Opinión
Decálogo para un decreto de emergencia por la vivienda
Abogada del Centro de Asesoría y Estudios Sociales, CAES
Llevamos demasiados años hablando de la crisis de la vivienda como si fuera un fenómeno transitorio e inevitable. Como si el aumento del precio de los alquileres, los desahucios, la expulsión de vecinos de sus barrios, las compras de viviendas a tocateja o la imposibilidad de emanciparse fueran consecuencias naturales del mercado y no el resultado de decisiones políticas que inciden en el funcionamiento del propio mercado.
Sin embargo, "la vivienda" no se ha convertido en el principal factor de desigualdad por casualidad. Se ha convertido porque durante décadas se ha protegido y fomentado más el derecho a especular que el derecho a habitar. El mercado inmobiliario ha sido capaz de neutralizar los esfuerzos redistributivos del propio Estado.
Cada vez que la legislación ha intentado cerrar una vía de negocio, el mercado ha encontrado otra o lo que es peor, desde los poderes públicos se les ha concedido una salida. Primero fueron las ventas masivas de viviendas públicas a fondos de inversión, después llegaron los pisos turísticos. Más tarde aparecieron los falsos alquileres de temporada. Y cuando éstos empezaron a cuestionarse, proliferó el alquiler por habitaciones convertido en un mecanismo para multiplicar la rentabilidad. La especulación se ha sofisticado y el rentismo -tanto el profesional como el aspiracional- está absolutamente desatado, fomentado y promovido por algunos poderes públicos. A nivel autonómico, la dejación de funciones es tan obscena que comienza a tener visos delictivos.
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La política de vivienda no puede seguir llegando siempre tarde y tímidamente. Hablamos de una infraestructura de seguridad democrática y en ese sentido bienvenidas sean todas las iniciativas tendentes y robustas para apuntalarla. Necesitamos vigas de hierro, que no se las lleve el viento cuando el lobo sople.
En las últimas semanas se ha anunciado por parte del Gobierno de coalición, la intención de aprobar un nuevo Real Decreto de medidas urgentes para sofocar la situación. Son ya demasiados los anuncios cuya música suena bien pero que a la hora de la hora o no se implementan, se hacen tarde y mal o tratan de soplar y sorber a la vez "you have been PSOEd again", pero como nunca es tarde si la dicha es buena, y la cuestión requiere altura de miras, sobre todo porque nos va la vida en ello, vamos a ver si está vez se avanza en la dirección ya no digo correcta- sino eficaz- para atajar el problema, como sucedió con el tan necesario como efímero Real Decreto de la prórroga de alquileres aprobado el pasado mes de marzo.
Como punto de partida conviene recordar que, si estamos realmente ante una emergencia habitacional, un decreto de urgencia no debería medirse por el número de páginas, ni de incentivos fiscales que contiene, sino por el número de puertas que es capaz de cerrar a la especulación. En ese sentido aquí unas pinceladas de qué debería contener una norma de estas características:
1. Una nueva prórroga de los contratos de alquiler
Como ya se comprobó durante el mes de abril, mes en el que estuvo en vigor la prórroga anterior, más de un millón de hogares, tres millones de inquilinos hubieran podido acogerse y beneficiarse de la prórroga de la duración de sus contratos. Una medida tan justa como equilibrada y que supone cortarle el grifo a la cascada de expulsiones silenciosas en las que se pone fin al proceso de sustitución de inquilinos por otros mas rentables. Urge recuperar la medida, reforzar la validez de quienes la solicitaron y ampliar su duración y supuestos, incluidos los contratos en tácita recondución, para que vivir de alquiler deje de ser sinónimo de inseguridad y precariedad.
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2. Acabar con el fraude de los alquileres temporales
Lo llevamos advirtiendo mucho tiempo. No incluir la regulación de los alquileres de temporada en la Ley de Vivienda fue un error intencionado que solo ha servido para fomentar el desvío de la oferta de vivienda, para cometer fraude tratando de sortear la protección que otorga un contrato de alquiler de vivienda habitual, privando a los inquilinos de estabilidad y permitiendo incrementos constantes de las rentas.
Exigir que exista una causa real y acreditable para celebrar un contrato temporal, limitar su duración, impedir el encadenamiento sucesivo de contratos y convertir en vivienda habitual aquellos contratos cuya temporalidad sea ficticia es tan urgente y necesario como lo fue acabar con la temporalidad en el mercado laboral.
3. Regular el alquiler por habitaciones
Acabar con el hacinamiento como negocio rentable, nada más y nada menos. Salones convertidos en dormitorios, habitaciones sin condiciones mínimas y pisos cuyo alquiler por "piezas" multiplica artificialmente el beneficio del propietario es una práctica que cada vez se extiende más.
Impedir que la suma de las rentas por habitaciones supere la que correspondería al alquiler de la vivienda completa, así como evitar el fraude del uso de ese tipo de figuras para sortear la protección de los arrendatarios es imprescindible
4. Blindar de verdad la regulación de precios.
Los límites a las subidas alquileres solo funcionan si no existen mecanismos para sortearlos.
Cerrar el fraude de los contratos temporales, someter el alquiler de habitación a la norma, impedir la repercusión de nuevos gastos y congelar los precios de los contratos es necesario, pero no suficiente.
Regular precios implica dotar a los municipios de verdaderas herramientas para contenerlos y eso pasa por permitir a los Ayuntamientos declarar zonas tensionadas. Hay quien dirá que es inconstitucional, que lo diga, en su caso, el Tribunal Constitucional y que nos quiten lo bailao.
5. Prohibir las prácticas abusivas contra los inquilinos
Cada contrato de alquiler sigue siendo un pequeño campo de batalla. Los anuncios de determinas empresas que escuchamos cada mañana en la radio dan buena cuenta de ello.
Comisiones encubiertas, seguros de impago impuestos al inquilino, gastos trasladados indebidamente o nuevas cláusulas que aparecen cada vez que una práctica anterior deja de ser legal. Prohibir y sancionar la comisión de abusos inmobiliarios es una práctica urgente, imprescindible y disuasoria para acabar con los abusos del rentismo profesional.
6. Tanteo y retracto frente a la especulación
Durante años, miles de viviendas cambiaron de manos mediante ventas en bloque sin que quienes vivían en ellas tuvieran posibilidad alguna de adquirirlas, privando de sus derechos a inquilinos de viviendas públicas como sucedió en Madrid tras la venta de 1860 viviendas públicas de la Empresa Municipal del Suelo a Blackstone.
Reforzar el derecho de adquisición preferente de los inquilinos y de las administraciones públicas es una herramienta eficaz para evitar operaciones especulativas y proteger el parque residencial existente. Y sobre todo para incorporar precisamente las prácticas que han permitido que determinados fondos y grandes empresas acumulen y acaparen múltiples viviendas. Es hora de que lo haga la administración.
7. Ningún desahucio sin alternativa habitacional
Quizá ésta sea la cuestión que mejor define qué entendemos por Estado social.
No es aceptable que una administración reconozca que una familia es vulnerable y, aun así, el desahucio se produzca porque no existe una vivienda disponible.
Garantizar una alternativa habitacional adecuada es una obligación de un estado social, una obligación de garantía de derechos humanos y una necesidad democrática.
8. Frenar la compra especulativa
El número de operaciones de compra de vivienda a tocateja no para de crecer. Más de un 50% en los últimos años. Nos dicen que faltan casas y lo que sobran son especuladores que adquieren viviendas al contado para especular. Garantizar que las administraciones públicas puedan adoptar medidas para limitar y restringir las compraventas especulativas es imperioso. El problema no es sólo de oferta, es de desvió fraudulento de la misma.
9. Regular el alquiler turístico.
La transformación de viviendas de uso residencial en viviendas de alquiler turístico, legales, ilegales y alegales es una lacra constante en nuestras ciudades. Recuperar viviendas para el mercado residencial permanente es imperioso y todo pasa por controlar, sancionar, clausurar los alquileres turísticos ilegales y fiscalizar la actividad de las plataformas donde se anuncian.
10. Impuestos a los negocios especulativos y viviendas vacías
Tributar, tributar y tributar. Que las Socimis, pisos turísticos y todas las sociedades dedicadas a la especulación paguen tantos impuestos que no les salga a cuenta el negocio. En definitiva, que especular no merezca la pena.
No es tan difícil. Solo hay que apostar, de verdad, por el derecho a la vivienda.
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