¿Qué me está cobrando de más el banco en la hipoteca en plena escalada del euríbor?

"Tenemos que seguir vigilando el impacto en las familias hipotecadas, que ya superan en 2.682 euros la subida de cuota anual, por cada 100.000 euros de hipoteca, y si las medidas previstas por el Código de Buenas Prácticas Bancarias resultan suficientes para aliviar las tensiones económicas", advierte la Asociación de Usuarios Financieros (Asufín).

Lanzan este aviso ante la inminencia de que el euríbor, el principal índice con el que se revisa el interés de los préstamos hipotecarios, vaya a superar el 4% por tercera vez en sus 25 años de existencia tras cerrar mayo en el 3,939%.

Ese encarecimiento del crédito para adquirir vivienda está expulsando del mercado hipotecario a amplios sectores de la clase media en combinación con el alza de precios de las casas, y que se encuentra en la base del aumento de los beneficios del sector bancario y sigue conviviendo con unas prácticas abusivas a las que consumidores y tribunales tratan de poner coto mientras se sigue sustanciando la tendencia a cobrar de más que se generalizó con el cambio de siglo en el sector financiero español.

La reclamación de las cantidades cobradas de manera excesiva por las entidades bancarias a sus clientes puede ayudar a soportar las consecuencias de ese encarecimiento de los créditos.

También, a recuperar el dinero que pudieran haberles cobrado de manera indebida mientras estuvieron endeudados, ya que el derecho a reclamar no desaparece con la liquidación de la hipoteca ni con su cancelación.

¿Qué gastos vinculados a la hipoteca se pueden reclamar?

Los hipotecados tienen derecho a recuperar si ya los pagaron, o a no cubrir si es que van a empeñarse ahora, la mitad de los gastos de notaría que conlleva la formalización del crédito y la totalidad de los referentes a la gestoría, el Registro de la Propiedad y la tasación de la vivienda.

El pago de esos conceptos le corresponde al banco, por lo que procede reclamar su devolución si al formalizar la hipoteca fue el cliente quien los liquidó.

El pago del impuesto de Actos jurídicos Documentados corresponde a la entidad financiera

En cuanto a los impuestos, el pago del AJD (impuesto de Actos Jurídicos Documentados) corresponde a la entidad financiera, salvo que se trate de una vivienda de obra nueva. Y el del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o el IVA, que se aplican respectivamente según se trate de una vivienda usada o nueva, al comprador.

¿Qué ocurre cuando se trata de una subrogación?

Los derechos del consumidor son los mismos siempre que en las escrituras de la hipoteca aparezca la entidad financiera, algo  relativamente frecuente cuando se adquiere una vivienda en una promoción en la que el promotor va prorrateando por pisos la financiación que en su día asumió, pero no si la subrogación se realiza entre dos particulares.

Las entidades financieras imponían esos pagos a sus clientes abusando de una posición de dominio

La diferencia entre una situación y otra radica en que los tribunales han concluido que las entidades financieras imponían esos pagos a sus clientes abusando de una posición de dominio y con explicaciones poco claras o carentes de transparencia, mientras que ese desequilibrio no se daría en una relación entre dos iguales.

Los gastos reclamables en una subrogación son los referentes a la hipoteca, no a la compraventa de la vivienda que esta avala. Los notarios suelen desglosarlos en sus facturas.

¿Y qué pasa con los gastos de cancelación?

Lo mismo que con los de la constitución de la hipoteca: el cliente puede reclamar al banco, o no pagar por él si todavía no lo ha hecho, la mitad de los gastos de notaría y la totalidad de los del Registro de la Propiedad.

¿Qué plazos hay para recurrir esas cantidades?

"Depende del criterio que aplique la audiencia provincial del lugar", explica Sara Benedí, abogada del despacho zaragozano SBA y especializada en temas de crédito. 

Esos tribunales establecen lo que se denomina jurisprudencia menor al no llegar prácticamente nunca estos asuntos al Supremo por su baja cuantía.

"El asunto se centra en los plazos de prescripción. La nulidad de la cláusula no prescribe nunca, porque declararla nula significa que nunca debió existir", anota la letrada.

"La nulidad de la cláusula no prescribe nunca, porque declararla nula significa que nunca debió existir"

No obstante, añade Benedí, "mientras la nulidad está clara, y algunas audiencias como la de Zaragoza han resuelto que puede reclamarse en cualquier momento, otras han establecido que sí hay plazos de prescripción para reclamar la indemnización".

¿Cómo se aplican esos plazos de prescripción?

La Ley de Enjuiciamiento Civil redujo en 2015 de quince a cinco años el plazo de prescripción de los asuntos civiles, periodos que, salvo que se trate de una provincia cuya audiencia rechace las limitaciones temporales, se combinan con las fechas a partir de las cuales el TJUE (Tribunal de Justicia de la UE) dejó claro que se podía llevar al banco al juzgado por aplicar cláusulas abusivas (2015) o por cargar de manera indebida los gastos de tramitación (2019).

Es decir, que en los territorios de las audiencias restrictivas hay tiempo hasta 2034 o 2024 para reclamar los gastos de constitución en función de si estos se pagaron antes o después de 2015.

Además, el plazo sigue abierto hasta 2030 para solicitar resarcimientos por cláusulas abusivas si estas fueron impuestas antes de 2015 mientras que la posibilidad se habría esfumado para las aplicadas más tarde.

Algunas audiencias inician la cuenta más adelante para algunos abusos hipotecarios en función de la fecha en la que el TJUE ha ido emitiendo sus sentencias sobre cláusulas concretas, caso de la comisión de apertura, fechada en 2020.

No obstante, aclara la abogada, "en ningún caso esos plazos corren desde la fecha en la que se produjeron los pagos".

¿Esas condiciones rigen para otras reclamaciones?

Se aplican de la misma manera a la hora de reclamar un resarcimiento por la aplicación de cláusulas abusivas como las que establecen intereses de demora superiores en más de un 3% al precio oficial del dinero, las comisiones de apertura de más de 1,5% del valor nominal del préstamo y las que determinan el vencimiento anticipado del negocio antes de que se produzca el impago de seis cuotas mensuales.

¿Y la banca qué dice?

Los bancos suelen defender que los plazos de prescripción de la acción restitución, es decir, del derecho a ser indemnizado, deberían comenzar cuando se produjeron los pagos, ya sea cuando se liquidaron las facturas o cuando se constituyó la hipoteca, aunque los jueces no suelen recoger esas tesis.

¿Qué pasa con los seguros de vida?

"No pueden obligarte a contratar un seguro mientras dura el crédito"

Los bancos no pueden obligar a un hipotecado a contratar un seguro de vida ni imponerle otras condiciones gravosas, lo que abre la puerta a reclamar la devolución de lo pagado por esos conceptos.

"No pueden obligarte a contratar un seguro mientras dura el crédito ni mucho menos a pagar la prima de los veinte o treinta años por adelantado, como ha llegado a ocurrir", explica la abogada Sara Benedí.

Eso, agrega Benedí, "impide tanto modificar las condiciones de la póliza como ir al mercado a buscar una más ventajosa, porque ya has firmado para veinte años".

¿Hay condiciones específicas para las nuevas hipotecas?

La Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario establece desde finales de 2019 las nuevas condiciones en el trato entre bancos y clientes en materia hipotecaria y recoge la mayoría de los extremos que ha ido aclarando la jurisprudencia de las audiencias, del Supremo y del TJUE.