Cuenta atrás de un mes para asegurarse de que el banco devuelve lo cobrado de más al firmar la hipoteca

Los hipotecados que todavía no han reclamado al banco con el que contrataron su crédito el dinero que éste les hizo pagar de más en el Registro de la Propiedad, la notaría y la gestoría al cargarles sus facturas íntegramente disponen de apenas un mes, hasta el 23 de enero, para activar los trámites que les aseguran que podrán formalizar la solicitud de su devolución.

El 23 de enero se cumplen cinco años del bloque de sentencias por las que el Tribunal Supremo determinó que los gastos del notario y de la gestoría deben ser cubiertos por mitades por el hipotecado y por el banco. Esto se debe a que ambos se benefician de la formalización documental del acuerdo. Mientras, la factura del Registro de la Propiedad corresponde por completo a la entidad financiera, ya que es la única interesada en la inscripción del gravamen.

La parte de esos gastos que había sido endosada de manera abusiva al hipotecado, es decir, la mitad del coste del notario y el gestor y todo el del Registro, debe serle devuelta con intereses desde la fecha del pago.

En ese caso se aplica el llamado interés legal del dinero, una tasa que se establece en los Presupuestos generales del Estado. En últimos 25 años, este ha oscilado entre el 3% y el 5,5% anual y en la última década lo ha hecho entre en 3% y el 4%. Esto equivale a multiplicar la cantidad cobrada de manera indebida por 2,7 en el primer caso y por 1,4 en el segundo.

Sin embargo, dos años más tarde, la Sala Primera del Supremo decidió plantear una cuestión prejudicial cuya resolución por el Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) entraña el riesgo de desactivar en la práctica la vía para recuperar ese dinero pagado de más por los hipotecados, a los que esos gastos se les han cargado históricamente como una especie de cláusula oculta del préstamo.

La resolución por el TJUE entraña el riesgo de desactivar en la práctica la vía para recuperar ese dinero

Concretamente, el tribunal español planteó al comunitario que debía determinar cuál es el plazo de prescripción de esa deuda del banco con el hipotecado, es decir, el tiempo durante el que este último puede reclamarla. Ahí se abre un abanico de posibilidades, que va desde mantener que no hay ningún límite hasta los cinco años a partir de las sentencias del Supremo, con lo que el plazo acabaría en la práctica el 23 de enero.

Aunque, en cualquier caso, una denuncia o un anuncio formal de la intención de reclamar esas cantidades permitiría poner de nuevo a cero ese contador de cinco años.

"La distribución de los gastos está clara. La cuestión está en dónde comienza y dónde acaba el plazo para reclamar la parte del hipotecado", explica Sara Benedí, del despacho zaragozano SBA abogados y experta en asuntos hipotecarios y crediticios.

En ese escenario, el TJUE, que ya se ha pronunciado sobre otros aspectos de los abusos hipotecarios, y que normalmente lo ha hecho de manera favorable a los consumidores, tiene varias opciones que giran en torno a tres ejes básicos.

Uno consiste en establecer que la nulidad de esa cláusula del contrato no prescribe, tal y como sostienen las entidades de consumidores y de usuarios de banca. Otro en determinar que, tal y como reclama el sector financiero, el plazo de prescripción es de un máximo de cinco años, pero comienza a correr en la fecha de las facturas.

El tercero apunta a la posibilidad de dictaminar que hay cinco años para reclamar el dinero desde las sentencias del Supremo, un hito que podría datar tanto en enero de 2019 como, también, dos años después si toma como referencia otra resolución similar de 2021.

La reclamación fehaciente ante el banco o el juzgado

"Si el TJUE avala el criterio más restrictivo, el 23 de enero se acaba el plazo para quien no haya presentado antes una reclamación fehaciente", señala Benedí.

¿Y en qué consiste una reclamación fehaciente y qué efectos prácticos tiene? Una acción de ese tipo interrumpe el plazo de prescripción y garantiza otro nuevo de cinco años, o del plazo que determine el TJUE, para reclamar los gastos, y se puede materializar por varias vías.

Sara Benedí, abogada: "Basta con comunicar al banco la intención de reclamar los gastos indebidamente cargados"

"Ni siquiera es necesario plantear una demanda formal, aunque por supuesto que puede hacerse. Basta con comunicar al banco la intención de reclamar los gastos indebidamente cargados, y eso puede hacerse presentando un escrito en la entidad financiera, siempre pidiendo el acuse de recibo, o enviando un correo electrónico al servicio de atención al cliente", anota la letrada.

En todos los casos el aviso debe incluir una copia de las facturas, ya que sin esos documentos no es posible reclamar los gastos con una mínima garantía de éxito.

"No es necesario formalizar la demanda, pero sí que hay que presentar la reclamación antes del 23 de enero para garantizarse un plazo de cinco años más para presentarla", añade Benedí.

Ese marco es válido para todas las hipotecas con independencia del tipo de inmueble al que estuvieran vinculadas, ya fueran casas, garajes, naves, solares o campos. También de la fecha en la que fueron formalizadas y de que el banco con el que fue contratada siga o no activo, ya que los que han ido absorbiendo a otros durante el proceso de rescates y fusiones de la pasada década se subrogan en las obligaciones de los desaparecidos.