La banca declara la guerra a las hipotecas baratas: ¿pataleta o de verdad se ha calentado el mercado?

A lo largo de la pasada semana, los grandes bancos españoles han dado a conocer sus beneficios acumulados hasta septiembre. Son de récord. La banca española nunca había ganado tanto dinero. Las cifras de los tres grandes son mareantes: el Banco Santander ha ganado 10.337 millones de euros en nueve meses; el BBVA, casi 8.000; CaixaBank, 4.397 millones. Pese a los excelentes resultados económicos, los prebostes de la gran banca española han repetido uno tras otro, casi como una letanía, una queja: según ellos, el negocio de las hipotecas está sometido a una competencia "irracional", con préstamos a un interés por debajo del precio de mercado. 

La gran banca se queja de que en los últimos meses se están comercializando hipotecas por debajo del 2% de interés, cuando el tipo medio está en el entorno del 2,8%. Los datos varían ligeramente según el organismo que los procese, pero apuntan todos en la misma dirección. Según el Banco de España, el tipo medio de los préstamos hipotecarios se situó en septiembre en el 2,69%. Por su parte, el pasado mes de agosto —último dato disponible—, el Instituto Nacional de Estadística (INE) situaba este indicador en el 2,89%.

Así que los bancos españoles han declarado al unísono la guerra a las hipotecas baratas: consideran que sobrecalientan el mercado. En los últimos días ha habido una cascada de declaraciones en ese sentido. "Espero que entremos todos en razón, ajustemos precios y seamos competitivos, pero dentro de la racionalidad", afirmó el pasado 24 de octubre Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, a guisa de resumen al presentar los resultados de su entidad, que hasta septiembre ha ganado 812 millones de euros, una media de 2,97 millones de euros al día.

Okur Genç, su homólogo en el BBVA, fue más lejos hace unos días y afirmó, tajante: "No vemos valor en hacer crecer la cartera hipotecaria a estos precios". "No tiene sentido que un mercado, de manera irracional por la competencia, tenga hipotecas por debajo del 2%", comentó a su vez Héctor Grisi, consejero delegado del Banco de Santander.

CaixaBank también se queja, pero en su caso ha optado por una estrategia diferente: la entidad catalana juega a la ofensiva y ha incrementado sus créditos hipotecarios un 39% en 2025. Ibercaja y Sabadell tampoco se quedan atrás: durante la primera mitad de este año firmaron un 46% y un 44% más de hipotecas que en el mismo período de 2024.

¿Estamos ante una guerra de precios en el mercado hipotecario, tal como sostiene la gran banca? Es cierto que la contratación de hipotecas ha crecido en el último año un 7,5% empujada por un contexto de clara bajada de precios, con tipos de interés más bajos que favorecen la reactivación del crédito y un euríbor que empezó a bajar a finales de 2023. Fue entonces cuando las entidades financieras se lanzaron a captar el mayor número de  hipotecas y se desató una guerra hipotecaria que todavía hoy dura, aunque ya empieza a atisbarse el final. Al calor del abaratamiento del crédito, también ha crecido el importe medio de las hipotecas hasta situarse en 169.650 euros en agosto de 2025, un aumento del 15,5% en el último año. 

La magnitud de la bajada del precio se aprecia en los datos del INE: en enero de 2024 el tipo medio de interés para una hipoteca estaba en el 3,44% y ahora está en el 2,9%. También es cierto que España es el segundo país de la Unión Europea con las hipotecas más baratas, solo por detrás de Malta. Sin embargo, para los expertos hablar de una guerra es un poco exagerado.

"No estamos asistiendo a una guerra irracional, sino más bien a una normalización competitiva que está forzando a los grandes bancos a adaptarse", explica Jorge González-Iglesias, CEO de Gibobs.com, startup especializada en comparar hipotecas. "No existe una competencia desleal. Las quejas de los grandes bancos tienen que ver con la reducción de sus márgenes de beneficio. Es más una pataleta que otra cosa", añade el analista.

"Llamarlo guerra me parece excesivo. Es más bien una batalla", refrenda Antonio Gallardo, responsable del servicio de estudios de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin). 

El experto de Asufin explica que todas las entidades financieras, incluso las más grandes, le dan una gran importancia a la hipoteca porque es un producto que sirve para "vincular" a sus clientes, y que, efectivamente, puede haber una guerra de precios, pero limitada a un determinado sector de la clientela. "Es cierto que, con el euríbor en el entorno del 2,2%, puedes encontrar en el mercado hipotecas con un tipo de interés por debajo del 2%. Pero están muy segmentadas y van dirigidas a clientes solventes, a aquellos que los bancos consideran de confianza. Los bancos se pelean por el cliente bueno, por así decirlo. Al cliente con un perfil más dudoso le ofrecen tipos más altos, incluso por encima del 3%". 

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En esa estrategia de retener a los "buenos" clientes, los bancos son los primeros que juegan con los precios y con otros factores. Lo explica González-Iglesias: "En el mercado financiero importa mucho la capacidad de poner en valor al cliente. Un banco con una maquinaria bien engrasada buscará que su cliente esté a gusto, que se quede el mayor tiempo posible en la entidad y consuma otros productos en forma de seguros, un crédito para el coche, etcétera. En ese caso, a muchas entidades les puede compensar ofertar precios de la hipoteca un poco más bajos. Pero eso ya depende de la estrategia y de la situación financiera de cada entidad".  

Laura Arroyo, portavoz de IAhorro, otra startup especializada en hipotecas, también confirma que los clientes más solventes  juegan con las mejores cartas: "Quien tenga un buen perfil podrá conseguir intereses muy atractivos para sus hipotecas, pero quien vaya más justo lo tendrá más complicado porque los bancos están pasando ahora por un periodo de incertidumbre y no quieren arriesgar demasiado, al menos hasta que vean cuál es el camino que va a seguir la política económica europea durante los próximos meses".

Sin embargo, los expertos consultados para este reportaje prevén un ajuste de los precios en los próximos meses. Las hipotecas ya no tienen mucho margen para seguir bajando y la guerra puede estar tocando a su fin. El BCE cortó en seco la rebaja de los tipos de interés en junio de este año y los analistas apuestan por que no habrá nuevas rebajas hasta 2027. Además, tras varios meses de bajada, el euríbor ha repuntado levemente desde agosto y ha cerrado octubre en el 2,187%, lo que anticipa un leve encarecimiento de las hipotecas. "Sí ha habido un poco de calentamiento del mercado en estos meses, sobre todo para captar a clientes más solventes, y, sí, vamos a notar un cierto reajuste, entre otras cosas porque en 2025 ha habido una cierta psicosis de compra masiva de vivienda", apunta Gallardo.

"Algunas entidades ya están haciendo ajustes al alza de sus ofertas hipotecarias. Lo que hace meses eran bajadas tras bajadas, ahora ya no. Hay pocos movimientos y los que hay no son positivos [para los usuarios] pese a que todavía se pueden conseguir condiciones buenas tanto en hipoteca fija como mixta", comenta Arroyo. 

"Va a haber una estabilización del precio de las hipotecas. Probablemente, veremos cómo se retira alguna oferta excesivamente agresiva en las hipotecas fijas, las que dominan el mercado", certifica Jorge González-Iglesias. 

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