Luxemburgo, Jersey o Países Bajos. Los dueños de los grandes grupos de residencias de estudiantes en España tienen estructuras societarias que terminan en paraísos fiscales o territorios de baja tributación. Lo habitual es que gestionen estos activos a través de filiales –directas o indirectas– con domicilio en Madrid. Es un sector en plena expansión. Los datos hablan por sí solos. La inversión en residencias de estudiantes superó los 755 millones en 2024. Y los inversores dicen estar dispuestos a destinar cada vez más capital, tal y como constatan los últimos informes publicados por la consultora JLL. ¿Cuáles son los operadores con más camas en el mercado español? ¿Quién está detrás de cada una de las firmas? ¿Quién pone el dinero? ¿Y a dónde se lo llevan?

Los 15 primeros operadores concentraban 49.000 camas a finales del curso pasado, es decir, la mitad del stock total, según datos de JLL. Los cinco primeros acaparaban más de 32.000 plazas. Residencias de Estudiantes SL (RESA) lidera el ranking con 12.000 camas, por delante de GSA-Yugo, que roza las 7.000 plazas. El top cinco de las firmas con más habitaciones proyectadas lo completan MiCampus (también cerca de 7.000), StepHouse (4.500) y Bravo (2.700). Las residencias de los campus de Madrid, Málaga, Salamanca, Barcelona, Granada o Bilbao los gestionan grandes fondos y bancos afincados en Jersey, Nueva York, Luxemburgo o Países Bajos. Este es el rastro del dinero que pagan los estudiantes por una cama y un cuarto de baño en un mercado universitario cada vez más prohibitivo.

RESA, un cóctel de operaciones con destino holandés

Residencias de Estudiantes SL opera bajo la marca RESA y tiene 12.000 camas disponibles en el mercado nacional. La compañía gestiona 45 residencias en una veintena de ciudades españolas. La propiedad de la firma recae sobre la empresa Dibea ITG SA, tal y como ha podido comprobar Público. Esta sociedad, registrada en febrero de 2022, está controlada por el fondo de pensiones neerlandés PGGM, que gestiona e invierte su patrimonio en nombre de otros cinco fondos, todos ellos afincados en Países Bajos. 

PGGM compró el 100% de las acciones de RESA en agosto de 2022. La adquisición se formalizó seis meses después de la creación de Dibea ITG SA. "RESA proporcionará rentabilidades estables y ajustadas a la inflación a nuestros clientes", celebró el director de inversiones de la matriz cuando se hizo efectiva la compra. Esta no es la única pista holandesa en el expediente de RESA. Tiger Holding I BV, también con sede en Ámsterdam, figuró como administradora del grupo de residencias de estudiantes hasta diciembre de 2024. Resa Moncloa, Resa Vallehermoso y Resa Claudio Coello son algunos de los centros que el gigante holandés controla en Madrid. El precio de una habitación doble, es decir, compartida, está en todos ellos por encima de los mil euros mensuales. 

Yugo, un gigante escondido en un 'paraíso fiscal'

Yugo gestiona siete residencias en Madrid, entre ellas, El Faro de Moncloa, Yugo Galdós y Yugo Emilia Pardo Bazán. La firma controla otros siete bloques en Barcelona; además, está presente en Sevilla, València, Granada, Salamanca y Pamplona. En total controla unas 7.000 camas. ¿Quién está detrás del segundo gran operador del mercado español? Yugo Students Spain SL depende directamente de Yugo (Middle East) Limited, una de las filiales de la matriz con sede en Abu Dabi. Yugo –y todas sus variantes– pertenecen al mismo tiempo a The Dot Group, una "combinación de empresas líderes en el sector" de la que también forman parte GSA, Student.com y Kinetic Capital. 

The Dot Group, a su vez, pertenece a Capital Values Group Limited, una firma con sede en la isla de Jersey, tal y como consta en el informe anual de 2024 y en los estados financieros consolidados que presentó la compañía ante el registro oficial de empresas del Reino Unido. Jersey figuraba como uno de los paraísos fiscales más "agresivos" del mundo en 2019, según la ONG Red de Justicia Fiscal. El Gobierno local, no obstante, siempre ha negado cualquier acusación y asegura que los negocios en la isla se realizan "en conformidad" con los estándares establecidos. 

El último interrogante que queda por resolver es el de quién administra el patrimonio de The Dot Group. El responsable directo es Nicholas Porter, que goza de una participación mayoritaria al aglutinar "más del 75% de las acciones", tal y como ha podido comprobar este diario. Porter tiene su domicilio actual en Dubai. The Dot Group no ha respondido a las preguntas de Público sobre quién ostenta las acciones restantes, ni tampoco ha aclarado qué porcentaje representan. Los precios de una habitación individual en las residencias de Yugo pueden estar por encima de los 2.000 euros mensuales, al menos, así ocurre en varios de los bloques que la compañía tiene operativos en Madrid o Barcelona. 

MiCampus, la 'joya' del hijo mayor de Ana Botín

El tercero de los operadores en el mercado de las residencias universitarias tiene su origen en Luxemburgo. Es un patrón que se repite –total o parcialmente– en tres de los casos. MiCampus Living SL cuenta con habitaciones en una quincena de ciudades españolas y suma en torno a 7.000 camas operativas en España. El propietario de la firma es desde abril de este año el fondo GS Calyra SL. La sociedad estaba antes en manos de Living and Accomodation Spanish Holding SL. Las dos marcas, no obstante, pertenecen a la misma matriz: Stoneshield Southern Real Estate Holding SAL.

Stoneshield lo crearon en 2018 Juan José Pepa y Felipe Morenés y desde el principio tuvo la matriz en Luxemburgo. Felipe Morenés es el hijo mayor de Ana Botín, presidenta del Banco Santander. La estructura societaria se compone de cuatro empresas. Pepa y Morenés se reparten al 50% el capital en dos de ellas y son accionistas minoritarios en las otras dos. MiCampus es, de momento, la apuesta estrella de Stoneshield. El fondo del que cuelgan las residencias de estudiantes de la firma –algunas, concertadas– cerró 2023 con 252 millones de euros en beneficios. 

StepHouse, la vuelta a los campus de Azora

Azora ha firmado en noviembre del año pasado su vuelta al mercado de las residencias de estudiantes con la marca StepHouse. El fondo, que ha cambiado varias veces de nombre a lo largo de la última década, compró entonces "todos los activos" de la joint venture bajo la que operaban Grupo Moraval y el gigante sueco EQT Exeter, tal y como ha confirmado este último grupo a Público. "La plataforma creada [por ambas compañías] será el punto de partida de nuestra expansión por el sur de Europa", publicó Azora para anunciar la operación. Grupo Moraval –marca "caducada", según la Oficina Española de Patentes y Marcas–, pertenecía desde 2006 a Oficinas de La Moraleja SL, socio y único accionista de Intelligent Logistics SL. Esta compañía tenía varias residencias al margen de su acuerdo con la multinacional escandinava, que siguen funcionando como Nodis, "todas ellas sin relación con Azora", matizan desde el fondo español.

Stephouse Students SL es la filial bajo la que opera Azora en el sector estudiantil, una empresa que no existía hasta octubre de 2024, cuando las conversaciones para el traspaso de la cartera de EQT estaban ya "avanzadas". Fernando Gumuzio y Concha Osácar son los socios fundadores del fondo y principales accionistas; eso sí, hace medio año nombraron socio director al hasta entonces responsable del área inmobiliaria, Javier Rodríguez-Heredia. Es importante recalcar que tanto Gumuzio como Osácar ocupan cargos también en el organigrama de Residencias de Estudiantes SL (RESA), el principal operador en España: él lleva trece años como apoderado y ella permanece como consejera, es decir, tiene capacidad para influir en la toma de decisiones. Azora vendió esta empresa y toda su cartera en 2017. 

Azora también tiene entre sus accionistas a Canepa, una sociedad domiciliada en Luxemburgo que maneja casi una cuarta parte del capital. Oxfam Intermón considera este destino como un paraíso fiscal, de hecho, critica que las autoridades españolas no lo incluyan en su lista oficial de territorios con singularidades en su tributación. Luxemburgo es el país europeo con más fondos domiciliados y ocupa el segundo puesto a nivel mundial, solo por detrás de Estados Unidos. 

La empresa gestiona ahora mismo "un total de diez residencias" y "algo más de 4.500 plazas", según confirman fuentes de la firma a Público. No está de más recordar que Azora y sus distintas marcas tienen varios bloques de viviendas con huelgas de alquiler activas y acumulan diversas denuncias por el supuesto cobro de cláusulas abusivas a cientos de inquilinos. 

Bravo, una firma internacional con sello americano

Bravo Students es la marca bajo la que alquila habitaciones a estudiantes la alianza formada por Medinvest Asset Management y King Street Capital Management, una firma de inversión internacional con sede en Nueva York. Las dos empresas suman en total seis activos en España y tienen operativas 2.700 plazas. Medinvest, además, gestiona de forma paralela otros cuatro centros con un total de 900 camas. Las tarifas son en general más económicas que las de los tres anteriores grupos, aunque las residencias universitarias, eso sí, se han convertido en un servicio cada vez más excluyente y privatizado. Las habitaciones compartidas rondan los 500 euros mensuales y las individuales están sobre los 700.

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Medinvest se ha convertido en una de las grandes gestoras de activos inmobiliarios en España. Los fundadores de esta startup son Juan de la Peña Fernández-Nespral y Jacobo Casanovas Guerin. El primero tiene 36 cargos activos en una veintena de empresas, casi todas del sector inmobiliario. El segundo, 28 cargos activos en 15 empresas diferentes, aunque la mitad comparten parte de su denominación con Bravo Students. Los dos socios figuran también como consejeros de Cascasona Directorship SL, propietaria de marcas como Bravo Students Moncloa, Bravo Students Sevilla o Bravo Granada. El dueño de esta última sociedad nos lleva, de nuevo, hasta Luxemburgo: Olivine Phlox Investments Holdings SAL. La empresa matriz se registró en el país centroeuropeo a finales de 2021. Es llamativo que todas sus participadas operen en España. Bravo Students no ha respondido antes de la publicación de este artículo a las preguntas de Público.