Las viviendas de alquiler social, bajo mínimos en Catalunya

Uno de los problemas más graves del mercado de la vivienda, especialmente en tiempos de crisis, es el déficit crónico que se acumula en el ámbito de las construcciones sociales. Su presencia, prácticamente anecdótica, acaba generando tensiones por el desequilibrio entre los precios, en ocasiones equiparados a los de mercado, y la renta familiar disponible. A finales de marzo, en Catalunya se contabilizaban 37.181 viviendas destinadas a políticas sociales, gestionadas por administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro.

Durante el primer trimestre de este año, según los datos de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, se iniciaron 527 pisos de protección oficial, de los que se acabaron 504. En el mismo periodo, la Agència adquirió 148 a través de la fórmula del tanteo y retracto, que se han incorporado al parque público. Estas estadísticas se complementan con las ayudas sociales para facilitar el pago del alquiler de los colectivos vulnerables, que se han otorgado a 4.149 familias. Además, se ha evitado el desahucio de 480 personas gracias a las ayudas especiales de urgencia. Pese a estas medidas de carácter coyuntural, los expertos lamentan que no exista una política de planificación de vivienda social, que apenas representa el 2% del total en Catalunya.

Algunas de estas consideraciones las recoge el informe El dret a l'habitatge, realizado por el Consell de Treball Econòmic i Social de Catalunya (Ctesc), que plantea 41 recomendaciones a la Generalitat. El ponente del estudio, Martín Vives, asegura que "las condiciones para acceder a la vivienda protegida en Catalunya son limitantes, por lo que sería necesario que en la solicitudes para acceder a las construcciones públicas no se exigiera un mínimo de ingresos para no dejar fuera a los colectivos más desfavorecidos". Asimismo, Martín Vives aboga por aumentar el parque de vivienda protegida.

Gasto público y pisos vacíos

El informe plantea la necesidad de aumentar el gasto público en vivienda en Catalunya hasta el 1% del Producto Interior Bruto (PIB). Así, las estimaciones del Ctesc reflejan que con un ritmo de construcción de viviendas diversificadas de 25.000 unidades al año se conseguiría un porcentaje del 15% en un plazo máximo de 20 años. A parte de la inversión pública, la entidad propone soluciones más estructurales, como la movilización de pisos vacíos, la intermediación, la rehabilitación y mecanismos para garantizar vía presupuestos la estrategia a emprender con las personas sin techo.

Ser inquilino acaba siendo sinónimo de inestabilidad y de vulnerabilidad. Es una de las conclusiones del informe Impactos sociales del mercado de alquiler, llevado a cabo por la Hidra Cooperativa con la colaboración de la UAB y de l'Agència de Salut de Barcelona. El análisis, efectuado en Barcelona y su área metropolitana entre 2014 y 2019, concluye que uno de cada tres inquilinos no tiene claro dónde vivirá dentro de seis meses, mientras el 65% de estos ha cambiado de vivienda en los últimos cinco años.

El coordinador del área de formación de Hidra Cooperativa, Jaime Palomera, achaca el fenómeno de la vulnerabilidad a la corta duración de los contratos, a las rentas, ya que el 97% de los alquileres se paga a precio de mercado, y a la incertidumbre por la renovación de las condiciones. Palomera, que también ejerce de portavoz del Sindicat de Llogateres, denuncia que la situación se agrava con los episodios de acoso inmobiliario. "Si como inquilino tienes un problema de deterioro de la vivienda y el propietario o la inmobiliaria se niegan a repararlo o si detectas presencias intimidatorias delante de tu casa para que te vayas, esos son dos ejemplos de acoso". La consecuencia de estas prácticas se traduce en lo que en el informe se conoce como desahucios invisibles, en los que aparentemente es el inquilino el que decide abandonar la vivienda, pero en realidad se ha visto forzado y presionado por otras personas. De hecho, el informe sitúa en un 45,8% el porcentaje de las mudanzas que se producen vinculadas a los desahucios invisibles, en los que los ciudadanos se van antes de que los echen por no poder soportar más unas condiciones económicas o vitales inasumibles.

Viviendas en el parque público

El catedrático de Economía y Empresa de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) José García Montalvo admite que uno de los hándicaps que presenta la construcción de vivienda social es el ritmo lento de ejecución. Para amortiguar estas dificultades, reclama que los pisos protegidos, que se levantaron con dinero público, se mantengan siempre en el parque público. "No puede ser que a los 10 años pasen a manos privadas y sirvan para especular". Como ejemplo de una estrategia de éxito, García Montalvo alude a las planificaciones urbanísticas implantadas en Vitoria o en San Sebastián. En el caso de la capital donostiarra, pese a ser una de las ciudades con el precio más elevado del metro cuadrado del Estado, los pisos sociales se valoran una tercera parte por debajo del precio de mercado. "El axioma debería ser que siempre que quieras vivir en una vivienda pública esta ha de ser de alquiler".

Como tareas pendientes para la Administración, el catedrático resalta la contradicción que supone para el Ayuntamiento de Barcelona que su propia normativa de rehabilitación de edificios, demasiado exigente, le impida acelerar el ritmo de construcción de vivienda social. Echando la vista atrás, García Montalvo lamenta que si los consistorios hubieran adquirido al mismo precio las viviendas desahuciadas que las entidades financieras transfirieron a la Sareb, el banco malo, el parque público se hubiera triplicado. De esta manera, si se hubiera aplicado el derecho de tanteo y retracto, el experto augura que se hubiera resuelto parcialmente el drama de la emergencia habitacional.

Tsunami de desahucios

El diseño de las políticas de vivienda es otro de los focos en los que se fija la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de Barcelona. Una de sus portavoces, Lucía Delgado, critica la oportunidad perdida durante la anterior crisis de aumentar el parque público de las ciudades con las viviendas procedentes de las ejecuciones hipotecarias y que se las quedaron los bancos. Ese stock, con origen en el dinero público, se vendió a los fondos de inversión. "Las familias que se hipotecaron y fueron desahuciadas se encontraron con políticas de vivienda que daban vía libre a una subida indiscriminada de las rentas de los alquileres". Delgado concreta que si no se hubieran dejado escapar, una ciudad como Barcelona tendría una cartera de un 40% de viviendas sociales.

Delgado alude a que muchos de los desahucios se produjeron por un aumento desorbitado del precio del alquiler en el momento de renovar el contrato. Antes de que la ley de los alquileres intentara blindar estas subidas en Barcelona y otras 19 poblaciones del área metropolitana, la práctica estaba muy extendida, según la portavoz de la PAH. "Si no se aplican medidas de apoyo a las familias en menos de un año, nos enfrentaremos a otro tsunami de desahucios como los de 2012 o 2013".

El problema de adecuar los valores de los alquileres a las rentas disponibles de las familias parece ser el eje sobre el que deben pivotar las estrategias para impulsar el despegue de la vivienda social. Desvincular las ayudas del cobro de una renta mínima, mantener una construcción siempre en el parque público o establecer un tope de alquiler en función de la renta son algunas de las sugerencias planteadas por los expertos.

Eliminar trabas en la construcción

Hay que recordar que la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) considera que aumentar la inversión pública en vivienda asequible es una de las formas de atacar los problemas de acceso que se han agudizado en los últimos años. En un informe presentado a mediados de junio, el organismo también apuesta por eliminar obstáculos y restricciones en la construcción y flexibilizar las relaciones entre propietarios e inquilinos para aumentar la oferta de viviendas. En el estudio se constata que en el grupo de población con ingresos más bajos, un 35% dedica más de un 40% a la vivienda, un porcentaje que se considera problemático. Ante esta tendencia, la OCDE apela a corregir el rumbo, ya que “una mayor inversión en vivienda social y abordable aportaría un beneficio doble, al proteger a los hogares de bajos ingresos e incrementaría la oferta de vivienda, lo que reduciría los precios”. Además, también insta a rebajar la fiscalidad de las transacciones inmobiliarias y a gravar el suelo urbano.