Madrid Nuevo Norte: El acuerdo del tripartito es malo para Madrid

Félix Arias Goytre (@felargo)

Urbanista, miembro de la Plataforma Vecinal Zona Norte

Los negociadores del tripartito de Castellana Norte (ADIF, BBVA y Ayuntamiento) han revisado su acuerdo de julio pasado y anuncian el “desbloqueo” de la actuación “después de 25 años”: el enésimo desbloqueo. Estas negociaciones empezaron en otoño del 2016, por lo que han durado casi año y medio, sin que se haya producido una información transparente, ni participación vecinal, ni de otros agentes sociales. Sus negociaciones han sido opacas y ahora se presentan unos mínimos datos, recubiertos de publicidad, llegando al colmo de la falacia cuando DCN (BBVA) recalca que “por primera vez se ha tenido en cuenta a los vecinos”. La posverdad parece valer en la publicidad.

Para facilitar el debate público, lo primero que se necesita es explicar cómo es la nueva propuesta de Madrid Nuevo Norte, superando el relato que están propagando tanto el BBVA como la concejalía de Desarrollo Urbano Sostenible. Y para ello vamos a desgranar algunos aspectos que quedan ocultos entre tanto alborozo publicitario banal. Dejamos para el final la valoración global de una operación que se ha de considerar como especulativa, desequilibradora, que contribuye a la insostenibilidad y a profundizar la injusta segregación social.

¿Qué modelo de ciudad defiende el Ayuntamiento?

En el desayuno del 17 de abril, en el que el ministro de Fomento presentó el acuerdo tripartito, el concejal Calvo dijo, respecto a los “papeles” que DCN (BBVA) había presentado el día anterior en el registro: “yo no los he visto”. Pero según manifestó allí el ministro “lo presentado por DCN (BBVA) satisface lo que pretendemos todos”.

Sin embargo, ese mismo día el concejal Calvo se apuntó a la ola publicitaria patrocinada por el BBVA y en diversas noticias de prensa manifestó que “es un buen proyecto para la ciudad”, una propuesta equilibrada, no desproporcionada como eran los proyectos anteriores. “Estas bases definen el modelo de ciudad que estamos implantando en Madrid”, “este plan es objetivamente bueno para Madrid”. Es mas “el Ayuntamiento recupera el control público de la operación asumiendo la dirección del nuevo plan”.

Perplejidad, ¿Cuál ha sido el papel del Ayuntamiento en este proyecto, si el concejal no conocía los “papeles” que había registrado el día anterior el BBVA? ¿Cuál es el modelo de ciudad que promueve? El modelo de ciudad que defiende la concejalía es una incógnita, como veremos a continuación.

Adiós al parque Dehesa de Fuencarral; Bienvenido Mini Manhattan.

Con este acuerdo tripartito la ciudad pierde la oportunidad estratégica de tener un gran parque adehesado al este de Fuencarral, sobre las campas existentes, que queda reducido a un paseo de peatones y ciclistas que ensarta tres parques de barrio.

Y, sobre todo, se pierde la oportunidad que supone la nueva estación ferroviaria de Chamartín para el desarrollo de un barrio de negocios acotado, compatible con los barrios del entorno y el resto del Centro de Negocios de la ciudad apoyado en el eje de la Castellana; para en cambio proponer una operación desproporcionada y especulativa. Este planteamiento supone “una oportunidad perdida para reequilibrar la ciudad y avanzar hacia… un modelo que ponga en el centro a las personas y no al ladrillo, al negocio” según han manifestado la FRAVM y la Plataforma vecinal Zona Norte.

Veamos las características del nuevo proyecto acordado, Madrid Nuevo Norte (MNN).

Diferencias entre los tres proyectos: DCN (Botella), MPN (Carmena) y el acuerdo actual MNN.

Tras unos meses de debate sobre la operación Distrito Castellana Norte (DCN) que había dejado Ana Botella lista para aprobación provisional, el Ayuntamiento decidió anularla y presentar una propuesta alternativa en junio de 2016, denominada Madrid Puerta Norte (MPN).

La propuesta DCN de 2015 que se anuló, contemplaba 1,5 M m2 de terciario (7 veces más que las 4 Torres de la Castellana) situadas sobre los dos laterales de la M30, y 18.750 viviendas (10% seria suelo de cesión para VPO). La única zona verde significativa se situaba sobre una losa de hormigón a 9 m sobre el nivel del terreno que, como un catafalco, cubriría la playa de vías de la estación de Chamartín. La actuación de 318 Has se desarrollaría por una única Junta de Compensación en la que sería mayoritario DCN (BBVA) con una opción de compra sobre la edificabilidad ferroviaria que suponía el 63% del total de la operación.

La propuesta municipal de 2016 (MPN) extraía de la operación los terrenos ferroviarios que no se iban a urbanizar con lo que queda reducida a 198 Has y a una edificabilidad de 1,75 M m2, de los que 1,35 M serían terciario (6 veces las 4 Torres de Castellana), correspondiendo 558.000 m2 a un Centro de Negocios en torno a la estación de Chamartín para mejorar el acceso al mismo por cercanías, y con una reducción importante de viviendas a tan solo 4.590, una cuarta parte (con una cesión de suelo para 459 VPO). La propuesta eliminaba la losa/zona verde y proponía un parque lineal de unas 20 Has al norte de la M30 que articulaba el ensanche de Fuencarral. Asimismo se modificaba la gestión dividiendo el ámbito en cuatro ámbitos, el recinto de la estación y tres juntas de compensación, en la que los terrenos urbanizables ferroviarios no tenían mayoría, dejando fuera de la actuación una tira lineal de 20 has de suelo ferroviario colindante con Las Tablas.

Tras los 16 meses de negociaciones tripartitas, el resultado presentado en el reciente acuerdo de abril supone un serio paso atrás por parte del Ayuntamiento.

En la propuesta de 2018 (MNN), se mantiene la gestión en cinco ámbitos (incluye Las Tablas) pero en el Centro de Negocios el suelo ferroviario pasa a ser mayoritario en la Junta de Compensación al incluir la losa/zona verde de 21 Has (que genera más de 350.000 m2 edificables) que proponía DCN. También en Las Tablas la operación estaría controlada por el propietario de los terrenos ferroviarios que suponen la totalidad del ámbito.

Las viviendas aumentan de 4.590 a 10.500 viv (con una cesión de suelo para 2.100 VPO), y el terciario aumenta de 1,35 a 1,61 M m2 una cifra más alta incluso que la del Plan del PP de 2015.

El terciario se desplaza, localizándose en gran parte al sur de la M30, como en la propuesta municipal de 2016, pero en torno a la nueva losa/zona verde de 21 has que prolongaría la estación. En este Centro de Negocios se permiten 1,04 M m2 de terciario y 2.600 viv, además del terciario que se permite en la estación que incluiría 180.000 m2 de usos lucrativos así como las sedes sociales de ADIF y RENFE, por lo que en conjunto superaría los 1,3 M m2. Finalmente el resto del terciario (390.000 m2) se localiza al norte de la M30, y vistos los esquemas de ordenación, la mayor parte se situará como fachada de la M30, por lo que unos 250.000 m2 se incorporan al Mini Manhattan, sobre los terrenos el Motocine y de la zona de Las Tablas próxima al edificio Profiden (ahora Mercedes Benz).

Es decir, el Mini Manhattan superará los 1,5 M m2 de terciario, bastante más de lo que había concedido el PP de Ana Botella. Cuando en la ciudad con un parque de 3 M m2 de oficinas prime (primer nivel) hay poca demanda para esta actividad, manteniéndose vacio un 10% del parque existente, 300.000 m2 de los que 45.000 m2 están en las 4 Torres de la Castellana.

Finalmente, la localización de 7.900 viv en el ensanche Fuencarral, lleva a proponer en el acuerdo una ordenación que elimina el gran parque adehesado reclamado por los vecinos y propuesto, aunque tímidamente, en el proyecto municipal (MPN) de 2016.

Reivindicaciones vecinales (aparentemente) logradas y pendientes.

Ante la falta de participación desde noviembre de 2016, en marzo de 2017 la Plataforma Vecinal Zona Norte presentó al Ayuntamiento un documento de propuestas que quería debatir para su inclusión en las negociaciones tripartitas que se habían iniciado, pero no se permitió a la plataforma participar en el debate, tampoco se recibió ninguna repuesta a las propuestas hasta que no se ha presentado el segundo “acuerdo tripartito” (marzo de 2018), donde se incluyen algunas de éstas

En primer lugar, no se han atendido las dos reivindicaciones principales: la nueva dehesa de Fuencarral y acotar el Centro de Negocios a los 558.000 m2 de la propuesta municipal (MPN), que ahora casi se triplica.

Sin embargo, la lucha vecinal ha conseguido que en los esquemas de ordenación propuestos se hayan incluido parte de sus reivindicaciones: la consideración de Mauricio Legendre como un eje con prioridad para movilidad alternativa y transporte público, continuando como corredor verde hasta el parque de tres Olivos (aunque se pierde el parque), la variante a la Calle mayor del casco de Fuencarral, que permitirá eliminar tráfico de paso, el mantenimiento como equipamiento de la zona deportiva de la EMT (aunque trasladan la zona deportiva a la losa de hormigón), la cobertura de la trinchera ferroviaria de Begoña (aunque aún no se especifica la ordenación del entorno del espacio público frente al barrio), la posible localización de equipamientos necesarios para los barrios existentes en la conexión con la nueva operación MNN, el mantenimiento de las Ermitas de San Roque y Ntra. Sra. de Lourdes y la mejora de accesibilidad a las estaciones ferroviarias. Por otro lado se considera la propuesta vecinal de hacer más urbana La Castellana en la zona de San Cristóbal y 4 Torres, exterior a la actuación (aunque se menciona un nuevo túnel que habrá que valorar).

Pero no se hace referencia a la reivindicación de que se hagan Planes especiales de los barrios limítrofes a la actuación, abandonados en las últimas décadas, y que sería la forma de garantizar la actuación en los mismos, al margen del devenir y los plazos de la Operación Chamartín (que al menos tardará un quinquenio en poner alguna primera piedra).

El modelo de ciudad: el gran debate pendiente.

A pesar de que, como se ha enunciado, la propuesta municipal de 2016 y el acuerdo de tripartito de 2018 tienen grandes diferencias estratégicas para la ciudad, con impacto en los barrios, el concejal Calvo considera que “no se han distanciado prácticamente nada”, el proyecto actual “es prácticamente idéntico” a la propuesta de 2016. Ante tal tergiversación de lo que representa MNN, parece que hay muchos debates pendientes que deberían resolverse ya, antes incluso de la aprobación inicial del expediente.

Si el Ayuntamiento inicia la tramitación este verano, se tendrá que destinar el último trimestre del año a informaciones, debates y alegaciones. No solo alegar, sino debatir. Tendrán que presentarse y debatirse los informes de movilidad, ambientales, las necesidades de terciario e impacto de esta operación en la ciudad, etc., tras la aprobación inicial, ya que no parece que el Ayuntamiento esté dispuesto a facilitar procesos previos de debate público, sobre estos temas.

Tanto la FRAVM, como Ecologistas en Acción, el Club de Debates Urbanos y la Plataforma vecinal Zona Norte, reclamaron al Ayuntamiento el pasado 23 de abril que facilite el debate en profundidad, mas allá de la mesa convocada, en la que cada participante tiene 2 o 3 minutos para intervenir y, sin réplica.

En todo caso está claro que lo que Madrid nuevo norte, tal y como lo define el acuerdo tripartito, no es la ciudad que queremos.

No lo es por los mecanismos en los que se apoya, ya que responde a un modelo de inversión especulativa financiera, no a necesidades de oficinas de la ciudad, y menos aun al desarrollo de una ciudad sostenible y la creación de barrios saludables con diversidad e integración con su entorno. De hecho, fomenta la burbuja inmobiliaria-financiera de edificios de oficinas “prime” y apartamentos de lujo, que produce edificios aunque luego se dejen vacíos, pues solo satisfacen a los grandes inversionistas que buscan donde localizar su riqueza creciente, una burbuja que -según han advertido la Reserva Federal y el Deutsche Bank- podría estallar próximamente, y que ocurre en distintas ciudades globales.

¿Piensa el Ayuntamiento, de verdad, que el modelo de ciudad puede basarse en atraer capital inmobiliario-especulativo, para generar una política de sobreoferta al margen de la demanda previsible? ¿para acabar como en las recientes crisis inmobiliarias?

Tampoco tiene sentido fomentar la ampliación de la brecha de la desigualdad entre el norte y el sur. Ni generar una concentración en este Centro de Negocios de más de 1 millón de empleos terciarios, en caso de que fueran capaces de desarrollar y vender la promoción (que por suerte no será, pero dejará el norte descompuesto y con difícil arreglo). Ni que se lancen brindis al sol diciendo que las torres apenas tendrán aparcamientos y los viajes se harán casi solo por transporte público -supuestos equívocos que solo sirven para engañar en los estudios ambientales y de movilidad-. Ni plantear un Centro de Negocios que atraerá principalmente a clientes asentados en otras zonas de la ciudad donde quedaran edificios vacios (véase Plaza de España, Alcalá ocupada por administraciones publicas tras el abandono, Canalejas, etc.), generando un parque temático de oficinas en Chamartín mientras se turistiza el ensanche para ocupar los edificios abandonados con hoteles, centros comerciales apartamentos turísticos, etc., si no quedan abandonados deteriorando la ciudad.

Hay pues mucho que debatir antes de lanzar una operación descomunal, de grandes impactos en nuestra ciudad. Hay que actuar en la zona norte, pero en base a las propuesta municipales de 2016, no a los intereses de un banco.

Esperemos que el Ayuntamiento supere su “complejo”, que el concejal Calvo enunciaba recientemente diciendo que, “enterramos definitivamente el mantra de que veníamos a paralizar el urbanismo de Madrid… volvemos a demostrar que somos un equipo solvente y confiable”; actitud que ha producido una huida hacia delante, soslayando los principios y propuestas de su programa electoral, para caer en las estrategias de los que priorizan el negocio especulativo, y la consolidación de “derechos urbanísticos” aunque luego resulten irrealizables y con resultados perjudiciales para la ciudad.