Nueva fiscalidad, más protección y límites a la especulación: las tres grandes medidas que pueden frenar la crisis de la vivienda

La crisis de la vivienda ya se ha convertido en el mayor problema social del país. Su precio desbocado, tanto de compra como de alquiler, trae de cabeza a las administraciones públicas, pero sobre todo a una ciudadanía cada vez más desconcertada. Con subidas por encima de los dos dígitos —los precios ya superan los niveles de la burbuja que explotó en 2008— y unas perspectivas bastantes pesimistas para 2026, la pregunta que se hacen muchos es si realmente se pueden controlar los precios de la vivienda o intentar incluso que bajen. 

La crisis habitacional —en este 2026 toca renovar 630.000 contratos de alquiler— urge a mover ficha. El Gobierno lo hizo este pasado lunes: Pedro Sánchez anunció bonificaciones fiscales del 100% en el IRPF para los caseros que renueven los contratos de alquiler sin subir el precio a sus inquilinos, así como otras medidas para intervenir en los alquileres de temporada y de las habitaciones, la rendija que han encontrado muchos propietarios para mejorar sus rentas al margen de la ley de vivienda y de las zonas tensionadas que incluye la norma.

La propuesta del Gobierno ha sido acogida con bastante escepticismo por la mayoría de expertos y fuerzas políticas, sobre todo por sus socios de gobierno. "Ineficaz", "insuficiente" o "cortina de humo" son los calificativos que más se ha repetido a la hora de valorar la iniciativa del Ejecutivo.

Sumar propone prorrogar automáticamente, y en las mismas condiciones, los alquileres que concluyen en 2026. Así, dice, se contendrían los precios del alquiler. El Gobierno responde que esa medida sería anticonstitucional. "Esta es una medida idónea para evitar desplazamientos residenciales abruptos y proteger la continuidad habitacional". 

Otros destacan la buena voluntad del Gobierno, pero también asumen que hace falta tiempo para cambiar la tendencia del mercado. Javier Burón, gerente de Nasuvinsa y autor del Libro El problema de la vivienda (Arpa Editores), cree que el Gobierno está haciendo lo que puede.

"La vivienda es una competencia autonómica y hay al menos 14 comunidades autónomas cuyo planteamiento es que lo único que hay que hacer es construir vivienda nueva. Pero estamos ante una emergencia habitacional. Por eso la iniciativa del Gobierno me parece muy relevante, porque intenta trasladar los efectos de las zonas de mercado tensionado contempladas en la ley de vivienda a aquellas comunidades autónomas de España donde gobierna el Partido Popular. Se trata de igualar a la ciudadanía. No puede haber ciudadanos de primera y de segunda. El Gobierno intenta controlar los precios con los instrumentos que tiene y de la manera que puede. No creo que las medidas anunciadas por Sánchez sean ineficaces", sostiene Burón.

Incentivos fiscales

Burón cree que los incentivos fiscales son una herramienta útil "para intentar dirigir una parte de la oferta hacia un tipo determinado de alquiler asequible". Incidiendo en la fiscalidad, Burón añade que sería positivo retocar el IVA en la compra de vivienda y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. "No debemos minusvalorar su efecto", asume este experto.

En este sentido, Burón pone como ejemplo lo que hace la Generalitat de Catalunya. "Allí la fiscalidad es distinta en función de si compras tu primera vivienda para residir o compras tu segunda, tu tercera, tu cuarta o tu quinta vivienda".

Además de la fiscalidad, Burón enumera otras medidas que en su opinión sí están ayudando a contener los precios, al menos en los territorios donde se aplica la ley de vivienda: el experto cita las zonas de mercado tensionado, el ofrecimiento de garantías públicas al alquiler privado si entran en determinadas bolsas públicas y subvenciones para el pago del alquiler a personas con menos recursos.

Relacionado con este tema

Bonificaciones y sanciones: así son las tres medidas de Sánchez sobre vivienda

Virginia Simón Vega

Jaime Palomera, cofundador del Sindicat de Llogateres de Catalunya y autor del libro El secuestro de la vivienda, aboga por una "fiscalidad integral que cambie las reglas". Reconoce las buenas intenciones del Gobierno, pero no cree que bonificar el 100% del alquiler en el IRPF a todos los propietarios sea una medida eficaz. Él apuesta por bajar impuestos a aquellos caseros que pongan sus pisos en bolsas de alquiler social y asequibles, y subírselos a los que mantengan los precios en un nivel más elevado.

"Hay que utilizar los incentivos fiscales, incluyendo las bonificaciones y las penalizaciones para llevar al mercado de la vivienda en una dirección diferente a la actual", concluye Palomera.

Más vivienda protegida

Otra vía para contener los precios es la apuesta por la vivienda social, pública y protegida. "Ahora empieza a haber un contexto en el que se hace más vivienda protegida", asegura Burón. "El problema es que eso es trabajoso y lento porque hay que generar una infraestructura permanente de vivienda social y asequible, pero las infraestructuras no se improvisan. Mientras tanto, hay que hacer cosas", añade este experto. A guisa de ejemplo para reforzar su argumento, Burón aporta un dato: "Hemos dado el salto de tener menos de 100 000 viviendas iniciadas al año a más de 125 5000 básicamente por el incremento de la vivienda protegida".

Hay otra circunstancia que también cuenta mucho: no descalificar la vivienda protegida; es decir, mantenerla fuera del mercado. "Ese es un pilar fundamental. La clave es que la vivienda que tenga un uso social y asequible, aunque no sea pública, nunca vaya al mercado. Hay que utilizar todos los instrumentos que tengamos en nuestra mano para construir, comprar, movilizar, rehabilitar y tener más viviendas no de mercado", apostilla Burón.

"¿Vivienda pública y protegida? Sí, te puede funcionar en los sitios donde la hay, pero en España no hay mucha", lamenta Jorge Dioni, periodista y escritor autor de dos ensayos muy conocidos sobre vivienda, La España de las piscinas y El malestar de las ciudades.

Este escritor experto en vivienda no atisba soluciones efectivas a corto plazo. Al igual que Burón, opina que las cosas en materia de vivienda van despacio. "En Madrid se están haciendo 300 000 viviendas. Bien. Yo tengo 50 año y no las veré acabadas", apunta Dioni en este sentido.

Relacionado con este tema

Rufián y otras voces claman ante las nuevas medidas del Gobierno para la vivienda: "O se legisla para que no se especule o la izquierda se va al carajo para lustros"

Tremending

Sin embargo, Dioni cree que esa lentitud tiene una explicación: los intereses económicos de los especuladores y los tenedores de suelo. "El que tiene suelo urbano tiene una mina de oro y no todos van a sacar el oro a la vez para que baje de precio. Lo irán sacando poco a poco. Si tiene que ser dentro de 20 años, será dentro de 20 años. No hay prisa", explica el autor de La España de las piscinas. 

Pero mientras tanto la población aumenta, la demanda también y los contratos de alquiler caducan. ¿Qué hacer entonces? Dioni dibuja un panorama un tanto desolador: "Un 20% de la población vive de alquiler. En Madrid hay casi medio millón de personas creo a las que se les acaba el contrato de alquiler este el año. Esa gente tendrá que ir a algún sitio se realquilará o se irá a vivir en caravanas. No creo que en las calles de Madrid se tarde mucho en ver parkings de caravanas como en Ibiza o como en Canarias"

Desincentivar la especulación

Dioni también que el desorbitado precio de las casas es un "fenómeno global". "Creemos que esto solo pasa en España, pero en realidad aquí los precios de la vivienda se mueven en la zona moderada con respecto a las subidas que vemos en Europa. Lo que ocurre es que los precios suben porque invertir en vivienda es rentable", explica Dioni.

"Todo lo que no pase por desincentivar la especulación en vivienda no funcionará, ni construir muchas más como proponen algunos, ni dar dinero a la industria, ni nada. No hay soluciones mágicas. Lo que hay son excedentes de capital que van a la vivienda. Deportistas, cantantes, famosos..., todo el que tenga un poco de dinero para invertir se mete en vivienda", mantiene Dioni.  En este sentido, él también opina que hay articular medidas fiscales para combatir el rentismo.   

Dioni se atreve a hacer propuestas que él mismo califica como locas y radicales. "No puedes intentar domesticar el mercado. Hay que intervenir. Yo creo que hay que destruir el mercado de la vivienda. Y como no soy urbanista ni soy arquitecto ni soy político, voy a proponer una medida muy loca que también lanzó la semana pasada Donald Trump: prohibir a las personas jurídicas poseer vivienda y, ya de paso, limitar el número de viviendas que puedan poseer las persona físicas". Al igual que Burón, Dioni apunta que en el sector de la vivienda todo va demasiado despacio.

Dioni termina con una reflexión que resume perfectamente la situación actual: "La vivienda, es un bien, un derecho, y no puede haber un mercado de un derecho. Si tú consientes que se pueda mercadear con un derecho, ¿qué coño es entonces la democracia?".