Las burbujas inmobiliarias de los países más ricos empiezan a estallar ante el alza de tipos y la amenaza de recesión global

El precio de las viviendas inicia una etapa de regresión que se aventura de notable intensidad y volatilidad. No pocos expertos consideran que concluirá con aterrizajes bruscos en un sector que suele actuar como barómetro del clima económico de cada país. Porque los mercados de las grandes capitales del planeta emiten ya señales de humo inequívocas de una corrección en toda regla.

Lo hará después de marcar registros históricos, como los 111 millones de dólares que se pagaron por el Número 15 de Shouson Hill, edificio que alberga la residencia de magnates como Li Ka-Shing, una de las más grandes fortunas de China y que ha pasado por ser la operación inmobiliaria más cara de la primera mitad de 2022.

Este exclusivo y reconocido complejo de mansiones de Hong-Kong se ha erigido en el emblema -o en el último vestigio, dicho de otro modo- de la recién concluida etapa de esplendor del ladrillo, que se ha concentrado especialmente en grandes capitales norteamericanas, europeas y asiáticas y que se ha prolongado durante un largo decenio, con el altibajo asociado a la gran pandemia. Muchas de ellas, una docena larga, adquirieron durante varios ejercicios la condición de "burbujas" por la carestía de sus transacciones. 

Pero, ¿cómo se ha gestado la regresión del sector? ¿Por qué se ha pasado de un mercado en auge a anticipar aterrizajes bruscos en los mercados de la vivienda? Y, sobre todo, ¿será el detonante de revueltas sociales? Un decálogo de factores se mezcla para explicar este cóctel. 

Las píldoras económicas y monetarias de la gran pandemia

El bienio del ciclo de negocios post-covid proporcionó a la industria inmobiliaria hormonas del crecimiento, a modo de estímulos económicos y monetarios. Los 15 billones de dólares que los gobiernos desplegaron en avales y ayudas a familias y empresas, sumados a los nueve billones de instrumentos y facilidades monetarias liberadas por los bancos centrales, ejercieron de combustible para sellar préstamos hipotecarios en condiciones ventajosas, con los tipos próximos a cero, y para acelerar decisiones de compra de viviendas. Y esto se combinó con una ampliación de la demanda de habitabilidad por los cierres masivos de oficinas tras la proliferación del teletrabajo que impulsó la firma y formalización de operaciones inmobiliarias; incluso en urbes con los precios por las nubes.

Subidas de tipos de interés en casi 100 bancos centrales

Sin embargo, la espiral inflacionista instaurada por la escalada energética desde el otoño pasado, y que ha intensificado las subidas de tipos de interés en alrededor de 90 bancos centrales, ha acabado con la inercia del negocio en numerosas latitudes del planeta. Esto sucede en un contexto nada alentador de deterioro en las condiciones hipotecarias y en los mercados laborales, con un otoño que se espera agitado en el orden energético y una incertidumbre geopolítica de voltaje. Un marco que conducirá a la paralización de promociones y a un retardo del ritmo de las transmisiones patrimoniales.

Las burbujas especulativas empiezan a explotar

Los descensos en ciudades como Toronto, Nueva York, Sídney, Zúrich, Múnich, París, Londres o Hong-Kong -por poner sólo los ejemplos más evidentes de las burbujas en los mercados de más raigambre inmobiliaria, reconocidas en los últimos informes del banco de inversión suizo UBS- arrastrarán los precios del resto de urbes de sus respectivas naciones. Es el lema del negocio, tanto en episodios alcistas, como en épocas de ajustes. Y en todas ellas ya se empieza a observar la tendencia generalizada de esperar a ver cómo reaccionarán a corto y medio plazo unas economías, todas ellas de rentas altas, amenazadas por la recesión o en etapa contractiva, como la de EEUU. El largo decenio de rentabilidades inversoras superiores al 5% al año -con la única excepción del ejercicio 2016-, según MSCI IPD, firma de análisis y datos de mercado, toca a su fin. Después de que capitales como Hong-Kong o Auckland llegaran casi a duplicar su precio desde 2012, recuerdan en The Economist.

Las decisiones de compra se retrasan

En alguna de ellas, además, este empeoramiento de la coyuntura económica y de la atmósfera financiera se combina con otros parámetros más sectoriales, como las restricciones por el lado de la demanda, en medio de un tobogán descendente de precios. En Canadá, el mercado quizás más efervescente junto al neozelandés, con permiso del alemán o el suizo en Europa, registran tres caídas mensuales consecutivas. Mientras, Nueva Zelanda, que culminó 2021 con un alza de las transacciones superiores al 45% en el año y medio posterior a la crisis sanitaria de la covid-19, ha seguido la misma estela que la economía canadiense en los últimos tres meses.

En Suecia saltó la alarma en junio, con un retroceso del valor de las compraventas del 4%, el de mayor calado desde la crisis financiera de 2008. Pero en EEUU se paga ya más por tres meses de pagos hipotecarios que por el montante de los tres años precedentes. Y esto sucede en medio de un aminoramiento paulatino de las concesiones prestamistas destinadas a la vivienda desde enero, cuando la Fed (Reserva Federal estadounidense, el organismo encargado de subir o bajar tipos) inicia su rally alcista de tipos. En Reino Unido este punto de regresión se sitúa en abril, cuando se pierde el vigor hipotecario hasta los niveles previos a la epidemia y en mayo se inicia la caída de ventas; en nada menos que una décima parte de unidades en términos interanuales.

El mundo anglosajón ejerce de punta de lanza

Los análisis hablan de un retroceso de entre el 5% y el 10% en EEUU y Reino Unido, afirman en la consultora Capital Economics. Si bien en Australia o Suecia el calibre de la caída será superior -de alrededor del 15%-, aunque aún lejos del 20% que presagian para Canadá, donde se precisan 3,5 millones de viviendas de nueva construcción hasta 2030, según el Gobierno del liberal Justin Trudeau. En Nueva Zelanda, siete de cada diez millenials han renunciado a convertirse en propietarios, una tasa histórica alta entre las generaciones jóvenes desde que se tienen datos, al término de la Segunda Guerra Mundial. Se trata de sociedades de alto poder adquisitivo y próximas o inmersas en niveles de pleno empleo y, por ende, poco propensas a endeudamientos excesivos y, cada vez, más dispuestas a modificar hábitos de consumo para modelar sus propias calidades de vida.

Detonante de posibles protestas sociales

El acceso a la vivienda es un bien básico de primera necesidad amparado en la mayor parte de las constituciones de corte liberal-democrático. Pero, aun así, el Banco Mundial calcula que, en 2025, habrá 1.600 millones de personas que tendrán dificultades para acceder a un inmueble. Es una de las causas por las que el secretario general de la ONU, el portugués António Guterres, acaba de alertar, en la Asamblea General de la institución, sobre posibles oleadas de revueltas y contestaciones sociales en todo el mundo. Como las que acontecieron en 2019, antes de que la covid-19 paralizara la actividad económica y la movilización social en todo el planeta.

El FMI también comparte este diagnóstico. "El coste de adquirir una vivienda ha crecido mucho más que el de las rentas personales", explican desde su sala de máquinas. Tesis que corroboran en un estudio realizado entre 200 ciudades por la consultora World Finance, en el que resaltan que el 90% de ellas resultan inaccesibles financieramente por sus altos costes inmobiliarios al exigir desembolsos medios anuales que triplican la renta per cápita del país.

En EEUU, otro informe, de Moody's Analytics, asegura que apenas existen 1,5 millones de viviendas en stock de venta y alquiler, el dato más reducido de los últimos 30 años, pese a que el precio subió un 11% durante la crisis sanitaria y en más de 200 ciudades del mayor mercado del planeta el desembolso medio por adquirir un inmueble personal supera el millón de dólares. En Nueva Zelanda, el bienio de la covid-19 generó un encarecimiento del 22%.

En World Finance enfatizan que Hong-Kong es, por decimoprimer año consecutivo, la ciudad del mundo menos accesible para vivir por el continuo encarecimiento de los precios en su industria inmobiliaria.

Asia y Europa siguen la estela del ajuste inmobiliario global

La tendencia al contagio en Asia y Europa irá a rebufo. "Las correcciones en los precios tendrán un efecto directo sobre el consumo y el conjunto de las economías porque las compras de viviendas son un factor significativo de la salud financiera de los hogares", asegura Tuuli McCully, responsable de análisis económico de Scotiabank en Asia Pacífico. Esto ocurrirá con más intensidad en las latitudes donde la sincronización de las subidas de tipos de interés ha sido más intensa y agresiva, aclara Nirak Shah, de Bloomberg Economics, en referencia a las naciones de cultura anglosajona, situando a Canadá y Australia como los mercados más propensos a este estallido de sus burbujas inmobiliarias. Aún así, incide en que más de medio centenar de bancos centrales han aumentado al menos en 50 puntos básicos el precio del dinero en el último año y en que se esperan "mayores escaladas".

A juicio de Shah, Nueva Zelanda, EEUU y Reino Unido están en el siguiente estadio de reducción de precios. Mientras que República Checa -fuera de la eurozona- y Portugal, Austria, Alemania y Países Bajos -dentro del espacio monetario- serán los socios con caídas más pronunciadas, así como Corea del Sur en Asia. Una lista que coincide con S&P Ratings, cuyo diagnóstico se basa en unos cálculos que comparan los riesgos hipotecarios de las familias en relación a su PIB nominal. Dato que señala a Suecia como el mercado comunitario con mayores tensiones de deuda, que podría alcanzar hasta el 200% de los ingresos de cada unidad familiar.

El póker anglosajón -Nueva Zelanda, Canadá, Australia, EEUU y Reino Unido, por este orden- es el que también aparece en la visión de Goldman Sachs, dentro de un contexto de "un muy rápido deterioro del acceso a préstamos hipotecarios, con caídas drásticas de las ventas de viviendas y un duro aterrizaje con riesgos de calado sobre la profundidad y la durabilidad de las recesiones en vigor o en ciernes, según los países, y sobre el endeudamiento de las familias", explica Jan Hatzius, su economista autor del informe.

"Si las condiciones crediticias siguen aumentando, los mercados inmobiliarios mundiales se van a enfrentar a un examen crucial", advierte Shah, para quien "si los bancos centrales están dando pábulo a las subidas de tipos, quizás estén ya contribuyendo a plantar las semillas de la próxima crisis financiera". El último estallido de burbujas inmobiliarias estuvo ligado al credit crunch de los bancos en 2008.

Un encarecimiento súbito y de impacto mundial...

En JP Morgan recalcan que los precios de la vivienda en el planeta han repuntado a su ritmo más vertiginoso en los últimos 40 años. Al igual que los alquileres. En Europa, por ejemplo, los costes de subidas de rentas por arrendamientos en los tres primeros meses de 2022 llegaron al 14,5%, afirma el Índice Internacional de Rentas de City. Mientras, en Asia, donde se encuentran algunos de los mercados de alquiler más calientes del planeta, los desembolsos suponían algo más de la mitad de los ingresos de cada familia, a tenor de los datos de The Cost of Rent Index, donde se comparan los costes medios de alquiler de un apartamento de tres dormitorios en 50 naciones del continente más poblado del mundo.

... en unas sociedades con cada vez menos bienes de primera necesidad

Es la lectura que se resalta en el World Economic Forum (WEF), entidad gestora de las cumbres de Davos, que hace hincapié en que el incremento del coste de la vivienda repercute en la adquisición de otros bienes esenciales, como la cesta de la compra básica, los recibos de luz y de gas o el transporte, y en que la losa de las devoluciones hipotecarias suele ser un detonante que eleva el censo de personas sin hogar. Más de 100 millones de ciudadanos de todo el mundo se declaran como personas sin hogar, afirma UN-Habitat, programa de Naciones Unidas de desarrollo urbano y sostenible. Además de tirar al alza los IPC -en concreto, en sus rúbricas de bienes y servicios- en las sendas que acaban tomando las economías, bien hacia el vigor o hacia los números rojos o en la creación de empleo.

De hecho, Moody's Analytics destaca la relación directa que existe entre trabajadores con unas bajas cualificaciones y reducidas ratios de productividad en sus centros fabriles, asociadas a la lejanía en la que se encuentran sus hogares respecto de sus áreas de trabajo. Esto en un momento en el que, además, y paradójicamente, se necesitaría construir 96.000 viviendas nuevas cada día para atender a unas 3.000 millones de personas que demandarían un acceso adecuado y asequible a un hogar en 2030. En especial, en 43 países, entre los que destacan Camerún, Egipto o Jordania, explica UN-Habitat, que pone como ejemplo a Japón, cuya política de vivienda accesible califica de "éxito, incluso en grandes ciudades"; la estrategia nipona también es resaltada por think tanks como Centre for Cities.

El BCE enciende las alarmas en Europa

La autoridad monetaria del euro da por descontadas rebajas del precio de la vivienda por la subida de los tipos hipotecarios en su último informe mensual, desvelado inmediatamente después del alza de tres cuartos de punto decretada este mes de septiembre. Y adelanta un descenso del 9% en el valor de los inmuebles en el espacio monetario europeo en los próximos dos años por cada punto que se eleven las tasas de referencia interbancaria. Con caídas substanciales de los flujos de inversión en mercados inmobiliarios como el alemán, como destaca el instituto Ifo desde el pasado mes de mayo.

Adam Slater, economista jefe para el sector inmobiliario en Oxford Economics, estima que los precios de la vivienda en las potencias de rentas altas "podrían estar aún un 10% sobrevaloradas, con una variación considerable entre ellas, pero con una tendencia general a medio plazo que apunta a una notable corrección". Un ajuste excepcional y uno de los de mayor calibre desde el año 1900, explica. Aunque, por comparación, en 2006, cuando se registró el techo del precio de la vivienda que desencadenó la crisis financiera dos años después, la sobrevaloración oscilaba entre el 13% y el 15%. Puesto en perspectiva -dice Slater- desde el inicio del siglo XX ha habido tres periodos evolutivos: una fase estable, hasta los sesenta; un periplo de crecimiento modesto hasta los noventa, y una etapa de dinamismo notable desde entonces. La actual burbuja supone un incremento real del precio del 43% desde el último decenio, cuando se pone coto a la crisis de la deuda europea.