JOSÉ MANUEL NAREDO

He leído recientemente un titular de prensa con la noticia de que “el boom del ladrillo lo causó el suelo, que sextuplicó su valor”. Tanto se había repetido la idea simplista que culpa al suelo del elevado precio de la vivienda, que suena hoy algo rancia y sorprende que aparezca de nuevo como noticia. Durante largo tiempo, esa idea vino siendo publicitada como eslogan preferido de la patronal inmobiliaria. Se trataba de presentar la escasez de suelo urbanizable como la causa primera de los elevados precios de ese suelo y, por ende, de la vivienda, para defender como solución eliminar trabas para que la promoción inmobiliaria pueda campar a sus anchas por todo el territorio. Esto es lo que acabó acordando la Ley del Suelo de 1998 y sus derivados autonómicos. La exposición de motivos de esta ley señala que, para “facilitar el aumento de la oferta de suelo”, se opta por considerar todo el suelo urbanizable, salvo que por razones específicas se estime digno de protección.

La gran intensidad y duración del boom inmobiliario desencadenado desde entonces evidencia que el remedio adoptado no sirvió para evitar la subida de precios del suelo y la vivienda. Pues no me cansaré de repetir que los mercados de bienes patrimoniales son proclives a generar burbujas especulativas en las que se compra porque se piensa que los precios van a subir y los precios suben porque se compra, cada vez más a crédito. Y los aumentos de oferta de suelo, pisos o acciones no alcanzan a moderar sus precios mientras se sigan acumulando para sacar partido de su esperada revalorización. Esto ocurrió durante todo un decenio de auge inmobiliario que generó unos stocks de suelo urbanizable y de vivienda muy sobredimensionados. Solo al final, con el desinfle de la burbuja, empezaron a caer tanto la oferta nueva de suelo y de viviendas, como sus precios, haciendo que el valor de esos stocks decaiga, mientras las deudas de sus propietarios permanecen.

¿Pero en qué se basa el titular arriba mencionado para acusar al suelo de haber motivado el boom inmobiliario? En la confusión que genera el afán de hacer noticia presentando engañosamente los datos de un estudio de la Fundación BBVA-IVIE sobre El stock de capital en vivienda. Este estudio obtiene el valor del suelo como saldo entre el valor de las viviendas y su coste de construcción, por lo que ese saldo llamado “suelo” recoge todas las revalorizaciones observadas en el precio de la vivienda durante el boom.

Por lo tanto, resulta pueril maravillarse de que esa abstracción contable llamada “suelo” haya “sextuplicado su valor” y se la acuse de haber motivado la subida del precio de la vivienda, cuando se ha calculado a partir de este y no al revés. El valor de ese “suelo” es un mero valor teórico residual que acumula todas las revalorizaciones observadas en la vivienda, que no cabe confundir con el valor efectivo de los solares para los que el Ministerio de Vivienda ofrece desde 2004 una estadística de precios. En fin, que –como advertía un insigne economista– utilizando los cinceles econométricos adecuados, siempre podremos encontrar dentro de cualquier árbol del bosque una bella madonna.

José Manuel Naredo es economista y estadístico