La fuerte caída del precio de la vivienda, que las estadísticas oficiales sitúan en torno al 30% de media desde 2007, no está sirviendo para que accedan a ella quienes más la necesitan. Son fundamentalmente las rentas altas las que sacan partido de las gangas inmobiliarias, como prueba el hecho de que dos de cada tres compraventas se cierren sin necesidad hipoteca.

Antes del estallido de la crisis, la proporción era justo la contraria: un 63% de los adquirentes utilizaban financiación ajena, según cifras hechas públicas por el Consejo General del Notariado. El crecimiento del paro, la incertidumbre en el empleo que atenaza a quienes todavía lo tienen, la bajada de salarios y las crecientes dificultades para el acceso al crédito explican ese cambio. Fruto de lo anterior es la persistente caída en el número de hipotecas, que los últimos datos divulgados por el Instituto Nacional de Estadística sitúan en el 23,2% entre octubre de 2012 y octubre de 2013. Respecto a la época de la burbuja inmobiliaria, los préstamos de este tipo han disminuido más de un 80%, hasta situarse ligeramente por encima de los 200.000 anuales.

Se entiende así que el mercado continúe sin levantar cabeza, y fiel reflejo de ello es que el stock de viviendas nuevas, que en 2011 rondaba las 630.000, apenas ha bajado un 10% desde entonces. Con esas reservas, parece lógico que la construcción siga estancada: en los diez primeros meses de 2013, sólo se visaron 29.000 proyectos, poco más del 3% que durante los años del boom.

Las únicas zonas donde se percibe un mayor movimiento son las costeras, donde proliferan las segundas residencias y el desplome de los precios ha sido mayor. En Canarias, Baleares, Catalunya, Levante y parte del litoral andaluz, las ventas crecieron el año pasado, mientras que el conjunto de España se anotaba un nuevo retroceso, esta vez del 2,1%, al menos hasta noviembre.

Del abaratamiento de las viviendas de playa se están aprovechando en buena medida los ciudadanos extranjeros con capacidad suficiente para invertir el dinero necesario. Frente a una media nacional del 17%, el porcentaje de compradores foráneos supera el 40% en Santa Cruz de Tenerife y Girona y el 35% en Málaga, por poner sólo tres casos muy señalados.

Además de los particulares, hay fondos de inversión oportunistas que se están dando un auténtico festín con las gangas inmobiliarias nacidas al calor de la crisis económica y financiera. Un ejemplo paradigmático fue la compra por Goldman Sachs de 3.000 pisos pertenecientes al Plan Joven de la Comunidad de Madrid a razón de 67.000 euros cada uno. La banca, por su parte, también se halla inmersa en un proceso de enajenación de activos que se adjudicó como consecuencia de impagos y que ya tiene provisionados en sus balances. Por no hablar de la venta del patrimonio inmobiliario de algunas entidades, como el Sabadell, que ha traspasado a los mexicanos de Fibra Uno parte de su red (300 oficinas) por 253 millones.

Estas y otras operaciones han permitido cerrar 2013 con una inversión extranjera en el sector muy superior a los 4.000 millones de euros estimados en su día por la consultora CEBRE. Para 2014, otra firma especializada, Knight Frank, prevé llegar a los 14.000, gracias en buena parte a la Sareb -el banco malo-, cuya actividad no está aún a pleno rendimiento.