas para sobrevivir. Palomera precisa que ''una moratoria solo sirve para alargar el problema y que los alquileres pasen de abusivos a inasumibles''. Ante esta realidad, ve imprescindible, todavía más que antes, regular los precios para no fomentar de nuevo una economía rentista.

El Observatorio DESC advierte que la apuesta de los fondos por el alquiler amenaza con generar una nueva ola de desahucios

El cóctel de menos operaciones inmobiliarias, caída del precio de la vivienda y apuesta del alquiler por parte de los fondos de inversión amenaza con generar una nueva ola de desahucios. Es una de las advertencias del Observatorio DESC, que señala que tras el final del estado de alarma, la normativa no contempla que ni los propietarios de viviendas ni los grandes tenedores puedan condonar la deuda. La entidad recuerda que entre 2008 y 2019, en Catalunya fueron desahuciadas 323.705 personas, cifra que supera las 1,7 millones en el Estado.

Para evitar que se repitan estos episodios, las administraciones estudian fórmulas para que los grandes tenedores no sigan acumulando viviendas. Es el caso del Ayuntamiento de Barcelona, que busca acuerdos con los propietarios, sobre todo de los pisos turísticos, que ahora los destinan al alquiler residencial para ofrecerlos a familias en situación de vulnerabilidad. La concejala de Vivienda, Lucía Martín, confía en estos pactos, de forma que los arrendatarios obtengan un beneficio económico por su inmueble y el inquilino, una renta asequible. Es uno de los caminos que deja como herencia la pandemia del coronavirus en la capital catalana, que según datos del consistorio, tan solo tiene 10.050 viviendas vacías. La gestión de la situación y la colaboración público-privada facilitaran que no se repita la secuencia: menos pisos vendidos, caída de su valor, búsqueda de rentabilidad en alquiler, precios por las nubes y un final con desahucios masivos.